Informacje Walter Herz

– W sektorze magazynowym mamy do czynienia z dużą aktywnością deweloperów już od kilku lat. Motywacją do działania dla inwestorów jest stale rosnąca chłonność polskiego rynku. W ubiegłym roku do najemców trafiła rekordowa ilość - 7,4 mln mkw. powierzchni magazynowych. Popyt wzrósł o ponad 40 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Sektor rozwija się w tempie, jakiego nigdy dotąd nie obserwowaliśmy. Roczny wzrost rynku przekroczył 15 proc. Na terenie kraju pozostaje aż 4,7 mln mkw. powierzchni magazynowych. Tylko w Niemczech w obszarze UE budowanych jest więcej magazynów niż w Polsce – zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner /CEO w Walter Herz.

­– Brak magazynów dostępnych od ręki sprawia, że rośnie presja na podwyżki czynszu. Już pod koniec 2021 roku mogliśmy zauważyć niewielki wzrost w wyjściowych stawek czynszowych, generowany przez zwyżkujące koszty budowy projektów. Szanse na wzrost rentowności w segmencie magazynowym w Polsce stwarza również potrzeba uruchamiania nowych destynacji logistycznych w naszym regionie w związku z przenoszeniem biznesu z obszarów objętych konfliktem. Popyt mogą generować też u nas inwestorzy opuszczający Rosję – wyjaśnia. – Coraz większym zainteresowaniem cieszy się nasza usługa Land Development, w ramach której poszukujemy i kompleksowo przygotowujemy dla klientów grunty pod inwestycje magazynowe i produkcyjne. Pozyskujemy WZ, dokonujemy uzgodnień, analizujemy wydajność działek,  robimy przygotowania projektowe zjazdów/wjazdów, itp. dostarczając inwestorom całościową usługę i najbardziej optymalne rozwiązania – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.  

– W ubiegłym roku w segmencie magazynowym odnotowanych zostało kilka dużych transakcji najmu na ponad 100 tys. mkw. powierzchni. Sektor okazał się także gwiazdą rynku inwestycyjnego, notując również w tym przypadku rekordowy wynik. Nieruchomości magazynowe miały ponad połowę udziału w wolumenie transakcji inwestycyjnych o wartości 5,9 mld euro zarejestrowanych w Polsce. Na sektor magazynowy przypadło blisko 3 mld euro, co oznacza wzrost o 8 proc. r/r. – informuje Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz.  

Mimo światowych zawirowań Polska utrzymuje swoją pozycję dojrzałego rynku, który ma do zaoferowania dobrej klasy nieruchomości w relatywnie niższych cenach w porównaniu z Europą Zachodnią, zapewniające atrakcyjne zwroty z inwestycji na tle innych krajów. - Stopy kapitalizacji dla nieruchomości magazynowych na rynkach regionalnych w Polsce sięgają 5,0-5,5 proc., a w rejonie Warszawy około 4,0-4,3 proc. Potwierdzeniem utrzymującej się dobrej koniunktury mogą być natomiast m.in. kolejne spektakularne transakcje zawarte niedawno w sektorze komercyjnym, w tym zakup warszawskiego kompleksu The Warsaw HUB, wrocławskiej wieży Sky Tower, czy działki przy ulicy Towarowej 22 w Warszawie, przeznaczonej pod inwestycję mixed-use – mówi Piotr Szymoński.    

Krajowe zasoby magazynowe na koniec 2021 roku wynosiły 23,8 mln mkw. powierzchni. W minionym roku, jak podaje Walter Herz, deweloperzy dostarczyli na rynek przeszło 3 mln mkw. magazynów. Sytuacja w sektorze sprzyja budowie nowych obiektów, z których co najmniej połowa realizowana jest spekulacyjnie.  

Ponad połowa powierzchni magazynowo-przemysłowych, tworzących zasoby magazynowe w Polsce wybudowana została w ciągu ostatnich pięciu latach. Największym rynkiem magazynowym pozostaje województwo mazowieckie, na terenie którego skupiona jest blisko jedna czwarta krajowej podaży. Na kolejnych miejscach plasuje się województwo śląskie, łódzkie, dolnośląskie i wielkopolskie. W pozostałych województwach zaplecze magazynowe nie przekracza 1 mln mkw. powierzchni.

W minionym roku najwięcej powierzchni przybyło w województwie śląskim (620 tys. mkw.), mazowieckim (425 tys. mkw.) oraz lubuskim (415 tys. mkw.). Najwięcej magazynów budowanych jest z kolei aktualnie w województwie łódzkim, dolnośląskim i śląskim. W trakcie realizacji pozostaje największa ilość powierzchni magazynowych od 2015 roku.

W 2021 roku do najemców trafiło o 2,2 mln mkw. powierzchni więcej niż w roku poprzednim. Najwięcej zakontraktowanych magazynów zostało na obszarze województwa mazowieckiego (1,3 mln mkw.), śląskiego (1,2 mln mkw.), wielkopolskiego (1,1 mln mkw.) oraz dolnośląskiego (1 mln mkw.).

Niezwykle duże zapotrzebowanie na magazyny zrównoważyło wysoki wolumen nowej podaży i dodatkowo wpłynęło na obniżenie współczynnika pustostanów do poziomu przeszło 3 proc. w skali kraju.

Czynsze wywoławcze w obiektach magazynowych typu Big Box mieszczą się obecnie w przedziale 2,75 a 4,5 euro/mkw./m-c. Stawki czynszowe w magazynach miejskich typu last mile lub SBU pozostają na poziomie 4 euro/mkw./m-c., a w przypadku niektórych dużych miast mogą dochodzić nawet do 6 euro/mkw./m-c.

Motywacją do podjęcia inicjatywy, jak tłumaczą autorzy projektu, była chęć niesienia pomocy ukraińskim firmom, które zmuszone zostały do ewakuacji z własnego kraju na skutek rosyjskiej inwazji i relokowania działalności. 

– Wciąż jest niewiele długoterminowych koncepcji związanych z merytorycznym wsparciem inwestorów z Ukrainy, dlatego opracowaliśmy projekt, dzięki któremu w dłużej perspektywie będziemy mogli nieść pomoc ukraińskim przedsiębiorcom z korzyścią dla naszej gospodarki. Poprzez platformę, którą właśnie uruchomiliśmy możemy zaoferować bezpłatne doradztwo firmom, które przenoszą się do Polski z zagrożonych terenów. Inwestorzy z Ukrainy nie wiedzą, jak poruszać się w realiach naszego środowiska biznesowego, dlatego nasz projekt obejmuje kompleksowe doradztwo. Udzielamy informacji dotyczących rejestracji spółek, prawa podatkowego, prawa pracy, kosztów rekrutacyjnych i czynszowych, a także pomagamy w znalezieniu przestrzeni biurowej i magazynowej – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. 

Partnerem projektu pomocowego stworzonego przez Walter Herz jest Page Group, firma rekrutacyjna o zasięgu globalnym oraz firma prawnicza LSW Leśnodorski Ślusarek i Wspólnicy. Taka współpraca otwiera więcej możliwości. Firmy z Ukrainy mogą liczyć na kompleksowe informacje i obsługę. – Do uczestnictwa w naszym przedsięwzięciu dołączyła także Polska Agencja Inwestycji i Handlu oraz lokalne działy obsługi inwestorów, działające przy urzędach miast. Daje nam to możliwość szerszego  doradztwa w dziedzinie inwestycji, bazującego nie tylko na komercyjnych propozycjach naszego rynku, ale także opartego na konkretnych opcjach rozwoju biznesu w wybranych lokalizacjach, oferowanych przez samorządy, co obejmuje także ulgi, jakie proponują inwestorom – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik. 

Firma Walter Herz stale poszukuje nowych możliwości celem zwiększenia skali pomocy, przede wszystkim poprzez poszerzanie współpracy z partnerami. W inicjatywę włączyło się już kilka podmiotów, do których dołączają kolejne firmy zdecydowane bezpłatnie udzielać pomocy ukraińskim inwestorom.      

Przedsiębiorcom przenoszącym biznes z terenu Ukrainy na nasz rynek doradcy Walter Herz dostarczają wiedzę na temat ogólnej sytuacji gospodarczej w naszym kraju, potencjału poszczególnych sektorów rynku w danych lokalizacjach oraz rynku pracy i mechanizmów związanych z prowadzeniem firmy.  

- Informacje, jakie pozyskują firmy z Ukrainy dotyczą kosztów prowadzenia biznesu w Polsce, które związane są m.in. z wynajmem powierzchni, rejestracją firmy czy zatrudnieniem pracowników. Wraz z naszymi partnerami prowadzimy wideokonferencje, podczas których udzielamy praktycznych wskazówek odnośnie aktualnych uwarunkowań rynków lokalnych w naszym kraju. Rekomendujemy optymalne rozwiązania w określonych przypadkach. Dzielimy się informacjami zawartymi w naszych raportach oraz pomagamy tworzyć analizy porównawcze dotyczące różnych lokalizacji, którymi inwestorzy są zainteresowani – informuje Mateusz Strzelecki, Head of Tenant Representation/Partner w Walter Herz.     

Mateusz Strzelecki zauważa, że sporą grupą przedsiębiorców z Ukrainy, którzy korzystają z doradztwa są firmy technologiczne oraz IT, zatrudniające co najmniej kilkadziesiąt osób. – Pierwszym wyborem jest dla nich Warszawa i Kraków. Decydują się też na Wrocław albo Trójmiasto. Przede wszystkim, na początku zainteresowani są wynajmem powierzchniami coworkingowymi w danym mieście oraz aspektami, jakie niesie proces uruchomienia działalności w Polsce – dodaje Mateusz Strzelecki.    
 
Zdaniem Magdaleny Zagrodnik, Head of HR & Marketing, Partner w Walter Herz, migracje uchodźców w dłuższej perspektywie pozytywnie wpływają na rynek pracy. – Wielokrotnie potwierdziły to już analizy przeprowadzone w różnych krajach, które mierzyły się ze zjawiskiem dużej migracji. Niestety statystyki notowane aktualnie pokazują, że podmioty z Ukrainy po krótkim pobycie w Polsce w dużej mierze opuszczają nasz kraj i przenoszą się dalej, do krajów Europy Zachodniej. Musimy więc podejmować jak najszersze działania zmierzające do tego by ukraińskie marki na stałe przeniosły się do nas i miały realny, pozytywny wpływ na naszą gospodarkę, a nie tylko traktowały Polskę jak przystanek w drodze do innego kraju – mówi Magdalena Zagrodnik.

- Chciałabym również dodać, że w ramach projektu pomocowego stworzyliśmy sekcję, do której zapraszamy różne organizacje wspierające jednostki, niosące pomoc ukraińskim dzieciom, takie jak na przykład przedszkola, szkoły językowe, czy pracownie psychologiczne, itp. Mamy nadzieję, że dzięki temu przy współudziale naszych partnerów będziemy mogli oferować naprawdę wszechstronne wsparcie – informuje Magdalena Zagrodnik. 

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Bardzo uważnie obserwujemy sytuację gospodarczą i czynniki ekonomiczne, które sprawiają, że zmienia się zdolność kredytowa i możliwości zakupu mieszkań przez Polaków. Jeśli ktoś we wrześniu 2021 roku mógł pozwolić sobie na kredyt w wysokości 500 000 zł, teraz może zaciągnąć zobowiązanie w wysokości 350 tys. zł. W tych projektach, w których zmiany będą możliwe do przeprowadzenia postaramy się o nie, tak aby znalazły realne odzwierciedlenie w ofercie. W duchu proklienckim i probudżetowym rozważymy także projektowanie większej liczby kompaktowych metraży.   

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A. 

Od początku działalności projektujemy nasze inwestycje w taki sposób, aby zapewnić możliwie najlepszą jakość w przystępnych cenach. Osiągamy to dzięki umiejętnemu doborowi technologii i materiałów oraz ograniczaniu zbędnych ciągów komunikacyjnych w mieszkaniach, stawiając na ich kompaktowy układ. Nie tylko nie wprowadzamy żadnych zmian, ale nieustannie podnosimy ich standard. Zgodnie z naszą strategią kontynuujemy tworzenie przyjaznych, zielonych osiedli. Dla przykładu w naszych projektach Aleje Praskie w Warszawie oraz Centralna Park w Katowicach duża część przestrzeni zewnętrznych zostanie zagospodarowana zielenią i nasadzeniami, a ich nabywcy będą mieli do dyspozycji m.in. tężnie solankowe. Dla Alei Praskich staramy się również o certyfikowanie w międzynarodowym systemie BREEAM. Uzyskanie takiego wyróżnienia to gwarancja, że inwestycja jest komfortowa i przyjazna dla ekosystemu.  

Bartłomiej Mandryga, kierownik działu sprzedaży i marketingu PCG S.A.

W naszych inwestycjach zawsze planujemy pełen przekrój typów mieszkań, dlatego projekty są uniwersalne i nawet po kilku latach od stworzenia nadal odpowiadają na potrzeby klientów. Na ten moment nie wprowadzamy zmian w zakresie naszych sprawdzonych powierzchni i układów mieszkań, natomiast zmodyfikowaliśmy nieco proporcje w ilościach danych typów. Obecnie w budynkach planujemy więcej mieszkań dwupokojowych o powierzchni 40 mkw. niż 47 mkw., wśród trzypokojowych lokali jest więcej tych o metrażu 53 mkw. niż 60 mkw., a czteropokojowe apartamenty są w większości 75 metrów, a nie o powierzchni 85 mkw., jak wcześniej. Jest to podyktowane zmniejszoną siłą nabywczą klientów, którzy jednocześnie nie chcą rezygnować ze swoich potrzeb związanych z konkretną liczbą wydzielonych pomieszczeń. 

Szczególną uwagę przywiązujemy do przemyślanego projektowania udogodnień dla mieszkańców, które pozwolą na wygodę korzystania z mieszkania: np. system smart, czy dodatkowe miejsca do przechowywania na tarasie. Inwestycje powstają w otoczeniu zieleni, by mieć swoje miejsce odpoczynku tuż za rogiem, ale też umożliwiają spełnienie ważnych codziennych potrzeb w najbliższym otoczeniu osiedla, dlatego w okolicy dostępne są lokale usługowe, tereny rekreacyjne, zaplecze handlowo-usługowe i edukacyjno-opiekuńcze. 

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Od dłuższego czasu właśnie w ten sposób realizujemy swoje projekty. Zależy nam na tym, aby na możliwie małej powierzchni zaproponować, jak najbardziej funkcjonalne układy mieszkań. Dlatego wychodzimy z założenia, że każdy metr kwadratowy lokalu musi być wykorzystany optymalnie. Nad tym pracują nasi, doświadczeni architekci. Przywiązujemy bardzo dużą wagę do wysokiej jakości projektów, także uwzględniając części wspólne i otoczenie. Zdajemy sobie sprawę, że dla klientów funkcjonalne rozwiązania oznaczają lepszy standard zamieszkania i wyższą użyteczność mieszkania na co dzień. Jesteśmy świadomi, że nie tylko budujemy, ale przede wszystkim tworzymy miejsca do życia. Zgodnie z naszą filozofią, projekty mieszkaniowe powinny być przyjazne dla ludzi, ekologiczne, a także nowoczesne pod względem technologicznym i funkcjonalnym.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service 

Zawsze budujemy funkcjonalne, bezpieczne i przemyślane pod każdym względem osiedla mieszkaniowe. Działamy na rynku deweloperskim już od 30 lat. Przez te lata udało nam się wzbudzić zaufanie klientów. Nie widzimy potrzeby, by zmieniać plany i dostosowywać ofertę do klientów. Nasza oferta jest od początku dostosowana do możliwości i preferencji różnych nabywców. 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Kompaktowe mieszkania cieszą się popularnością od kilkunastu lat. Projektując nasze inwestycje staramy się przygotować różnorodną ofertę. Mamy więc mieszkania dwupokojowe o powierzchni 34 mkw., ale i metrażu 48 mkw., a trzypokojowe o wielkości 49 mkw., jaki i 70 mkw. Część klientów o mniej zasobnych portfelach decyduje się na mniejsze mieszkania przy jak największej liczbie pokoi. Jest też nadal spora grupa klientów która ze względu na zdalny lub hybrydowy tryb pracy decyduje się na większe powierzchnie.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Mieszkania o mniejszej powierzchni stanowią zawsze istotny procent we wszystkich, naszych inwestycjach mieszkaniowych. Co do zasady, projektujemy takie budynki, aby swoje potrzeby mieszkaniowe mogli zaspokoić klienci o różnych upodobaniach. Mniejsze mieszkania z reguły najszybciej znikają z oferty. Na przykład w inwestycji Horizon w Gdańsku, położonej niedaleko zatoki około sto mieszkań dwupokojowych o powierzchni 43 mkw. sprzedało się błyskawicznie. Do kupienia została niewielka liczba kawalerek o metrażu od 29 mkw. do 35 mkw. Poza wielkością mieszkań dla  klientów ważne są dzisiaj czynniki zapewniające komfort i ergonomię oraz przestrzeń zewnętrzna. Mieszkania dobre do życia to takie, które dają poczucie kontaktu z otoczeniem. Stąd wielką popularnością cieszy się inwestycja Nad Odrą w Szczecinie, gdzie zrealizujemy mieszkania z dużymi tarasami i widokiem na rzekę, Osiedle Horizon w Gdańsku z mieszkaniami z widokiem na zatokę, czy Osiedle Kościuszki w Chorzowie, budowane blisko Parku Śląskiego. 

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper S.A.

Nasze projekty zawsze uwzględniają zróżnicowane preferencje zakupowe klientów, w związku z tym nie widzimy potrzeby wprowadzania takich zmian. Zarówno charakter poszczególnych inwestycji, jak i nasze doświadczenie w zakresie budowania mieszkań odpowiadających oczekiwaniom nabywców pozwalają na optymalne kształtowanie struktury mieszkań. Warto zauważyć, że obok wzrostów cen i kosztów kredytów, sukcesywnie rosną zarobki, a wraz z nimi też potrzeby klientów, których nie zmieni trwale przejściowa zmiana warunków finansowania. Należy podkreślić, że stopy procentowe są czynnikiem, który podlega zarówno wzrostom, jak i spadkom, zaś ich dzisiejszy poziom jest powrotem do sytuacji sprzed około 10. lat. Wyciągając wnioski z wiedzy i doświadczeń gospodarczych, można przewidywać, że klienci dzisiaj decydujący się na kredyt w perspektywie kilku lat mogą doświadczyć spadku kosztów kredytowania.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Zawsze mamy na uwadze preferencje naszych klientów. Projekty są dostosowane w taki sposób, by oferta była zróżnicowana i każdy mógł znaleźć lokal idealny dla siebie.  Z pewnością w nowych inwestycjach będziemy brać pod uwagę nowe uwarunkowania rynkowe, jak i wspomniane preferencje klientów.

Marcin Michalec, CEO Okam 

Nasze inwestycje charakteryzuje wysoka jakość i standard, od którego nie chcemy odchodzić. Przeciwnie, zależy nam na jeszcze większej wartości dodanej dla mieszkańców. Klienci doceniają choćby fakt posiadania wspólnych przestrzeni, w których mogą spotkać innych lokatorów, tereny zielone czy kąciki dla najmłodszych. Dbamy także o infrastrukturę handlowo-usługową, zawsze przeznaczamy na nią część lokali na parterze. Tworzymy także nowoczesne kompleksy typu mixed-use, jak Strefa PROGRESS wraz ze Strefą Piotrkowska 217 w Łodzi, które wspólnie stanowić będą miejsce do mieszkania, ale i życia, zapewniając i przestrzeń do sportu, rozrywkę i kulturę na co dzień. Zamierzamy także, zgodnie z naszą Nową Polityką Jakości, rozwijać na naszych projektach trend eko. 

W naszych inwestycjach oferujemy mieszkania o bardzo zróżnicowanym metrażu czy rozkładzie, oferta jest wyjątkowo bogata i niemal każdy zgodnie ze swoimi preferencjami znajdzie coś dla siebie. Ten kierunek zamierzamy kontynuować.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę iWrocław w Grupie Robyg

Wprowadzamy liczne zmiany i udogodnienia dla klientów w naszych inwestycjach. Jesteśmy bardzo elastyczni i dopasowujemy ofertę do oczekiwań naszych odbiorców. Obecnie nasza oferta jest bardzo doceniana przez klientów, a mieszkania wprowadzone do sprzedaży są bardzo szybko rezerwowane.

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. Relacji z Klientem w Aria Development

Nasza obecna oferta jest odpowiednio dopasowana do możliwości nabywczych klientów. Ceny naszych mieszkań w nowym Osiedlu Natura 2 w Wieliszewie są kilkadziesiąt procent niższe niż lokali w Warszawie. W standardzie nowych realizacji zapewniamy smart rozwiązania, panele fotowoltaiczne i garaże podziemne. W nowych projektach chcemy oferować klientom wysoki standard realizacji, jak i różnorodność, od mieszkań o powierzchni 30 mkw. po większe lokale o metrażu blisko 90 mkw.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest 

Przygotowując się do realizacji i sprzedaży mieszkań w danej inwestycji zawsze staramy się dostosowywać do okoliczności panujących na rynku. Dążymy do tego, żeby sprostać wszelkim oczekiwaniom, uwarunkowaniom oraz przepisom, aby zachować jak najwyższą staranność oraz jakość realizowanych projektów mieszkaniowych. Oczywiście, w miarę możliwości dopasowujemy strukturę mieszkań do różnych grup klientów oraz sytuacji rynkowej.   

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Nieustannie obserwujemy popyt na rynku, a każdy z projektów indywidualnie dostosowujemy do bieżącego zapotrzebowania. Aktualnie nie przewidujemy zmian mających na celu poszerzenie oferty o mieszkania charakteryzujące się mniejszym metrażem. 

Jarosław Kozak, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Inwestycja, która w tym momencie jest przygotowywana do sprzedaży jest jeszcze na etapie projektowym. W związku z tym, skupiamy się przede wszystkim na analizie potrzeb potencjalnych klientów i przygotowywaniu koncepcji mieszkań. Po otrzymaniu niezbędnych danych będziemy w stanie stwierdzić, czy przez rosnące koszty kredytów korzystniej będzie budować więcej mniejszych mieszkań, czy może nie wpłynie to w naszej grupie docelowej na wybór wielkości lokali. Warto także podkreślić, że małe mieszkanie w przeliczeniu na 1 mkw. jest droższe od mieszkania dwu lub trzypokojowego. Stąd nie wszyscy nabywcy szukają mieszkań małych i iluzorycznie najtańszych.