Archiwum luty 2023


biurowce 
lut 15 2023 Inwestycje z wyburzeniami w tle
Komentarze: 0

Autor Piotr Szymoński, Director w Walter Herz

Inwestorzy poszukują projektów, które mogą zapewnić dobry zysk. Czy w najbliższym czasie będziemy obserwować wysyp inwestycji opartych na zmianie funkcji istniejących nieruchomości na zabudowanych gruntach?  

Trend związany z konwersjami nieruchomości staje się stałym elementem krajobrazu inwestycyjnego na naszym rynku. Pustych działek w atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast prawie już nie ma, deweloperzy zmuszeni są więc sięgać po zabudowane parcele. Wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości są zgodni, że ilość tego typu projektów w najbliższych latach będzie rosła.

Kapitał poszukuje bowiem projektów, które mogą zapewnić atrakcyjną stopę zwrotu. W wielu przypadkach na zabudowanych gruntach w nowych budynkach komercyjnych może powstać dużo większa powierzchnia GLA niż wcześniej stojących. Zakup takiej działki to też w wielu przypadkach jedyna możliwość realizacji inwestycji o określonej skali w danej lokalizacji.

Spodziewamy się wiec, że inwestorzy coraz częściej będą sięgać po zabudowane działki i podejmować się nieco trudniejszych inwestycji, związanych z wyburzeniami lub przekształceniem obiektów w inne funkcje, pod warunkiem, że przyniosą oczekiwany zysk. Mówimy tu raczej o wyburzeniach zabudowań, o ile nie będzie chodziło o zabytki, ponieważ przebudowa biurowca czy centrum handlowego w celu nadania mu nowej funkcji jest często nieopłacalna. Trend związany z zastępowaniem starszych budynków nowymi będzie się umacniał także ze względu na brak miejscowych planów zagospodarowania, które obejmują tylko około 30–50 proc. obszarów aglomeracji.

Kasacja zdekapitalizowanych biurowców

Patrząc na rynek nie trudno zauważyć, że część starszych budynków biurowych nie jest atrakcyjna dla potencjalnych najemców. Szczególnie dotyczy to nieruchomości, które nie są efektywne energetycznie i wymagają bardzo dużych nakładów finansowych w celu zapewnienia standardów pod względem energochłonności, których dziś oczekują najemcy. W takich budynkach efektywna wartość czynszu jest niższa niż wartość gruntu, na jakim stoją. Z tego powodu inwestorzy coraz częściej analizują możliwość wykorzystania parceli, na których są posadowione takie obiekty pod projekty mieszkaniowe. Przykładem tego typu transakcji jest choćby zakup przez Echo Investment w 2020 roku części kompleksu biurowego Empark w Warszawie od austriackiego inwestora Immofinanz, na terenie którego ma powstać projekt na około 1200 mieszkań.

Nadchodzące miesiące pokażą, czy na terenie warszawskiego Służewca, gdzie w największej strefie biznesowej w kraju prawie jedna czwarta biur jest niewynajęta będą realizowane kolejne inwestycje z wyburzeniami nieatrakcyjnych rynkowo budynków w tle.

Innym przykładem zakupu działki z biurowcem do wyburzenia pod inwestycję mieszkaniową jest też projekt Develii. W miejscu starego biurowca przy ulicy Ślężnej we Wrocławiu deweloper wybuduje mieszkania i lokale użytkowe.

Działkę, na której posadowiony jest niewykończony budynek biurowo-administracyjny na warszawskich Bielanach kupił też Dom Development z myślą o jego wyburzeniu.

Do kasacji idzie też warszawski budynek biurowy Atrium International. Firma Strabag Real Estate u zbiegu ulicy Grzybowskiej i Jana Pawła II, w miejscu nieczynnego biurowca planuje zrealizować kompleks biurowo-hotelowy Upper One. Deweloper chce w tej lokalizacji wybudować 131,5 metrowy biurowiec i 55 metrowy hotel. Kompleks zaoferuje 35,9 tys. mkw. biur i około 11 tys. mkw. GLA przestrzeni hotelowej. Inwestor otrzymał już pozwolenia na rozbiórkę i budowę. Upper One ma być ukończony w 2026 roku.

To nie pierwszy tego typu projekt zrealizowany przez te firmę w Warszawie. Wcześniej deweloper przeprowadził już proces wyburzenia starego biurowca przy ulicy Tamka i w jego miejscu wybudował hotel dla niemieckiej sieci Motel One.

Z krajobrazu warszawskiego centrum zniknąć ma również biurowiec Ilmet usytuowany przy rondzie ONZ. Budynek kilka lat temu kupiła Skanska, która planuje wyburzenie obiektu oddanego w 1997 roku i zstąpienie go nowoczesną wieżą biurową.

Firma Ghelamco Poland złożyła natomiast niedawno wniosek o pozwolenie na budowę budynku biurowo-usługowego przy ulicy Towarowej w Warszawie, który ma stanąć na działce, gdzie wyburzany będzie blok z 21 mieszkaniami.

Obiekty handlowe do rozbiórki

Zmiany rynkowe stanowią też duże wyzwanie dla właścicieli centrów handlowych z uwagi na rosnące koszty eksploatacyjne. Wielu kluczowych najemców ma zabezpieczone w umowach ograniczenie wzrostu tych opłat, co będzie skutkowało rosnącą luką budżetową wpływającą bezpośrednio na obniżenie zysku operacyjnego (NOI), który jest podstawą wyceny aktywów.

Liczne centra handlowe radzą sobie bardzo dobrze, zapewniając najemcom wysokie obroty, które uzasadniają wysokość opłat czynszowych i eksploatacyjnych. Jednak niektóre obiekty, które utraciły głównych najemców mają kłopot z rentownością. Wartość takich nieruchomości z inwestycyjnego punktu widzenia coraz bardziej zbliża się do wartości działki, na której stoją.

Zakup centrum handlowego Land na warszawskim Służewcu przez belgijskiego dewelopera Ghelamco jest dobrym tego przykładem. Po wyburzeniu ponad dwudziestoletniego budynku ma w tym miejscu powstać projekt mix use oferujący ponad 37 tys. mkw. powierzchni biurowej i handlowej. Innym przykładem jest konwersja zamkniętego CH Sosnowiec w centrum logistyczne.

Do rozbiórki poszła również krakowska Galeria Plaza. W miejsce nieaktywnego centrum handlowego Strabag Real Estate zrealizuje kompleks kilku obiektów. Inwestycja jest na etapie projektowania. Realizacja wielofunkcyjnego kompleksu zaplanowana została na lata 2023-2025.

Kolejnym przykładem realizacji projektów mixed-use w miejscu dawnych zabudowań jest m.in. inwestycja firmy Echo Investment na terenie obecnego warszawskiego CH Jupiter usytuowanego przy ulicy Towarowej, czy przygotowywany kompleks mieszkalno-komercyjny w miejscu hipermarketu Tesco Kabaty.

Zagospodarowywanie terenów przemysłowych

Rozwój aglomeracji miejskich na przestrzeni ostatnich dekad sprawił, iż wiele terenów przemysłowych sąsiaduje obecnie z osiedlami mieszkaniowymi czy kompleksami komercyjnymi. Z urbanistycznego punktu widzenia zmiana funkcji obszarów industrialnych wydaje się wręcz koniecznością.

Przykładów tego typu transakcji w ostatnim czasie nie brakuje. W sierpniu 2022 Grupa Arche zakupiła teren dawnej elektrociepłowni Szombierki w Bytomiu. Na blisko 18 ha gruncie inwestor planuje zrealizować miastotwórczy projekt z hotelem i gastronomią.

We wrześniu 2021 White Stone sfinalizował zakup 20 ha terenu w sąsiedztwie huty ArcelorMittal w Warszawie, na której chce wybudować wielofunkcyjny projekt z mieszkaniami i biurami.

Po drugiej stronie Wisły Okam nabył w sierpniu 2021 zakłady przemysłowe FSO na Żeraniu. Dotychczas obiekt, na terenie którego w ubiegłym roku zrekomercjalizowaliśmy ponad 150 tys. mkw. powierzchni, wykorzystywany jest na cele magazynowe i produkcyjne.

Dobrym przykładem rewitalizacji terenów przemysłowych może być też warszawska Wola, gdzie w miejscu obiektów poprzemysłowych wyrosły nowoczesne kwartały miasta. W podobny sposób zmienia się też Praga, gdzie mamy dziś Konesera, Bohemę, Port Praski, Soho, czy nowy kompleks w miejscu fabryki PZO.

Szanse i zagrożenia

Ważnym elementem, który wpłynie na dynamikę konwersji nieruchomości w najbliższych latach będzie finalny kształt ustawy, nad którą pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Nowe prawo ma ułatwić przekształcanie budynków handlowych i biurowych w mieszkania, niezależnie od obowiązującego w danej lokalizacji planu zagospodarowania.

Tego typu inwestycje wiążą się z wyższymi kosztami związanymi z wyburzeniem budynków oraz wydłużonym czasem realizacji. To proces obejmujący od trzech do ośmiu lat. Z drugiej strony, generowany przez nieruchomość przychód z wynajmu w czasie przygotowań do zmiany funkcji znacząco poprawia parametry finansowe tych długodystansowych przedsięwzięć, równoważąc ryzyko.

Podaż atrakcyjnie położonych nieruchomości gruntowych z roku na rok jest coraz mniejsza. Spodziewamy się zatem, że w najbliższych latach realizowanych będzie coraz więcej projektów, w których przekształcane będą funkcje obiektów. Już teraz widać, że inwestorzy coraz częściej analizują pod tym względem potencjał aktywów. Jednocześnie coraz więcej projektów wymaga wsparcia doradczego w obszarze wynajmu.

Transformacje funkcji na rynku nieruchomości są gorącym trendem, jednak ograniczenia planistyczne oraz prawno-administracyjne zweryfikują ostateczną ilość takich projektów, przede wszystkim na podstawie możliwych do osiągnięcia przez deweloperów marży.

biurowce 
lut 13 2023 Walter Herz zwycięża w konkursie CIJ AWARDS...
Komentarze: 0

Firma Walter Herz, świadcząca kompleksowe usługi doradcze w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce zyskała tytuł Najlepszej Lokalnej Agencji Roku 2022 w konkursie CIJ AWARDS. Wydarzenie organizowane jest przez Construction & Investment Journal, jeden z najbardziej znanych magazynów poświęconych branży nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej. W 2016 agencja została już uhonorowana przez CIJ EUROPE, zdobywając nagrodę w kategorii Rising Star of the Year.   

- W ciągu ostatnich 6 lat ciężko pracowaliśmy, aby nie zawieść oczekiwań klientów i partnerów biznesowych. Stale rozbudowujemy zespół i podnosimy kwalifikacje oraz dokładamy wysiłku, aby zapewnić obsługę doradczą na jak najwyższym poziomie. Cieszymy się, że jury dostrzegło tempo rozwoju naszej firmy i progres, jaki przez minione lata dokonał się w naszej organizacji przyznając nam tytuł Best Local Real Estate Agency of the Year. Miejsce w gronie zwycięzców konkursu to dla nas ogromne wyróżnienie. Jesteśmy dumni, że udało nam się zdobyć tak prestiżową dla branży nagrodę. Chcemy serdecznie podziękować i wyrazić wdzięczność za wszystkie oddane na nas głosy - Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.  

Nagrody zostały przekazane podczas uroczystej Gali, która odbyła się 2. lutego br. w Raffles Europejski Warsaw w Warszawie. W konkursie nominowanych było ponad 100 projektów, usług i firm z 10 krajów Europy Środkowej i Południowo-Wschodniej w 21 kategoriach.

Od 22. lat w konkursie CIJ AWARDS nagradzane są firmy, inwestycje, projekty, nowatorskie koncepcje i rozwiązania wdrażane w branży w krajach regionu CEE. Polska edycja organizowana jest od 2002 roku. Zwycięzców wyłania jury, w skład którego wchodzą niezależni eksperci, działający w różnych obszarach sektora nieruchomości.

CIJ EUROPE dostarcza informacji o nowych projektach, transakcjach i inicjatywach firm, a także przekazuje komentarze, analizy, statystyki oraz informacje o najnowszych trendach na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Północnej, Środkowej i Wschodniej oraz na arenie międzynarodowej. Jest jednym z kluczowych źródeł informacji o branży deweloperskiej i budowlanej w regionie CEE.

Walter Herz od ponad 10 lat świadczy kompleksowe usługi doradcze w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. Poza Warszawą, prowadzi oddziały regionalne. Zapewnia strategiczne wsparcie inwestorom, właścicielom nieruchomości, firmom oraz instytucjom, zarówno z sektora prywatnego, jak i publicznego. Doradza w zakresie inwestowania i zarządzania projektami, jak również w procesach komercjalizacji i wynajmu oraz administrowania nieruchomościami. Walter Herz współpracuje z inwestorami prywatnymi i instytucjonalnymi, firmami deweloperskimi oraz funduszami inwestycyjnymi, zapewniając klientom szeroki dostęp do informacji, kontaktów i analiz rynkowych.

biurowce 
lut 10 2023 Walter Herz otwiera oddział w Trójmieście...
Komentarze: 0
Walter Herz otworzyła trójmiejski oddział, pokieruje nim Jarosław Zdzitowiecki, który objął w firmie stanowisko Associate Partner / Head of Tricity.

Nowy oddział Walter Herz rozpoczął działalność w Trójmieście z początkiem lutego br. Rozbudowa regionalnych struktur firmy wiąże się z realizacją przyjętej koncepcji biznesowej i planem rozwoju agencji, którego jednym z głównych założeń jest dalsze umacnianie pozycji Walter Herz na rynkach regionalnych. Trójmiejski oddział to druga, po Krakowie pozawarszawska filia firmy. 

Jarosław Zdzitowiecki, który stanął za sterami oddziału Walter Herz w Trójmieście jest odpowiedzialny za rozwijanie współpracy z klientami na północy Polski oraz rozbudowę zespołu firmy na Pomorzu. Zarządza rozwojem usług doradczych, świadczonych dla najemców, deweloperów i właścicieli powierzchni komercyjnych, a także obsługą inwestorów w regionie.

Szef trójmiejskiego oddziału Walter Herz przez ostatnie siedem lat był ściśle związany z podmiotami doradczymi prowadzącymi działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. Rynek trójmiejski należy do jego kluczowych obszarów specjalizacji. Jarosław Zdzitowiecki posiada doświadczenie zawodowe w obszarze usług doradczych świadczonych na rzecz najemców w procesach ekspansji, relokacji i renegocjacji umów najmu, jak i obsłudze wynajmujących, które zdobył prowadząc jako agent wyłączny procesy komercjalizacji i rekomercjalizacji kompleksów biurowych w regionie.

W trakcie kariery zawodowej pracował również w sektorze medycznym, budując od podstaw spółkę z branży prywatnych usług medycznych oraz w dziale prawnym jednej z większych instytucji finansowych w Polsce. Jest absolwentem Wydziału Prawa Wyższej Szkoły Prawa i Dyplomacji w Gdyni oraz Gdańskiej Fundacji Kształcenia Menedżerów, gdzie ukończył dwuletni program Executive MBA, walidowany przez Erasmus University Rotterdam School of Management.

– Jestem przekonany, że doświadczenie i wiedza Jarosława Zdzitowieckiego o rynku trójmiejskim, profesjonalne podejście do realizacji projektów oraz duże kompetencje w ocenie i analizie potencjału rynku stanowią świetną bazę do budowania długofalowych relacji z klientami firmy na Wybrzeżu. Jestem pewien, że pokieruje nowym oddziałem w sposób, który gwarantuje pełną realizację strategicznych założeń dotyczących rozwoju biznesu w Trójmieście – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. 

– Serdecznie witamy na pokładzie Jarosława Zdzitowieckiego, który będzie kontynuował nasze dotychczasowe działania na rynku trójmiejskim w barwach Walter Herz. W Trójmieście prowadzimy działalność od wielu lat. Świadczyliśmy usługi doradcze w procesie poszukiwania powierzchni biurowych m.in. dla takich firm jak Fortum Marketing & Sales, Vowerk, czy Acaisoft. Wprowadzaliśmy najemców do największych kompleksów biurowych zlokalizowanych na rynku trójmiejskim, tj. Olivia Business Centre, Alchemia, czy Palio Office Park. Otwarcie oddziału firmy w regionie, którym zarządzał będzie tak wytrawny specjalista pozwoli w szybkim tempie znacznie poszerzyć zakres naszej aktywności w północnej części kraju – mówi Mateusz Strzelecki, Partner/Head of Tenant Representation w Walter Herz. 

– Cieszę się, że mam okazję uczestniczyć w budowaniu struktur firmy i możliwość rozwijania grupy klientów Walter Herz w Trójmieście. Praca w tak doświadczonym i wyjątkowym zespole jest dla mnie ogromną satysfakcją – mówi Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner / Head of Tricity w Walter Herz.

– Trójmiasto jest młodym, wciąż rozwijającym się rynkiem w sektorze nieruchomości komercyjnych, na którym procesy związane z nowymi projektami czy wynajmem powierzchni udaje się zwykle przeprowadzać w szybszym tempie niż na przykład w Warszawie. Pod względem inwestycyjnym na rynku biurowym w regionie dominują lokalne firmy deweloperskie, jak np. Torus. A nowi gracze, jak Cavatina, Skanska, czy Vastint mają możliwość zaproponowania dużych, często ponad rynkowych pakietów zachęt przy wynajmie powierzchni biurowych. Dzięki temu jest to rynek konkurencyjny, któremu nie grożą drastyczne wzrosty czynszów najmu – informuje Jarosław Zdzitowiecki. – Trójmiasto jest też częstym kierunkiem w drodze rozwoju firm, które poszukują odpowiedniej ilości utalentowanych ludzi i jednocześnie miejsca, które zachęciłoby potencjalnych pracowników do relokacji. To także od niedawna naturalny kierunek dla firm przenoszących biznes z Białorusi na obszar UE, a od 2022 roku także z Ukrainy. W oparciu o specyfikę trójmiejskiego rynku przygotowaliśmy odpowiednią strategię działania w regionie dla poszczególnych segmentów rynku nieruchomości oraz rynku inwestycyjnego – dodaje.     

Trójmiasto to czwarty, największy ośrodek biurowy w Polsce, oferujący ponad 1 milion mkw. nowoczesnej powierzchni z dominującą pozycją Gdańska, który skupia ponad 75 proc. zasobów biurowych w regionie. Z danych Walter Herz wynika, że w budowie na rynku trójmiejskim znajduje się około 75 tys. mkw. powierzchni biurowej. Współczynnik powierzchni niewynajętej przekracza w Trójmieście 13 proc. Stawki czynszowe za powierzchnie klasy A mieszczą się w przedziale od 12,5 EUR/m-c/mkw. do 15 EUR/m-c/mkw. netto. Wśród najemców biurowych przeważają firmy z sektora IT, SSC i BPO.

W trakcie realizacji na terenie Trójmiasta znajduje się budynek Officer i Waterfront w Gdyni oraz Punkt, Alzare Office, C300 Office i drugi budynek w kompleksie Matarnia Office Park w Gdańsku.

W 2022 roku w regionie oddany został m.in. biurowiec Format, K2, Alpha oraz drugi budynek w kompleksie Officyna i kolejny w biurowiec w Palio Office Park.

 
Walter Herz