Informacje Walter Herz

Na rynku jest dużo wolnego kapitału, ale nowe inwestycje wprowadzane są na rynek bardzo ostrożnie. Inwestorzy celują  w takie projekty, które zaspokajają najbardziej podstawowe potrzeby – mieszkania i niewielkie, lokalne centra zakupowe z popularnym operatorem spożywczym i ofertą dyskontową. Możemy więc obserwować na rynku wysyp nowych parków handlowych i obiektów typu convenience. Kilkadziesiąt inwestycji w tym formacie jest na terenie kraju w budowie i kolejne są zapowiadane.         

– Pomimo wielu trudności, jakie stoją dziś przed inwestorami, jak wzrost cen materiałów budowlanych, kosztów pracy, mediów czy finansowania bankowego inwestycji, sektor retail parków nie zwalnia tempa. Inwestorzy, którzy decydują się na zaangażowanie kapitału w realizację parków handlowych mogą liczyć, w zależności od projektu, na zwrot na poziomie między 7 proc. a 9 proc. Należy tu zwrócić uwagę, że poszukując najkorzystniejszych opcji, często wchodzą w projekt już na etapie tzw. gruntu chcąc uzyskać wyższą marżę nawet kosztem zwiększonego ryzyka – informuje Piotr Szymoński, Director w Walter Herz.

– Wysokie koszty finansowania, których wartość osiąga teraz wysokości stóp kapitalizacji dla najlepszych na rynku aktywów skutecznie zniechęcają do finansowania inwestycji w banku. Poza tym, dostęp do niego jest bardzo utrudniony. Banki działają niezwykle selektywnie, premiując tylko sprawdzone podmioty. Jednak dla inwestorów dysponujących środkami udział w budowie parku handlowego to dobry biznes i tarcza antyinflacyjna dla kapitału – mówi Katarzyna Tencza, Associate Director Investment w Walter Herz.

Imponujące tempo przyrostu nowej podaży

Zagrożeniem dla nieruchomości handlowych, podobnie jak obiektów z innych sektorów, są aktualnie rosnące koszty eksploatacji budynków. Jednak w przypadku parków handlowych koszty te są znacznie niższe niż w wielkopowierzchniowych centrach handlowych, bo nie mają rozbudowanych części wspólnych. Atutem inwestowania w retail parki są też na pewno niższe koszty realizacji projektu i związane z tym ryzyko inwestycyjne.  

W 2022 roku najszybciej na rynku nieruchomości komercyjnych w kraju rozwijał się sektor magazynowy oraz handlowy. Jak podaje Walter Herz, polski rynek wzrósł w ubiegłym roku o 350 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Inwestycje handlowe lokowane są teraz przede wszystkim w miastach satelickich aglomeracji oraz mniejszych ośrodkach, poniżej 100 tys. mieszkańców, a nawet w miejscowościach liczących mniej niż 50 tys. mieszkańców.  

– Deweloperzy, którzy realizują od lat inwestycje w sektorze handlowym zapowiadają budowę następnych obiektów, pod które mają zabezpieczone grunty. Tylko w I kwartale 2023 roku do użytkowania oddane zostało w Polsce ponad 100 tys. mkw. powierzchni handlowych, w tym sześć nowych retail parków, a trzy zostały rozbudowane. Poza tym, zakończyła się przebudowa dwóch, warszawskich centrów handlowych – informuje Piotr Szymoński.  

W trakcie budowy w całym kraju pozostaje przeszło 400 tys. mkw. powierzchni handlowych, w tym ponad 30 nowych parków handlowych. Oddanie około 300 tys. mkw. z realizowanej powierzchni zapowiadane jest do końca br.  

– Kluczowe jest tu dobre rozpoznanie potrzeb w określonej lokalizacji. Dla rentowności inwestycji w park handlowy liczy się przede wszystkim chłonność lokalnego rynku oraz odpowiednia struktura najemców obiektu, zabezpieczająca projekt atrakcyjnymi umowami najmu. Biorąc pod uwagę wzrost kosztów eksploatacji najemcy retail parków są dziś w dobrej sytuacji, bo w retail parkach nie ma konieczności utrzymywania części wspólnych, dlatego opłaty eksploatacyjne zawsze były w nich nawet czterokrotnie niższe w porównaniu z dużymi  centrami  handlowymi. Podobnie jak stawki czynszowe, które są około dwukrotnie niższe niż w lokalnych centrach wielkopowierzchniowych – mówi Katarzyna Tencza.

Wysoka rentowność retail parków przyciąga fundusze inwestycyjne

Właściciele retail parków nie mogą narzekać na brak chętnych na wynajem powierzchni. Jak podaje Walter Herz, oddawane inwestycje są najczęściej już w pełni skomercjalizowane. Pustostany nie występują w około 70 proc. ukończonych obiektów, a w całym kraju utrzymują się średnio na poziomie 3-5 proc.  

Parki handlowe są też jednymi z najbardziej poszukiwanych aktywów przez fundusze inwestycyjne. Dostępność aktywów w tym sektorze na polskim rynku jest jednak nadal niewielka. W segmencie retail parków ulokowane jest zaledwie kilkanaście procent zasobów handlowych w Polsce.

W 2022 roku wartość wolumenu transakcyjnego z udziałem nieruchomości handlowych nie doszła jeszcze do poziomu sprzed pandemii (około 2 mld euro), osiągając wartość 1,5 mld euro, ale była o ponad 60 proc. wyższa w porównaniu z rokiem poprzednim. Na parki handlowe przypadło przeszło 60 proc. wartości transakcji zarejestrowanych w sektorze handlowym w Polsce, a obiekty wyceniane były do 8,5 proc.      

Walter Herz prognozuje, że mimo okresowego spowolnienia gospodarczego, ten sektor będzie zwiększał swój potencjał i wzbudzał zainteresowanie inwestorów. Zaspokaja bowiem obecne, najbardziej podstawowe potrzeby. Od 2020 roku zaszły duże zmiany, jeśli chodzi o nawyki konsumenckie i sposób dokonywania zakupów. Zwiększa się grupa osób, które wolą kupować w sieci oraz w sklepach w pobliżu domu zamiast w dużych centrach handlowych, które spełniają teraz bardziej funkcję socjalną i usługową. Popularność retail parków napędza również spirala inflacyjna. Dysponują bowiem ofertą dyskontową, na którą jest coraz większe zapotrzebowanie. Mniejsze, lokalne centra zakupowe, które umożliwiają szybkie, codzienne zakupy zyskują na znaczeniu w kontekście umacniającego się trendu 15 minutowych miast.

– Od początku pandemii zmniejsza się liczba realizacji nowych inwestycji na rynku trójmiejskim. Wyzwaniem w najbliższym czasie będzie oszacowanie wzrostu kosztów budowlanych oraz wysokości opłat eksploatacyjnych w nowych projektach. Inwestorzy mają trudności również z pozyskaniem finansowania bankowego, którego koszt mocno wzrósł. W związku z tym, w następnych latach będziemy prawdopodobnie obserwować dalsze ograniczanie realizacji nowych inwestycji w sektorze biurowym w Trójmieście – mówi Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner / Head of Tricity w Walter Herz. – Popyt na biura w regionie był w ubiegłym roku dwa razy wyższy od nowej podaży, a współczynnik pustostanów plasuje się na trójmiejskim rynku na jednym z najniższych poziomów w Polsce. W przyszłym roku wybór powierzchni biurowych w Trójmieście będzie więc mocno ograniczony – przyznaje Jarosław Zdzitowiecki.  

Powrót do biur po pandemii spowodował większe zainteresowanie relokacją ze starszych budynków do nowoczesnych powierzchni wyposażonych m.in. w najnowsze technologie do pracy hybrydowej w obiektach, które wdrożyły rozwiązania, pozwalające na optymalizację kosztów wynajmu.

Koszty wynajmu biur idą w górę

– Rok 2022 przyniósł już nieduży wzrost średnich stawek czynszu za nowoczesne powierzchnie w centralnych lokalizacjach, a mimo to współczynnik wolnej powierzchni w Trójmieście spadł. W tym roku najemcy spodziewać się mogą dalszych indeksacji stawek czynszowych oraz podwyżek kosztów eksploatacyjnych – prognozuje Jarosław Zdzitowiecki.

Walter Herz zauważa, że coraz kosztowniejszy jest również fit-out. Dla nowych powierzchni budżet na aranżację kształtuje się obecnie w przedziale 600 - 1 400 EUR/mkw., a w przypadku adaptacji istniejącego biura w zależności od stopnia zmian i oczekiwań najemcy należy założyć wydatki na poziomie 400 - 800 EUR/mkw. Powierzchnie z najnowocześniejszymi rozwiązaniami technologicznymi są zdecydowanie droższe, ich koszt może wynosić nawet 2 500 EUR/mkw.

Oferowany przez wynajmujących budżet na aranżację przestrzeni, jak wskazuje Jarosław Zdzitowiecki, bywa niewystarczający, by móc dostosować powierzchnię do dzisiejszych wymagań rynkowych. – By zbilansować wysokie koszty wykończenia umowy najmu podpisywane są teraz na dłuższy okres, często 7 lat. Najemcy decydują się na takie kontraktacje w nowych biurowcach ze względu na to, że oferują energooszczędne rozwiązania, które w dłuższej perspektywie zapewniają im oszczędności, jeśli chodzi o całościowy koszt wynajmu - dodaje.    

Nowoczesne biura z dużym wzięciem  

W 2022 roku w Trójmieście wynajętych zostało przeszło 100 tys. mkw. powierzchni biurowych. Poziom popytu był zbliżony do wyniku z roku poprzedniego i średniej z ostatnich kilku lat. Bardziej chłonne w regionach były tylko Kraków i Wrocław.     

W minionym roku trójmiejski rynek wzrósł o 53 tys. mkw. powierzchni, dzięki m.in. zakończeniu budowy gdańskich projektów Format, Airport City Gdańsk Alpha, Palio Office Park B i Officyna II oraz inwestycji K2 w Gdyni. Nowa podaż była o jedną trzecią mniejsza niż w 2021 roku.

W budowie na początku tego roku było w Trójmieście 76 tys. mkw. biur, z czego ponad 50 tys. mkw. powierzchni ma zostać oddanych przed końcem bieżącego roku, podaje Walter Herz.

W Gdańsku powstaje projekt Intel Technology Poland – IGK6, Punkt, Oliwa 501, Matarnia Office Park II, Alzare Office, C300 oraz budynek C w inwestycji Palio, w Gdyni natomiast realizowana jest kolejna faza kompleksu Waterfront (9 tys. mkw.).  

Podaż w dół, nowe inwestycje w poczekalni

Trójmiasto jest jednym z rynków biurowych w Polsce, których zasoby przekraczają 1 mln mkw. powierzchni. Plasuje się na czwartym miejscu wśród największych ośrodków biznesowych w kraju, po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W ostatnich latach w Trójmieście powstawało średnio 150 – 200 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych rocznie. Teraz trzy cztery razy mniej. W fazie planowania są kolejne inwestycje, których realizacja zależy od kondycji rynku i stabilizacji warunków makroekonomicznych.  

Do budowy przygotowywany jest projekt Marina Office w Gdyni przy ulicy Hryniewickiego (27 tys. mkw.), inwestycja YIT Development w Gdańsku przy Placu Solidarności (23 tys. mkw.), budynek B w kompleksie Wave w Gdańsku przy Alei Grunwaldzkiej (21,5 tys. mkw.), budynek D w inwestycji Palio (9 tys. mkw.) w gdańskim Młodym Mieście, projekt Airport City Gdańsk - Bravo w Gdańsku przy ulicy Słowackiego (14,7), kolejna faza inwestycji Doki Office w Gdańsku przy ulicy Popiełuszki (11,7 tys. mkw.) oraz biurowiec przy ulicy Jaracza w Gdańsku (8,1 tys. mkw.).

Trójmiasto ma potencjał

Trójmiasto przyciąga biznes, dzięki rozbudowanemu zapleczu edukacyjnemu i dużej ilości dostępnych talentów oraz atrakcyjnemu położeniu nad Bałtykiem i nadmorskiej infrastrukturze rekreacyjnej przyciągającej pracowników z Polski i Europy. Dysponuje drugim w Polsce portem lotniczym pod względem liczby odprawianych pasażerów.

Na Pomorzu bardzo mocno rozwinął się sektor nowoczesnych usług dla biznesu (BSS), zatrudniający obecnie 35 tys. osób. Branża jest jednym z najbardziej aktywnych najemców biurowych na trójmiejskim rynku.

W Gdańsku zlokalizowany jest największy port kontenerowy na Bałtyku. Zdolności przeładunkowe Baltic Hub przekraczają 2 mln TEU, a dzięki rozbudowie do 2025 roku zwiększyć ma możliwości do 4,5 mln TEU. W ostatnich latach w regionie dynamicznie rozwijał się, nie tylko rynek biurowy, ale i magazynowy, którego zasoby przekraczają aktualnie 1,25 mln mkw. powierzchni.

Na rynku mamy wysyp różnych struktur transakcji barterowych i joint venture, zawieranych przez inwestorów i deweloperów z właścicielami gruntów, które przez ostatnie lata rynkowego boomu nie były popularne

Wartość wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w 2021 i 2022 roku potwierdza, że nie słabnie zainteresowanie polskim rynkiem nieruchomości wśród inwestorów i nadal widoczna jest duża przestrzeń do wzrostów. Mimo globalnego spowolnienia gospodarczego do Polski napływa wciąż nowy kapitał poszukujący interesujących aktywów, na naszym rynku debiutują nowe podmioty inwestycyjne i powracają fundusze, które były aktywne wcześniej. Polska jest nadal konkurencyjnym cenowo rynkiem, oferującym wyższe stopy zwrotu niż Europa Zachodnia. To motywuje deweloperów do dalszego działania nawet w mniej sprzyjających warunkach rynkowych.  

Rosnące koszty finansowania i budowy projektów, skokowy wzrost kosztów energii, czy wzrastające koszty pracy, kompensowane waloryzacją stawek czynszowych najmu i opłat eksploatacyjnych sprawiają, że przed firmami planującymi realizację nowych projektów stoi niełatwe zadanie utrzymania optymalnej rentowności inwestycji. Wysoka inflacja, za którą poszedł cykl podwyżek stóp procentowych spowodowały natomiast, że deweloperzy muszą poszukiwać alternatywnych rozwiązań dla kosztownego i mniej dostępnego kredytowania bankowego nowych projektów.

Możemy więc obserwować na rynku wysyp transakcji barterowych, które inwestorzy i deweloperzy zawierają z właścicielami gruntów. Najwięcej inwestycji joint venture widocznych jest w budownictwie mieszkaniowym oraz w sektorze PRS, który odnotował w ubiegłym roku w Polsce rekordową wartość wolumenu transakcyjnego. Taka forma kooperacji przy realizacji projektów od lat bardzo dobrze funkcjonuje także w logistyce.

Nowe projekty w logistyce i PRS

Inwestorzy przygotowują nowe projekty przede wszystkim w tych dwóch sektorach, bo zgłaszają największe deficyty. Wysokie stopy procentowe i wymagania banków powodują, że najem stał się teraz jedyną alternatywą dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dla wielu osób. Niedobór mieszkań w Polsce pogłębił się jeszcze po wybuchu konfliktu na Ukrainie, kiedy podaż mieszkań na wynajem drastycznie spadła, otwierając szersze perspektywy przed sektorem PRS. Negatywnym aspektem związanym z wynajmem instytucjonalnym jest natomiast ryzyko legislacyjne i podatkowe.

Także polski rynek magazynowy jest jeszcze słabo nasycony w porównaniu z Europą, biorąc pod uwagę ilość powierzchni w przeliczeniu na liczbę mieszkańców, co stwarza potencjał wzrostu. Zainteresowanie wynajmem powierzchni logistycznych utrzymuje się w Polsce na wysokim poziomie, o czym świadczyć może bardzo niski wskaźnik pustostanów magazynowych. Największą aktywność wykazują i największe transakcje realizują podmioty obsługujące krajowy rynek, ale również rynki europejskie z magazynów zlokalizowanych w Polsce.

Inwestorzy poszukują ziemi pod realizację projektów o różnej skali. Inwestycja musi przynieść odpowiedni zysk, który będzie zadawalający, zarówno dla dewelopera, jak i właściciela ziemi. Forma współpracy uzależniona jest od typu i wielkości inwestycji oraz oczekiwań właściciela gruntu oraz potencjalnych najemców. Najczęściej zawierane są transakcje z dwuetapowym rozliczaniem za projekt. Część płatności realizowana jest po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a pozostała część wypłacana jako określony w kontrakcie procentowy udział w zysku ze sprzedaży inwestycji. Uwzględniane są przy tym również różnego rodzaju premie i bonusy za uzyskane, wyższe wyniki czy przedterminowe wykonanie.   

Różnorodność form współpracy

Współpraca możliwa jest w różnych opcjach. Grunt pod mieszkania podlega wycenie po czym wchodzi w JV jako aport i transakcja rozliczana jest na przykład z wypracowanego przez spółkę zysku, dzięki czemu właściciel ziemi zarabia, nie tylko na gruncie do PUMM, ale również partycypuje w marży deweloperskiej. Inwestycja może być również realizowana w ten sposób, że właściciel gruntu otrzymuje określony pakiet mieszkań po ich wybudowaniu. Grunty pod projekty PRS, biurowe czy logistyczne wniesione do współpracy w barterze po realizacji inwestycji i sprzedaży do funduszu przy określonej stopie zwrotu rozliczane są na przykład poprzez ustalony procentowy udział w zysku z inwestycji.

Nie możemy tu jednak mówić o zjawisku standardu rynkowego i dominujących formach współpracy JV w odniesieniu do poszczególnych sektorów rynku. W każdym realizowane są różne struktury transakcji i formy rozliczeń, które przez ostatnie lata rynkowego boomu nie były popularne. Teraz właściciele gruntów inwestycyjnych uczestniczą w realizacji marży deweloperskiej, stając się beneficjentem całego projektu.

Dla deweloperów to atrakcyjna możliwość w odpowiedzi na ograniczenia w finansowaniu zakupu gruntów oraz wysoki koszt kapitału przy jednoczesnym wzroście skali realizowanych inwestycji. Inwestor wnosi do współpracy doświadczenie w dziedzinie realizacji określonych projektów deweloperskich. W przypadku inwestycji biurowych, magazynowych i retail to co istotne jest dla całego procesu i bezpieczeństwa projektu to wiedza dewelopera, który doskonale zna parametry biznesowe możliwe do osiągnięcia w zakresie najmu dla danej lokalizacji.  

Poszukiwanie potencjału

Jedynie w pełni skomercjalizowane projekty, spełniające określone parametry gwarantują bowiem zainteresowanie funduszy inwestycyjnych zakupem nieruchomości, przynosząc sukces całego przedsięwzięcia. Decydujące znaczenie ma tu jakość nieruchomości oraz odpowiedni dobór najemców i ich stabilna sytuacja. Należy zwrócić uwagę, że komercjalizacja przebiega dziś wolniej, szczególnie że stawki czynszowe w sektorze magazynowym oraz PRS poszły w górę w ciągu ostatniego roku o 20-30 proc.

Ułatwieniem dla deweloperów jest natomiast stabilizacja kosztów budowy. Wyraźne spowolnienie dynamiki w sektorze budowlanym sprawiło, że koszty budowy obniżyły się i powróciły do poziomu sprzed przeszło roku.

Przed zawarciem umowy JV przeprowadzana jest analiza potencjału gruntu i jego wykorzystania, w trakcie której architekt czy planista weryfikuje potencjał zapisów MPZP nieruchomości. Analizuje i kwantyfikuje wszelkiego rodzaju ryzyko inwestycyjne, jak również potencjalne dodatkowe koszty, które mogą się pojawić w czasie realizacji projektu. Wiele parceli ma niższą wartość niż oczekuje właściciel, bo na przykład MPZP został tak sporządzony, że ogranicza potencjał gruntu. Często spotykamy się na przykład z nieruchomościami gruntowymi, które niosą duże koszty związane z tzw. przekładką czy ograniczenia z uwagi na przebiegające sieci ciepłownicze, energetyczne albo cieki wodne znajdujące się pod ziemią.

Znając aktualne realia rynkowe możemy przeanalizować i obliczyć potencjał komercyjny gruntu korelując go z obowiązującymi cenami transakcyjnymi, zarówno stawkami najmu, jak i sprzedaży nieruchomości. Doradzamy w licznych transakcjach, gdzie właścicielami ziemi są osoby fizyczne, spółki i koncerny. Rolą doradców Walter Herz jest opracowanie dogłębnej analizy potencjału projektu, sporządzenie szczegółowych wyliczeń oraz poszukanie ukrytego rezerwuaru nieruchomości. Spoglądając na projekty out-of the box poszukujemy rozwiązań, na które wcześniej właściciele czy deweloperzy nie patrzyli. Pod lupę bierzemy grunty nie zabudowane, zabudowane, a także takie gdzie można analizować zmianę funkcji lub standardu obiektów, aby spełniały obecne oczekiwania rynkowe.