Informacje Walter Herz

Dalsze zmiany na rynku biurowym w dużej mierze determinowało będzie tempo adaptacji w firmach hybrydowego modelu pracy. Jeśli popatrzymy na dzisiejszy rynek możemy zauważyć, że praca hybrydowa powoli staje się normą. Firmy otwierają się na ten model, co wiąże się z preferencjami pracowników, którzy coraz częściej oczekują od pracodawców większej elastyczności w zakresie wyboru formy i godzin pracy. Wielu młodych ludzi od tego uzależnia zainteresowanie ofertą pracy i chęć przystąpienia do rekrutacji. W najbliższych latach biura będą więc ewoluować w stronę powierzchni dostosowanych do rotacyjnego modelu pracy. 

Nie we wszystkich sektorach wprowadzenie podziału na pracę zdalną i biurową jest oczywiście możliwe, ale przykładowo w obszarze IT, finansach, administracji i księgowości, czy usługach dla biznesu, marketingu, obsłudze klienta, czy HR można spodziewać się sukcesywnego upowszechnienia się hybrydowego modelu pracy.    

Opcja elastycznego wynajmu

W perspektywie następnych lat części firm prawdopodobnie zdecyduje się na pewną redukcję zajmowanej powierzchni biurowej. Choć, jak dotąd skala tego zjawiska, wbrew pozorom nie jest tak duża jak można przypuszczać, to tendencja jest widoczna. Z pewnością najemcy poszukiwać będą też coraz bardziej elastycznych rozwiązań, dzięki którym będą mogli wykorzystywać przestrzeń biurową na wiele sposobów, dostosowując ją na bieżąco do zmieniających się potrzeb firmy. Będzie rosła liczba firm, które decydować się będą na opcję core&flex, zakładającą połącznie tradycyjnej przestrzeni i korzystanie z powierzchni elastycznych.  

Ten kierunek doboru przestrzeni do pracy przez przedsiębiorców zauważają właściciele nieruchomości biurowych, którzy włączają przestrzenie elastyczne do puli udogodnień w swoich budynkach. To również woda na młyn firm oferujących powierzchnie flex. Segment systematycznie rośnie. W tym roku planowane jest uruchomienie kolejnych przestrzeni coworkingowych w całej Polsce.

Prawdopodobnie, coraz częściej wykorzystywaną opcją staną się także abonamenty dostępu do sieci coworkingów z powierzchnią dostępną w różnych lokalizacjach.  

Należy zauważyć, że jeszcze większym powodzeniem niż wcześniej cieszą się teraz budynki położone w centralnych częściach miast. Świadczyć może o tym choćby  zeszłoroczna struktura najmu w Warszawie, gdzie większość wynajętej powierzchni usytuowana była w centrum miasta. Zmieniają się też same biura. Ich przestrzeń jest jeszcze bardziej dostosowywana do interaktywnej pracy w grupie. Zyskuje open space, który przy niskim obłożeniu w biurze daje pracownikom poczucie większego komfortu. Jednocześnie, ważny jest także dostęp do stref przeznaczonych do pracy cichej oraz części socjalnych.    

Nowi inwestorzy

Cieszy fakt, że wiele podmiotów planuje wejście na polski rynek, dzięki czemu wypełnione zostaną powierzchnie ewentualnie redukowane przez niektóre branże. Jednym z głównych sektorów, który od lat prężnie rozwija się w Polsce i jest najemcą sporej części biur jest branża świadcząca nowoczesne usługi dla biznesu. Rosnące zatrudnienie w tym segmencie związane jest ze stałym napływem do naszego kraju nowych inwestorów oraz rozwojem organizacji obecnych już na polskim rynku. W sektorze prowadzone są rekrutacje na szeroką skalę. Najwięcej miejsc pracy oferują dziś firmy z Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, Holandii, Belgii oraz Niemiec, które w ostatnim czasie zdecydowały się na przeniesienie swoich usług do naszego kraju. 

Firmy sektorowe nieustannie otwierają nowe procesy rekrutacyjne, ale kandydatów jest mniej od niż stanowisk pracy. Także w przypadku tej branży oczekiwania pracowników i pracodawców rozmijają się. Większość pracowników, którzy na ogół zasypywani są ofertami pracy, oczekuje pracy w systemie hybrydowym lub w pełni zdalnej, a pracodawcy chcą powrotu do biur.

Sądzę, że w tym roku możemy spodziewać się większej aktywności najemców, co przekładać będzie się na spadek współczynnika pustostanów biurowych w kraju. Na świecie już teraz obserwować możemy wielki powrót do biur. Symptomy odwrócenia się trendu spadkowego w sektorze biurowym mogliśmy obserwować na naszym rynku już w ostatnim kwartale 2021 roku. W Warszawie w ostatnich trzech miesiącach minionego roku aktywność najemców wróciła do poziomu rejestrowanego przed pandemią. Tylko na czwarty kwartał zeszłego roku przypadło aż 40 proc. powierzchni wynajętej na rynku warszawskim w ciągu całego 2021 roku. Popyt na stołeczne biura sięgnął w ubiegłym roku poziom niemal 650 tys. mkw. powierzchni, podczas, gdy na rynek weszło niespełna 325 tys. mkw. nowych biur. Prawie 80 proc. oddanej powierzchni znajduje się w obszarze centralnym. Podobnie też, najwięcej zakontraktowanych biur usytuowanych jest centralnie.    

Rośnie popyt, spada podaż

Niestety inwestycje biurowe w większości są nadal zamrożone. Deweloperzy ostrożnie podchodzą do budowy nowych projektów. W Warszawie w budowie jest o połowę mniej powierzchni biurowych niż w 2019 roku. Inwestycje wyhamowują szybko rosnące koszty realizacji nieruchomości przy mało stabilnych warunkach rynkowych. Jeśli sytuacja się nie zmieni i nie będą uruchamiane nowe realizacje w perspektywie 2-3 lat możemy mieć do czynienia z niedoborem powierzchni na głównych rynkach biurowych w kraju. 

Rośnie z kolei aktywność inwestorów, którzy mają jednak coraz większe wymagania w zakresie jakości budynków, w tym pod kątem ESG. Wzrasta popyt na nowoczesne biurowce spełniające restrykcyjne wymogi związane z parametrami ekologicznymi, zlokalizowanymi w największych miastach w kraju. Szacowana wartość wolumenu transakcji na rynku inwestycyjnym w Polsce w 2021 roku jest zbliżona do poziomu osiągniętego w 2020 roku. Oczekujemy jednak wzrostu dynamiki rynku inwestycyjnego w nadchodzących miesiącach i większego napływu kapitału do Polski. W trakcie procesu negocjacji znajduje się wiele transakcji dotyczących projektów z segmentu biurowego, które weszły niedawno na rynek, stąd rok bieżący powinien przynieść już poprawę wyników.  

Decydujące ESG

Dla decyzji podejmowanych przez inwestorów kluczowe będą kwestie związane z ESG. Chodzi, nie tylko o rosnącą ogólnie świadomość w zakresie zrównoważonego rozwoju i wpływu budownictwa oraz budynków na środowisko, ale także przyjętymi wymogami i związaną z nimi koniecznością raportowaniem działalności w zakresie ESG. Strategie inwestycyjne będą ściśle związane z nabywaniem aktywów oraz współpracą z firmami, które oferują produkt spełniający wymagania pod kątem środowiskowym.  

Będzie to miało istotny wpływ na kształtowanie się rynku nieruchomości w przyszłych latach i wycenę aktywów. Inwestorzy i najemcy będą oczekiwać niskiej emisyjności biurowców czy planów dochodzenia do niej. Przewagę konkurencyjną zyskiwać będą obiekty oferujące rozwiązania z obszaru technologii klimatycznych. Na sile przybierać będą też trendy związane z certyfikowaniem budynków odnośnie przyjaznego wpływu na użytkowników oraz gwarantujące im pełne  bezpieczeństwo. 

- Mówiąc o obecnej kondycji sektora hotelowego trudno traktować rynek jako całość. Mamy dziś do czynienia w Polsce z dwoma rynkami. Pierwszy z nich – rynek hoteli miejskich, przed pandemią uważany za bezpieczniejszy, ze względu na bardziej zbilansowaną strukturę gości, a także mniejszą sezonowość od drugiego rynku hotelowego, czyli hoteli turystycznych. Obecnie to właśnie ten drugi rynek znacznie lepiej sobie radzi i odrabia straty. Hotele miejskie z kolei, w dużej mierze skupiają się na utrzymaniu bieżącej rentowności, choć jesienią widoczny był już większy popyt ze strony gości biznesowych i MICE. Wyniki, jakimi branża zamknęła rok 2021 dalekie są od tych sprzed zmian rynkowych, ale możemy już obserwować odbudowę popytu i średnich cen – przyznaje Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz. 

Mimo, że gości zagranicznych było mniej, głód podróżowania, a także niepewność związana z podróżami zagranicznymi sprawiły, że w lipcu i sierpniu minionego roku w obiektach hotelowych nocowało o około 190 tys. Polaków więcej niż w wakacje 2019 roku. Popyt skumulował się latem w wyniku między innymi ograniczeń, którym hotele podlegały w zimie i miesiącach wiosennych. Sezon letni w kurortach był bardzo udany. Początek jesieni przyniósł duży popyt na pobyty wypoczynkowe i grupowe. W listopadzie i grudniu sytuacja była już wyraźnie gorsza, z wyjątkiem okresu świątecznego, który dla hoteli w lokalizacjach wypoczynkowych był kolejną okazją do podniesienia przychodów.    

– Dobre wyniki uzyskane przez obiekty resortowe w wakacje nie oznaczają, że cały 2021 rok branża może zaliczyć do udanych. Obroty w całym sektorze były niższe od uzyskiwanych przed pandemią. Rok 2022 powinien przynieść kontynuację odbudowy popytu na rynkach miejskich – prognozuje Katarzyna Tencza. 

Zmiany własnościowe

Mimo trudności, z jakimi zmagają się hotele, jak dotąd na naszym rynku nie mamy do czynienia z wieloma transakcjami. Szczególnie, że najwięksi rynkowi gracze w większości wstrzymują się od akwizycji aktywów z tego segmentu. Zapowiadane na 2021 rok hurtowe bankructwa nie miały miejsca. Hotele wystawione na sprzedaż nie są zbyt atrakcyjne dla inwestorów ze względu na lokalizację lub inne czynniki. Do transakcji dochodziło głównie na rynkach regionalnych. I tak, na przykład Hotel Rysy położony w ścisłym w centrum Zakopanego został kupiony przez spółkę NK Rysy, sprzedany został także niedokończony hotel Ewerdin w Świnoujściu. W drugiej połowie ubiegłego roku właściciela zmienił również 100-pokojowy hotel zlokalizowany w centrum Krakowa. 

Mogliśmy obserwować też transakcje, których przedmiotem były obiekty hotelowe z przeznaczeniem na inne funkcje. Orbis podpisał przedwstępną umowę sprzedaży Hotelu Ibis w Kielcach, który ma zostać przekształcony w obiekt o innej funkcji. Opustoszały hotel Astoria w Kłodzku został sprzedany deweloperowi z Krakowa, który po remoncie zaoferuje prawdopodobnie powierzchnie handlowo-usługowe. Polkomtel kupił hotel Ossa zlokalizowany w Ossie k. Rawy Mazowieckiej, gdzie powstać ma centrum rehabilitacji. 

Aktywnie na rynku działa również Polski Holding Hotelowy, który prowadzi proces konsolidacji obiektów świadczących usługi hotelarskie, należących do spółek skarbu państwa. PHH zawarł umowę warunkową na zakup spółki Geovita SA, wchodzącej w skład Grupy Kapitałowej Polskiego Górnictwa Naftowego i Gazownictwa, która zarządza kilkunastoma obiektami wypoczynkowymi na terenie całej Polski. Holding podpisał także z PGE Polską Grupą Energetyczną umowę warunkową na zakup dziesięciu hoteli i obiektów, należących do Elbest, jednej z jej spółek, która posiada hotele m. in. w Krynicy, Międzyzdrojach, Myczkowcach nad Soliną oraz obiekty w Krasnobrodzie i Szklarskiej Porębie. Polski Holding Hotelowy podpisał również umowy warunkowe na zakup pakietu kontrolnego akcji Interferie oraz udziałów Interferie Medical SPA, spółek należących do Grupy Kapitałowej KGHM, dzięki czemu trafi do niego kolejnych sześć obiektów. 
  
Nowe, wysokiej klasy obiekty w kurortach

W 2021 roku miejscowości wypoczynkowe poszerzyły ofertę wysokiej jakości obiektów hotelowych. Ostatnie otwarcia to oczywiście wynik procesów inwestycyjnych rozpoczętych jeszcze przed zawirowaniami rynkowymi. Turystyczne zasoby noclegowe w kraju zwiększyły się m.in. dzięki otwarciu hotelu Radisson Resort Kołobrzeg z 209 pokojami i aquaparkiem, pięciogwiazdkowego hotelu Crystal Mountain w Wiśle z prawie 500 pokojami i aquaparkiem, czy 124-pokojowego kompleksu Tremonti Ski&Bike Resort w Karpaczu. 

Mimo trudności rynek hotelowy nadal poszerza swoją bazę. Nowe nadmorskie inwestycje hotelowe, podobnie jak w latach wcześniejszych, zlokalizowane są w większości na linii pomiędzy Świnoujściem i Kołobrzegiem. Inwestycje hotelowe w tym regionie to w większości condohotele. Wśród największych realizacji znajduje się hotel Wave Międzyzdroje Resort&SPA z 393 apartamentami, Aqua Resort w Międzyzdrojach z 300 pokojami i aquaparkiem, 435-pokojowy Radisson Blu Resort w Międzywodziu, hotel Gołębiewski w Pobierowie z około 1400 pokojami, PINEA Resort & Apartments w Pobierowie ze 138 apartamentami, 266-pokojowy Mövenpick Kołobrzeg, czy Baltic Wave w Kołobrzegu, który zaoferuje 468 apartamentów.  

Polskie góry również mogą się pochwalić interesującymi inwestycjami hotelowymi, także w znacznej części sprzedawanymi w systemie condo, Wśród najciekawszych projektów wymienić należy Elements Hotel & SPA w Świeradowie Zdroju z 289 pokojami, Sanssouci Karpacz MGallery Hotel Collection ze 110 pokojami, Movenpick Hotel Karpacz ze 126 pokojami, Mövenpick Zakopane Imperial Hotel ze 130 pokojami, Infinity Zieleniec Ski & SPA w Dusznikach Zdroju z 328 apartamentami, czy Linden Hotel & Resort w Szklarskiej Porębie ze 137 pokojami. 

Nowe hotele miejskie 

- Sieci hotelowe skupione wcześniej głównie na inwestycjach miejskich, teraz bardzo aktywnie działają również w lokalizacjach wakacyjnych. Poza tym, na znaczeniu zyskują mniejsze miasta regionalne. Niestety wysokie ceny działek inwestycyjnych i duża konkurencja w walce o grunty ze strony inwestorów realizujących mieszkania na wynajem czy akademiki oraz rosnące koszty budowy sprawiają, że coraz trudniej spiąć budżet nowych projektów hotelowych. Banki też do finansowania inwestycji hotelowych wciąż podchodzą  bardzo ostrożnie – informuje Katarzyna Tencza. 

Zainteresowanie inwestycyjne w sektorze dotyczy głównie miejscowości turystycznych, ale lokalizacje miejskie również mogą zaoferować gościom nowe, interesujące obiekty. W zeszłym roku otworzyły się takie obiekty, jak hotel ibis Styles Kraków Centrum z 259 pokojami, NYX Hotel Warsaw sieci Leonardo Hotels z 331 pokojami, mieszczący się w kompleksie Varso Place w pobliżu warszawskiego Dworca Centralnego, hotel Tulip Residences Warsaw Targowa z 110 jednostkami, czy Mercure Katowice Centrum z 268 pokojami. 

Ponadto, na rynku krakowskim pojawił się 195-pokojowy hotel Mercure Kraków Fabryczna City, 300-pokojowy AC Hotel by Marriott Kraków, a w szczecińskim kompleksie Posejdon został otwarty 134-pokojowy hotel Courtyard by Marriott Szczecin City. We Wrocławiu gości powitał aparthotel Jazz z 62 pokojami oraz Hotel Herbal z 66 pokojami, a pod koniec ubiegłego roku w Gdańsku otwarty został Dwór Uphagena Arche Hotel Gdańsk z 145 pokojami. Rynek olsztyński wzbogacił się z kolei o 105-pokojowy hotel Hampton by Hilton Olsztyn. 

W tym roku rynek hoteli miejskich zasilony zostanie przez kilkanaście nowych obiektów pod brandami marek międzynarodowych i polskich. Większość to hotele, wobec których decyzje inwestycyjne podjęte zostały jeszcze przed pandemią. Warszawski rynek zasilić ma m.in. 238-pokojowy Focus Hotel Premium Warszawa położony na Mokotowie, 192-pokojowy Staybridge Suites Warszawa Ursynów na Ursynowie, 448-pokojowy Royal Tulip Warsaw Apartments w budynku Unique Tower przy ulicy Grzybowskiej, 96-pokojowy Autograph Collection by Marriott International na warszawskim Starym Mieście, czy 66-pokojowy Flaner Hotel WorldHotels Crafted Collection.

W Krakowie w najbliższym roku otworzyć ma się 216-pokojowy hotel Hyatt Place Kraków, 125-pokojowy Autograph Collection by Marriott International, 116-pokojowy Curio Collection by Hilton Hotel Saski Kraków, 53-pokojowy Garamond Boutique Hotel Tribute Portfolio, czy 173 pokojowy hotel Hampton by Hilton Krakow Airport. 

W Lublinie oddany do dyspozycji gości ma zostać 130-pokojowy hotel sieci B&B, w Białymstoku 122-pokojowy Hampton by Hilton Białystok. We Wrocławiu otworzy się 201-pokojowy Q Hotel Plus Wrocław Bielany i pod marką Wyndham zostanie ponownie otwarty dawny hotel Sofitel Wroclaw Old Town z 205 pokojami.  

Kolejne wyzwania

Szybko zmieniające się warunki rynkowe sprawiają, że przed branżą stoją kolejne wyzwania. Największe trudności, z jakimi hotele będą musiały się borykać w najbliższym czasie to rosnące koszty utrzymania i brak pracowników. Kłopoty związane są też z odbudową popytu ze strony gości korporacyjnych, sektora MICE oraz turystów zagranicznych. 

Podwyżki cen energii i gazu czy wywozu śmieci oraz coraz większe koszty pracy utrudniają sektorowi wyjście z dołka. Rosnąca inflacja, napędzająca koszty utrzymania obiektów, wymusza podwyżki cen noclegów. Możemy spodziewać się, że w nadchodzących miesiącach wzrosną ceny noclegów, zarówno w miejscowościach wypoczynkowych, jak i lokalizacjach miejskich. 

Sektorowi nieruchomości komercyjnych w naszym kraju drogę wyznaczają nowe trendy, które wpływać będą na kształtowanie się rynku w kolejnych latach. O tym, co się zmienia mówią eksperci z firmy doradczej Walter Herz.

Biura w cenie  

- Mimo popularyzacji home office i hybrydowego systemu pracy nie możemy mówić o rewolucji na rynku biur. Sytuacja w sektorze jest dość stabilna. Zmienia się natomiast sposób wykorzystania powierzchni. Najemcy decydują się na przedłużanie umów i zmianę aranżacji przestrzeni, adoptując ją do potrzeb pracowników w nowym otoczeniu rynkowym. Część firm zmniejsza powierzchnię i maksymalizuje jej użytkowanie. Widoczna jest swoista coworkizacja przestrzeni. Firmy tworzą więcej powierzchni do pracy wspólnej, do integracji i spotkań – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz. 

Wysypu relokacji do elastycznych biur Mateusz Strzelecki spodziewa się w tym roku. - Ta tendencja była już powszechnie widoczna w minionym roku, ale nasilenia się aktywności firm oczekujemy w roku bieżącym. Wynika to z dłuższego czasu, jaki najemcy potrzebują teraz na podjęcie decyzji, co do wyboru nowego biura, nawet rok czy półtora – przyznaje. 

Mateusz Strzelecki wskazuje też na pozytywny symptom widoczny na rynku związany z powrotem zagranicznych firm, które aktywnie poszukują lokalizacji dla swoich siedzib w naszym kraju od jesieni ubiegłego roku. Strzelecki mówi również o świetnej koniunkturze rejestrowanej w segmencie rynku powierzchni flex. – Najemcy preferują teraz krótsze, elastyczne umowy z możliwością wyboru powierzchni. Stąd też coraz większe zapotrzebowanie na biura serwisowane i powierzchnie coworkingowe. Oferują pełen zakres usług i krótkie terminy najmu, co przyciąga najemców. Najczęściej stanowią komplementarne uzupełnienie tradycyjnych powierzchni. Zasoby elastycznych powierzchni szybko rosną, zapewnia je już większość najnowocześniejszych obiektów. W 2022 roku potencjał tego segmentu będzie się zwiększał – przewiduje.    

Zamrożone projekty 

Z tak dużym optymizmem Mateusz Strzelecki nie mówi już o wzroście zasobów tradycyjnej powierzchni biurowej na rynku. – Ilość powierzchni w budowie, szczególnie na rynku warszawskim jest najniższa od dekady i nic nie zapowiada, żeby w najbliższym czasie miało się to zmienić. Na rynkach regionalnych sytuacja jest lepsza, natomiast w Warszawie większość dużych inwestycji biurowych zostało już oddanych, a pozostałe budowy dobiegają końca. Niemal połowa powierzchni w realizowanych obiektach ma już najemców. Z biegiem czasu wolna powierzchnia będzie topnieć, a oferta rynkowa kurczyć się. Na horyzoncie w perspektywie dwóch lat widoczna jest luka podażowa, bo do realizacji wchodzi śladowa ilość projektów. Niska podaż przy wyższym oczekiwanym popycie może przełożyć się na optymalizację warunków najmu ze strony właścicieli budynków, a nawet wzrost stawek czynszowych w najlepszych budynkach w centralnych lokalizacjach, które cieszą się aktualnie największym powodzeniem. Coraz wyższe ceny mediów wpływać będą z kolei na podwyżki opłat eksploatacyjnych – zauważa Mateusz Strzelecki.   

- Rosnące koszty budowy związane z wysoką inflacją i wzrostem stóp procentowych nie zachęcają inwestorów do aktywności. Rosną ceny materiałów budowlanych, usług, gruntów oraz płac. Kontynuacji tego trendu możemy spodziewać się w tym roku. Szacunkowe dane mówią, że koszt dostarczenia budynku biurowego na rynek wzrósł od początku pandemii o ponad 30 proc. Do tego dochodzą trudności związane z terminowymi dostawami materiałów – wylicza Mateusz Strzelecki.  

Gorąco w sektorze magazynów    

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz zwraca uwagę, że dzięki wielkoskalowym obiektom biurowym, które w zeszłym roku zostały oddane i stanowią atrakcyjne aktywa, tegoroczna wartość transakcji na rynku inwestycyjnym może osiągnąć poziom notowany w Polsce przed pandemią. – W roku 2021 wolumen transakcyjny będzie prawdopodobnie przybliżony do zarejestrowanego rok wcześniej. Prawie połowę udziału w całkowitej wartości będzie miał sektor magazynowo-przemysłowy. Popyt na nieruchomości logistyczne bije rekordy nie tylko na naszym rynku. W Polsce na znaczeniu zyskują także obiekty typu convenience, parki handlowe i lokalne centra codziennych usług, zapewniające dostęp do dóbr codziennej potrzeby. Coraz bardziej doceniane przez inwestorów są również projekty oferujące mieszkania na wynajem instytucjonalny, akademiki, domy seniora i opieki gwarantujące trwałe zabezpieczenie kapitału i atrakcyjny poziom zwrotu – informuje Bartłomiej Zagrodnik.   

– Pandemia mocno podbiła tempo rozwoju rynku nieruchomości magazynowych. Na terenie całego kraju w trakcie budowy jest rekordowa ilość powierzchni. Za historycznie wysoką nową podażą podąża równie wysoki popyt, który w trzech pierwszych kwartałach 2021 roku był o jedną trzecią wyższy niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Ta tendencja będzie widoczna również w tym roku ze względu na dalszy rozwój e-commerce i nearshoring’u, lokowania produkcji bliżej strefy zbytu oraz dążenia do skracania łańcucha dostaw – wyjaśnia.   

Nowe koncepty

Jak zaznacza Bartłomiej Zagrodnik, na rynek wchodzić będzie coraz więcej magazynów budowanych w nowym standardzie, których wysokość wynosić będzie 12 m. – Deweloperzy zauważają także ogromne zainteresowanie obiektami typu last mile logistics, zlokalizowanymi w rejonie dużych aglomeracji miejskich i będą realizować więcej takich projektów. Tego typu obiekty cieszą się szczególnie dużym powodzeniem wśród dystrybutorów i firm kurierskich, co wiąże się z boomem w sektorze e-commerce. W tym roku spopularyzowany zostanie także w Polsce koncept dark store, który zadebiutował w 2021 roku na naszym rynku. Rozbudowywane będą sieci microcentrów dystrybucyjnych, przypominających sklepy, ale tworzonych wyłącznie do obsługi zamówień składanych on-line z ekspresową dostawą w kilkanaście minut, które funkcjonują już w siedmiu największych miastach w kraju – informuje. 

Specjaliści z Walter Herz są zgodni, że inwestycje komercyjne w Polsce obrały kurs na wielofunkcyjność. Wśród projektów przygotowywanych do budowy przeważają kompleksy typu mixed-use, które realizowane będą wieloetapowo. Celem projektowania części inwestycji jest też uzupełnienie zabudowy o dodatkowe funkcje, jak na przykład ma to miejsce w przypadku warszawskiego Służewca biurowego. – Realizację inwestycji z funkcjami mieszkaniowymi, handlowymi, usługowymi, rozrywkowymi i hotelowymi w głównych miastach w kraju mogliśmy obserwować jeszcze przed pandemią. Teraz takie obiekty zdominowały sferę nowych inwestycji. Projekty budowane w myśl zrównoważonego rozwoju wychodzą nie tylko naprzeciw dzisiejszym oczekiwaniom inwestorów, ale także potrzebom użytkowników biur, którzy jeszcze mocniej doceniają zalety lokalności, ale oczekują kompleksowej oferty – mówi Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz. – W Warszawie realizacja nowych, zakrojonych na szeroką skalę inwestycji mixed-use planowana jest między innymi na Bielanach czy Żeraniu. Tego typu kompleksy powstawać będą też na Kabatach i Okęciu – wylicza.  

Coraz bardziej zielono

- Nakreślając wybijające się trendy nie sposób nie wspomnieć o standardach ESG (Environmental, Social and Corporate Governance), które stają się coraz bardziej istotnym kryterium w ocenie wartości nieruchomości komercyjnych. Efektywność budynku, emisyjność oraz komfort, jaki zapewnia użytkownikom, potwierdzone certyfikatami, stały się kwestią kluczową dla inwestorów. Aspekt środowiskowy związany z projektami w obliczu zmian klimatycznych jest już równie ważny jak zysk finansowy i w kontekście dyrektyw unijnych w dużym stopniu rzutuje na decyzje biznesowe. Zrównoważone inwestycje osiągają wyższe wyceny rynkowe i są lepiej oceniane przez instytucje finansowe - mówi Piotr Szymoński. 

Piotr Szymoński spodziewa się dalszych, coraz bardziej szczegółowych regulacji dotyczących ESG. - Obserwujemy coraz większe dążenie do obniżania kosztów eksploatacyjnych oraz minimalizowania wpływu na planetę, poprzez wykorzystanie energooszczędnych rozwiązań. Obiekty uwzględniające wygodę użytkowników spotykają się też z większym zainteresowaniem najemców. Firmy zwracają uwagę, jak przestrzeń w której pracują oddziałuje na środowisko naturalne. Niektóre organizacje współpracują jedynie z podmiotami, które reprezentują w tej dziedzinie podobne standardy. Można zatem oczekiwać, że z roku na rok na rynku przybywać będzie „zielonych” budynków i wzrastać pod tym względem konkurencyjność rynkowa - dodaje.  

Quick commerce czyli segment ekspresowych dostaw podstawowych produktów spożywczych, napojów, słodyczy, chemii gospodarczej czy kosmetyków do klientów to format, który robi teraz karierę, zarówno w naszym kraju, jak i na całym świecie. Dark stores, microcentra dystrybucyjne służące wyłącznie do obsługi zamówień składanych on-line, funkcjonują już w siedmiu największych miastach w naszym kraju. Ze względu na ograniczony asortyment, obejmujący od 1000 do 2000 produktów nie mogą konkurować z dużymi sieciami handlowymi i standardowymi zakupami on-line oferującymi olbrzymią gamę towarów. Stanowią natomiast bezpośrednią konkurencję dla niewielkich sklepów lokalnych przeznaczonych do szybkich, spontanicznych zakupów, zaspokajających bieżące potrzeby. Choć i tu konkurencja jest utrudniona ze względu wąski zakres produktów.   

– Rozwojowi tej formy sprzedaży, gwarantującej błyskawiczne dostawy do klienta sprzyja obserwowany, mocny trend convenience, związany z oczekiwaniem wygodnego i łatwego dostępu do towarów. Ta tendencja jeszcze mocniej spopularyzowała się w czasie lockdownu. Formuła realizacji dostaw w czasie 10-15 minut wymaga jednak stworzenia sieci odpowiednio sprofilowanych obiektów dystrybucyjnych rozsianych na terenie miasta. Dark stores przypominają supermarkety o powierzchni kilkuset metrów, zazwyczaj od 200 mkw. do 400 mkw., które urządzone są w taki sposób, aby osoby kompletujące zamówienie mogły sprawnie przemieszczać się pomiędzy regałami i zebrać produkty w jak najkrótszym czasie. Przypominają sklepy, ale działającą jak magazyny do przechowywania towarów – wyjaśnia Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz. 

Darmowe dostawy lub nawet do 2.00 w nocy

Q-commerce na większą skalę zaczął rozwijać się w Polsce dopiero w tym roku. Usługa spotyka się z zainteresowaniem sporej grupy klientów. Dark stores oferują towar w cenach zbliżonych do tradycyjnych placówek handlowych. Zamówienia dostarczane są 7 dni w tygodniu, także w niedziele niehandlowe. Lisek działający w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu i Katowicach zapewnia dostawę nawet do 10 minut. Całkowicie darmowy dowóz dostępny jest w JOKR, a w Jush przy zamówieniu powyżej 35 zł. 

Ostatnie miesiące przyniosły nie tylko szybki rozwój tego formatu w Polsce, ale i zapowiedzi wejścia na nasz rynek kolejnych dużych graczy. Firmy działające w tym segmencie z tygodnia na tydzień poszerzają zasięg działania, obejmując obsługą kolejne dzielnice miast. A tymczasem na rynku ekspresowych dostaw robi się już niezły tłok. Rosną sieci dark store'ów pierwszych platformom, które pojawiły się w Polsce, jak Lisek, Jokr, czy GetnowX. 

W ekspresowym tempie rozrasta się też ilość punktów dystrybucyjnych Biedronki dla usługi Biedronka Express BIEK, którą od października br. oferuje we współpracy z Glovo. To druga platforma, która podobnie jak Lisek App funkcjonuje także poza stolicą. Dostawy z rozsianych w Warszawie, Łodzi, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i we Wrocławiu dark store’ów realizowane są w promieniu 2 km w kwadrans. Microcentra dystrybucyjne pracują przez cały tydzień w godzinach 8-23, a w Warszawie w piątki i soboty nawet do godziny 2.00.

Grupa Żabka Future postawiła natomiast na start-up Lite E-Commerce, którego celem jest tworzenie nowych rozwiązań o charakterze modern convenience. Firma zdecydowała się niedawno uruchomić dark store’y i szybkie dostawy artykułów spożywczych za pośrednictwem aplikacji Jush. W październiku br. Żabka Jush wystartowała w Warszawie, ale w planie są także inne miasta.   

Nowe platformy zakupowe szykują się do startu w Polsce

Wprawdzie platforma Swyft, po pół roku funkcjonowania zawiesiła tymczasowo działalność operacyjną, ale obecnym na naszym rynku firmom wkrótce przybędzie spora konkurencja. Debiuty w Polsce zapowiadają m.in. Gorillas i Grovy. Gorillas, niemiecki start-up specjalizujący się w błyskawicznych dostawach z własnych sklepów-magazynów tworzy zespół do zarządzania projektem w naszym kraju. Firma, której wycena po kilku miesiącach od założenia przekroczyła 1 mld dolarów, prowadzi ekspansję w Europie. Działa w 15 miastach w Niemczech, a także w Holandii, Wielkiej Brytanii, Francji, Włoch i Belgii. Zadebiutowała również w Nowym Jorku, który będzie przyczółkiem do rozwoju sieci na terenie Stanów Zjednoczonych. 
Do wejścia na polski rynek szykuje się także Grovy. Platforma oferuje usługi już w największych miastach w Niemczech i w Rumunii. Teraz start-up planuje wejście na rynek polski, czeski i węgierski.     

W dostawach z różnych sklepów specjalizuje się u nas Glovo, czy Wolt. Glovo na naszym rynku współpracuje z Biedronką, a na rodzimym hiszpańskim, we Włoszech, w Portugalii, Rumunii i na Ukrainie działa na bazie własnego zaplecza dystrybucyjnego. Wolt chce natomiast uruchomić w Polsce, podobnie jak w Czechach, Danii i na Węgrzech swój Wolt Market czyli sieć samodzielnych wirtualnych supermarketów. Wolt Market ma działać wyłącznie jako dark store i realizować zamówienia online składane za pośrednictwem aplikacji Wolt. Wirtualne pilotażowe markety firma uruchomiła w Finlandii i Grecji. Jeden z pierwszych sklepów Wolt Market funkcjonuje też w centrum Warszawy. Market czynny jest od godziny 8.00 do 23.00 przez 7 dni w tygodniu, a zamówienia o wartości powyżej 150 zł dostarczane są bezpłatnie w promieniu 1,5 km. 

Niebawem w Warszawie mają też ruszyć dark stores Bolta, który jako kolejna firma zaoferować ma dostawę towarów zakupionych online w ciągu 15 minut od złożenia zamówienia. Jak dotąd premierowy Bolt Market uruchomiony został jedynie w Tallinie, stolicy Estonii. 
Poszerzenie swoich usług o dostarczanie zakupów spożywczych  rozważa też Pyszne.pl, należące do holenderskiej grupy Just Eat Takeaway. Nie planuje jednak tworzyć swojej sieci dark stores, ale współpracować z innymi sklepami.  

Dark stores nie w każdej lokalizacji 

– Stworzenie sieci microcentrów dystrybucyjnych to duże wyzwanie. Obiekty muszą spełniać odpowiednie warunki lokalizacyjne, pozwalające na szybki ruch towarów. Umożliwiać ekspresową realizację zamówienia od jego złożenia do dostarczenia pod drzwi klienta. Pod dark stores poszukiwane są powierzchnie usytuowane obok dużych obszarów mieszkaniowych w większości dzielnic Warszawy, także w tych bardziej oddalonych od centrum i w innych dużych miastach. Lokowane są nie tylko w budynkach o charakterze handlowym, ale także w parterach biurowców. Potencjał formatu najlepiej pokazuje zainteresowanie nim wielu firm, które planują realizację projektów na naszym rynku – mówi Piotr Szymoński. – Wybór lokalizacji pod dark stores powinien być oparty o analizę zasięgu i dostępności lokalizacji, jak również m.in. aspektu demograficznego, czy komunikacyjnego. Rejonami perspektywicznymi dla sieci dystrybucyjnych są także te obszary miast, w których planowana jest w najbliższym czasie realizacja dużej ilości projektów mieszkaniowych. Pod uwagę należy brać naturalnie również aspekty techniczne lokali, jak choćby nośność stropu czy możliwość ładowania pojazdów elektrycznych, którymi często poruszają się kurierzy – dodaje Piotr Szymoński.   

Analizy rynkowe mówią, że stale rosnąca popularność zakupów zamawianych w sieci spowoduje, że do 2026 roku, na przestrzeni zaledwie 6 lat wartość sprzedaży przez internet wzrośnie w Polsce dwukrotnie. Prognozy wskazują, że sektor e-comerce ma przed sobą okres regularnego wzrostu. W naszym kraju jest jeszcze dużo przestrzeni dla rozwoju e-handlu. Segment będzie zwiększał udział w rynku, nie tylko poprzez rozpowszechnianie nowych formatów sprzedaży, ale także wzrost liczby własnych sklepów internetowych funkcjonujących w naszym kraju. W Polsce jest ich bowiem nawet kilkukrotnie mniej licząc na 1000 mieszkańców w porównaniu z niektórymi krajami UE. 

- W Warszawie w budowie jest ponad 370 tys. mkw. powierzchni biurowych, które mają być oddane w okresie 2021-2024. To mniej niż połowa biur realizowanych w ostatnich latach przed 2020 rokiem. Warszawski rynek mocno wyhamował. Poziom realizacji nowych biur jest rekordowo niski, podczas gdy na rynkach regionalnych buduje się ponad dwa razy więcej. Nie należy spodziewać się, że w ciągu najbliższych 2-3 lat się to zmieni. Deweloperzy nie zapowiadają realizacji nowych projektów – mówi Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz. - Szacujemy, że w 2021 roku ukończonych zostanie ogółem prawie 340 tys. mkw. biur. W 2022 roku, jeśli terminy zostaną dotrzymane, zasoby biurowe w Warszawie mają szansę zwiększyć się już tylko o nieco ponad 220 tys. mkw. powierzchni. W latach 2023-2024 przewidziane jest oddanie pierwszego etapu projektu Studio firmy Skanska i inwestycji The Bridge realizowanej przez Ghelamco, które należą do tych nielicznych inwestycji, na budowę których inwestorzy zdecydowali się w tym roku - dodaje.  

Tymczasem, jak wskazuje Mateusz Strzelecki, w ostatnich miesiącach mogliśmy obserwować odbudowującą się aktywność najemców, która w trzecim kwartale br. zaowocowała wolumenem najmu o jedną trzecią wyższym w porównaniu do tego samego okresu w roku ubiegłym. – To dobrze wróży warszawskiemu rynkowi, którego przyszłość wcale nie rysuje się w ponurych barwach. Przeciwnie, widoczny jest wzrost zainteresowania wynajmem ze strony firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych i działających w segmencie nowoczesnych technologii. Dobrym prognostykiem są też decyzje większości firm o wynajmie większych powierzchni niż zajmowane wcześniej. Tylko co dziesiąty najemca zdecydował się w tym roku na redukcję powierzchni – argumentuje Mateusz Strzelecki.        

Ekspert zauważa, że jeśli popyt będzie utrzymywał się w trendzie wzrostowym, a deweloperzy nadal będą wstrzymywali się z realizacją kolejnych projektów w perspektywie dwóch lat możemy spodziewać się, nie tylko spadku poziomu pustostanów biurowych w Warszawie, ale realny jest także wzrost stawek rynkowych. – Już w najbliższych kwartałach możemy mieć do czynienia ze wzrostem cen u operatorów powierzchni elastycznych ze względu na ich obecne, wysokie obłożenie – dodaje Mateusz Strzelecki.       

Warszawski rynek oferuje dziś 6,16 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych. Efektem jego przedpandemicznego, szybkiego wzrostu są oddawane teraz nowoczesne budynki biurowe. W tym roku ukończonych zostało kilkanaście inwestycji, w tym m.in. Warsaw Unit firmy Ghelamco (59 tys. mkw.), Skyliner firmy Karimpol (48,9 tys. mkw.), Generation Park Y firmy Skanska (47,6 tys. mkw.), biurowce Galwan i Plater w Fabryce Norblina należącej do Grupy Capital Park  (40 tys. mkw.), czy Widok Towers firmy Commerz Real i S+B Gruppe  (28,6 tys. mkw.).

Na najemców czeka w Warszawie ponad 12 proc. biur. Współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł w ciągu roku o niespełna 3 proc. Na uwagę zasługuje jednak wysoki poziom komercjalizacji nowoczesnych obiektów, które weszły na rynek. Z danych Walter Herz wynika, że w oddawanych biurowcach trzy czwarte powierzchni zabezpieczonych jest umowami przednajmu, co wskazuje na duże zapotrzebowanie na przestrzeń do pracy w najwyższym standardzie.  

Firmy coraz odważniej podejmują decyzje, o czym świadczy przeważający udział nowych umów w całkowitym wolumenie najmu. Ponadto, aż 60 proc. powierzchni zakontraktowanych w Warszawie w pierwszych trzech kwartałach br. wynajęte zostało w budynkach zlokalizowanych w ścisłym centrum miasta, które skupia biurowce najwyższej klasy.        

Idzie to w parze ze wzrostem społecznej funkcji biur. Pomimo utrwalania się nowych modeli pracy biura zachowały status centralnego miejsca zarządzania. Po półtorarocznym doświadczeniu z pracą zdalną pracodawcy stawiają na tradycyjny, stacjonarny model pracy. Okazało się bowiem, że praca w zespołach i wymiana wiedzy między ludźmi jest daleko bardziej efektywna w bezpośrednim kontakcie niż w systemie zdalnym. Poza tym,  biuro jest niezastąpione jako miejsce budowania relacji i wspólnoty oraz poczucia przynależności do zespołu.

Aby przekonać pracowników do powrotu do biur firmy muszą jednak przemodelować powierzchnię tak, by zapewniała jak największy komfort, przyjazny klimat oraz różnorodność i była bardziej elastyczna. Z analiz wynika, że warszawskie biura zapełnione są teraz w około 40-50 proc. Kolejne miesiące przyniosą dalsze zmiany w sposobie korzystania z przestrzeni do pracy. Na pewno widać już trend do ograniczenia stałych stanowisk pracy, żeby można było dzięki temu swobodnie korzystać z całego biura i pozostawać w stałym kontakcie z innymi osobami.

Bardzo ważne będzie na pewno także wykorzystanie cyfrowych rozwiązań w celu podnoszenia efektywności i wspierania dobrostanu pracowników. Kluczowe będzie w tym m.in. wykorzystywanie odpowiednich aplikacji i tworzenie specjalnych stref dedykowanych komunikacji zdalnej, które gwarantują wysokiej jakości, stabilne połączenia.