Informacje Walter Herz

Najwięcej powierzchni biurowych w Warszawie wynajmują firmy z branży bankowości, usług finansowych i ubezpieczeń, ale na rynek wkracza także sektor publiczny

- Instytucje publiczne w ostatnim czasie wykazują zauważalnie większe zainteresowanie wynajmem powierzchni w nowoczesnych biurowcach, zarówno w Warszawie, jak i w największych miastach w Polsce. Zmiana siedziby to w przypadku wielu urzędów konieczność, ponieważ stan budynków, w których się mieszczą nie spełnia dzisiejszych wymogów i standardów. Nierzadko wymagają one kapitalnych remontów. Możliwe do osiągnięcia korzyści, które niesie relokacja takich podmiotów do nowych lokalizacji, zarówno nowopowstałych budynków, jak i starszych ale spełniających określone parametry pozwala sądzić, że sektor państwowy stanie się niebawem poważniejszym graczem na rynku biurowym - mówi Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.

Z danych Walter Herz wynika, że instytucje publiczne wynajmują w Warszawie średnio około 60 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych rocznie. Potencjał tej grupy najemców, jak twierdzi Bartłomiej Zagrodnik, jest jednak znacznie większy. - Zapotrzebowanie na biura w nowych budynkach zgłaszają instytucje rządowe, jednostki samorządowe, urzędy centralne i lokalne, jak również instytucje europejskie. W ostatnim czasie pośredniczyliśmy w wynajmie przez spółki skarbu państwa kilkunastu tysięcy mkw. powierzchni biurowych – informuje.

- Ta grupa najemców potrzebuje kompleksowego doradztwa i wsparcia w zakresie wynajmu, dlatego zdecydowaliśmy się zorganizować w Akademii Najemcy Walter Herz szkolenie skierowane właśnie do instytucji publicznych, które odbędzie się w Warszawie w najbliższą środę – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.    

Szerokie możliwości optymalizacji umów

Ekspert zaznacza, że pole do optymalizacji w przypadku jednostek administracji państwowej jest bardzo duże ponieważ umowy, na których bazują urzędy na ogół zawierają wiele nierynkowych zapisów i kosztów. - Dotyczy to także układów funkcjonalnych i aranżacji zajmowanych powierzchni, wyposażenia i rozwiązań technologicznych. Biura, w których mieści się administracja zwykle nie są efektywne pod względem funkcjonalności powierzchni i jej dostosowania do rzeczywistych potrzeb zespołu pracowników. Nie zapewniają też komfortu pracy ze względu na brak odpowiedniej wentylacji, oświetlenia, podziału, czy zaplecza techniczno-administracyjnego – przyznaje.  

- Poza poprawą standardu biura, relokacja siedziby może przynieść urzędom ograniczenie kosztów związanych z utrzymaniem powierzchni - podkreśla  Bartlomiej Zagrodnik. - Stopień oszczędności uzależniony jest od wielu czynników i konkretnych oczekiwań danego podmiotu. Pomimo dość wysokiego poziomu stawek czynszowych obowiązujących w nowoczesnych budynkach, przeprowadzka może oznaczać dla urzędów ograniczenie całkowitego kosztu wynajmu z uwagi na efektywniejsze wykorzystanie zajmowanej powierzchni, niższe opłaty eksploatacyjne i brak dodatkowych opłat związanych z konserwacją budynków. Nowe kompleksy biurowe zapewniają ponadto szeroki serwis i większe bezpieczeństwo w zakresie dostępu do obiektów i infrastruktury technicznej. Ważnym aspektem jest też wykorzystanie istniejących układów aranżacji w budynkach kilkuletnich – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.   

Wymagania instytucji państwowych

Należy przyznać, że najemcy z sektora publicznego mają dość sprecyzowane wymagania dotyczące powierzchni biurowych. Stawiają przeważnie na przestrzeń, która daje możliwość podziału na gabinety i oczekują zwykle kompleksowej aranżacji oraz wykończenia powierzchni. Wysokość miesięcznego czynszu musi być ściśle określona i zabudżetowana. Podpisywane kontrakty rzadko zawierają też zapisy związane z zabezpieczeniem umów najmu, mimo że to standard na rynku nieruchomości komercyjnych. Instytucje państwowe to jednak pożądani najemcy, których status sam w sobie gwarantuje stabilność najmu, zainteresowani dużymi powierzchniami i wieloletnimi umowami, którzy często zabezpieczają sobie także możliwość pierwokupu budynków.  

Sektor publiczny na rynku biurowym obecny jest zaledwie od kilku lat. Z racji lokalizacji większości jednostek administracji państwowej, najemcy instytucjonalni najwięcej umów zawierają w Warszawie. Jako pierwsza w 2010 roku powierzchnię komercyjną wynajęła Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, która weszła na 16 tys. mkw. w warszawskim kompleksie Poleczki Business Park. W tym czasie powierzchnię w Adgar Plaza wynajął też Urząd Zamówień Publicznych.

Kontrakty na duże powierzchnie

Z danych Walter Herz wynika, że w 2012 roku instytucje publiczne zakontraktowały już niespełna 70 tys. mkw. komercyjnych powierzchni biurowych. Jeszcze bardziej owocny był rok 2014, kiedy spółki skarbu państwa wygenerowały na rynku warszawskim kilkanaście procent popytu na biura. Do jednych z największych transakcji należał kontrakt Urzędu Rejestracji Leków na 13 tys. mkw. powierzchni w Adgar Park West. Znaczące umowy zawarły w tym czasie także m.in.  Główny Inspektorat Transportu Drogowego, Urząd Lotnictwa Cywilnego i Agencja Nieruchomości Rolnych.

Europejska Agencja Zarządzania Współpracą Operacyjną na Zewnętrznych Granicach Państw Członkowskich Unii Europejskiej Frontex weszła zaś w Warsaw Spire na powierzchnię 14,6 tys. mkw., a najemcą 6,2 tys. mkw. powierzchni w tym samym kompleksie zostało Centrum Unijnych Projektów Transportowych. Jedną z największych umów najmu podpisanych w 2015 roku przez podmiot państwowy był kontrakt Powszechnego Zakładu Ubezpieczeń na wynajem 17,5 tys. mkw. powierzchni w budynku Konstruktorska Business Center.

W 2015 roku siedzibę zmieniały również spółki z grupy Poczty Polskiej, które wynajęły łącznie 18 tys. mkw. w Domaniewska Office HUB, jak również Ministerstwo Spraw Zagranicznych, które ulokowało się w budynku Foksal City. Polskie Sieci Elektroenergetyczne wynajęły zaś biuro o powierzchni 7,1 tys. mkw. w Delta Eurocentrum Office Complex przy alejach Jerozolimskich w Warszawie, a Urząd Komunikacji Elektronicznej przeniósł się do biurowca przy ulicy Kasprzaka.

Coraz więcej urzędów w nowych biurowcach

Do znaczących kontraktów  podpisanych w ciągu ostatnich pięciu lat należała również umowa Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, która w kompleksie Poleczki Park przedłużyła wynajem powierzchni 17,5 tys. mkw., wynajem przez PKP 17 tys. mkw. biur w West Station, czy umowa na powierzchnię 14,8 tys. mkw. podpisana przez KNF w biurowcu Piękna 2.0. Ponadto siedzibę przeniosła też spółka PKP Cargo, która w katowickim kompleksie A4 Business Park wynajęła 8 tys. mkw. biur.  

Do najemców instytucjonalnych, którzy wybrali nowoczesne budynki biurowe należy również Agencja Rynku Rolnego, która w Karolkowa Business Park zajęła 10 tys. mkw., Gaz-System, który w kompleksie Cristal Park rozlokował się na powierzchni 9,2 tys. mkw., Urząd Komunikacji Elektronicznej, który w budynku G9 zajął 8,1 tys. mkw., czy Zarząd Transportu Miejskiego, który w 2017 roku przedłużył umowę najmu na siedzibę w JM Tower na powierzchnię 7,3 tys. mkw.

W 2018 roku Fundacja Polskiego Funduszu Rozwoju w warszawskim Cedecie wynajęła z kolei 10,3 tys. mkw. A w lipcu bieżącego roku Bank Gospodarstwa Krajowego wynajął 12,4 tys. mkw. w położonym w sąsiedztwie warszawskiego Dworca Centralnego kompleksie Varso Place.

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych i hotelowych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe, specjalistyczne usługi w zakresie doradztwa inwestycyjnego. Zapewnia pełną obsługę firmom oraz instytucjom związanym z rynkiem nieruchomości. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni, komercjalizacji inwestycji, a także procesie zarządzania i administrowania projektami.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Powołała pierwszą w kraju Akademię Najemcy, która oferuje najemcom powierzchni komercyjnych z całej Polski bezpłatne szkolenia stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. Firma Walter Herz jest zrzeszona w organizacjach i stowarzyszeniach wspierających rozwój sektora BPO/SSC w Polsce. 

Za popytem podąża niespotykana dotąd w aglomeracji nowa podaż. - W pierwszym półroczu tego roku w Krakowie oddanych zostało kilkanaście obiektów, dzięki czemu na rynek trafiło łącznie prawie 100 tys. mkw. powierzchni biurowej. To więcej niż przybyło w tym czasie nawet na największym w kraju rynku warszawskim - podaje Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Regional Markets w Walter Herz. 

Kraków buduje potencjał 

Do inwestycji ukończonych w tym czasie należały m.in. V.Offices (21,6 tys. mkw.), Mogilska Office (12,5 tys. mkw.), DOT Office F1 (9,8 tys. mkw.), czy budynek B1 w inwestycji Fabryczna Office Park (13,5 tys. mkw.).  

Ogromny apetyt inwestorów na krakowskie biura motywuje do intensywnego działania deweloperów. Mateusz Strzelecki informuje, że w inwestycjach prowadzonych aktualnie w Krakowie powstaje około 270 tys. mkw. powierzchni biurowych. - Na tle rynków regionalnych, także pod tym względem Kraków jest absolutnym liderem - przyznaje ekspert.  

Według danych Walter Herz, zaplecze biurowe Krakowa liczy dziś około 1,36 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Analitycy tej firmy szacują, że do końca 2019 roku krakowskie zasoby wzrosną o kolejne 75 tys. mkw. powierzchni biurowych. Na ukończeniu jest bowiem m.in. dziesięciopiętrowy biurowiec Tischnera Office firmy Cavatina, który zaoferuje 33,6 tys. mkw. biur. 

W trakcie realizacji 

Na krakowskim rynku budują największe firmy inwestujące w segmencie biurowym w Polsce. W pobliżu Dworca Głównego i Galerii Krakowskiej Skanska realizuje kompleks High5ive, w skład którego wejdzie pięć budynków. Inwestycja dostarczy 70 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dwa budynki w ramach pierwszego etapu zostały już oddane do użytku. Dwa następne ukończone zostaną w przyszłym roku, a budowa ostatniego jest planowana. 

W pobliżu ronda Mogilskiego, największego, krakowskiego węzła komunikacyjnego, w miejscu tzw. szkieletora powstaje zaś multifunkcyjny projekt Unity Center. W kompleksie znajdą się budynki biurowe, hotel i apartamenty. Pierwszy z biurowców, realizowany w tym projekcie ma zostać oddany w przyszłym roku. 

Na terenie dawnych zakładów Państwowej Wytwórni Wódek w Krakowie przy ulicy Fabrycznej firma Inter-Bud realizuje z kolei inwestycję Fabryczna City. Plany obejmują budowę obiektów biurowych, a w obrębie części zabytkowej czterogwiazdowego hotelu Mercure Kraków Fabryczna City, fitness, basenu, SPA, muzeum wódki oraz pasażu z restauracjami, a ponadto mieszkań i lokali usługowych. W strefie biurowej kompleksu - Fabryczna Office Park zaplanowane zostały cztery biurowce, z których jeden został już oddany, dwa są w fazie realizacji, a budowa ostatniego jeszcze nie została rozpoczęta.  

Szczególnie prężnie rozwijają się południowe i południowo-wschodnie rejony Krakowa, gdzie realizowane są kolejne etapy inwestycji Bonarka for Business, Wadowicka 3, czy Zabłocie Business Park. 

Zapowiadane projekty 

Na tym obszarze, przy ulicy Klimeckiego również Cavatina zamierza wybudować swój nowy kompleks - Klimeckiego Office. Zaplanowane zostały w nim dwa biurowce, które zaoferują prawie 36 tys. mkw. powierzchni. Deweloper rozpoczyna właśnie realizację kolejnego etapu Equal Business Park przy ulicy Wielickiej i przygotowuje następne inwestycje w Krakowie, w których w ciągu najbliższych trzech lat planuje oddać blisko 78 tys. mkw. powierzchni biurowej. 

Budowę nowych, dużych projektów zapowiadają też w stolicy Małopolski inne wiodące firmy deweloperskie. Największą z inwestycji planuje White Star przy ulicy Saskiej 25. W ośmiu budynkach w kompleksie The Park powstać ma w sumie 100 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Rozbudowywać będzie się również Bonarka for Business, która dysponuje dziś już 75 tys. mkw. biur. Firma TriGranit oddała niedawno w kompleksie biurowiec H o powierzchni 9,8 tys. mkw. i przygotowuje realizację kolejnych dwóch budynków I oraz J. Nowe biurowce mają dostarczyć na rynek po około 10 tys. mkw. Ich budowa ma ruszyć jeszcze w tym roku. O budowie nowego projektu w Krakowie mówi też Echo Investment.

Kraków outsourcingiem stoi  

Rekordowo wysoki popyt na powierzchnię biurową w Krakowie związany jest przede wszystkim z tworzeniem nowych i rozwojem istniejących centów świadczących nowoczesne usługi dla biznesu. Kraków jest bowiem nie tylko wiodącą, polską, ale i światową lokalizacją dla firm z sektora BPO/SSC oraz branży nowych technologii. 

W ubiegłym roku firmy z tego sektora zakontraktowały w Polsce jedną czwartą wynajętej powierzchni biurowej, tj. ponad 400 tys. mkw. biur. Z danych Walter Herz wynika, że w miastach regionalnych, poza Warszawą centra obsługi biznesu wygenerowały w 2018 roku przeszło połowę całkowitego popytu na powierzchnię biurową. W pierwszym półroczu tego roku do najemców z sektora nowoczesnych usług dla biznesu w największych ośrodkach biznesowych w naszym kraju trafiło natomiast prawie 190 tys. mkw. biur. 

Prawie 60 proc. powierzchni z 3 mln mkw. biur zajmowanych obecnie przez sektor BPO/SSC w Polsce przypada na Kraków. Miasto oferuje inwestorom z tej branży dobrze wykwalifikowaną kadrę pracowniczą oraz relatywnie niskie koszty pracy i najmu powierzchni biurowej w porównaniu, zarówno z Warszawą, jak i rynkami Europy Zachodniej.  

Coraz popularniejszy pre-let

Doradcy Walter Herz, zaznaczają że obecne w Krakowie firmy chętnie przenoszą dziś swoje siedziby do budynków położonych blisko centrum, gdzie pracownicy mają łatwiejszy dostęp do komunikacji miejskiej i bogatą ofertę usługową. Poza biurowcami w ścisłym centrum miasta, powodzeniem wśród najemców cieszą się też budynki zlokalizowane w okolicy ronda Mogilskiego.  

Współczynnik powierzchni niewynajętej sięga aktualnie w Krakowie 10 proc. Ograniczona dostępność gotowych powierzchni powoduje, że znacznie więcej niż wcześniej nowych umów zawieranych jest teraz w formie pre-let, nawet na wczesnych etapach realizacji inwestycji. 

Wywoławcze stawki czynszowe w centrum Krakowa kształtują się na poziomie 13,0 - 15,5 euro/mkw./m-c, a poza nim w przedziale 9,5 - 14 euro/mkw. W wielu przypadkach istnieje jednak możliwość wynegocjowania atrakcyjnych budżetów na wykończenie lokali, czy uzyskanie kilkumiesięcznych wakacji czynszowych, w wyniku czego czynsze efektywne są znacznie niższe. 

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych i hotelowych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe, specjalistyczne usługi w zakresie doradztwa inwestycyjnego. Zapewnia pełną obsługę firmom oraz instytucjom związanym z rynkiem nieruchomości. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni, komercjalizacji inwestycji, a także procesie zarządzania i administrowania projektami. 

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Powołała pierwszą w kraju Akademię Najemcy, która oferuje najemcom powierzchni komercyjnych z całej Polski bezpłatne szkolenia stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. Firma Walter Herz jest zrzeszona w organizacjach i stowarzyszeniach wspierających rozwój sektora BPO/SSC w Polsce.  

Globalni inwestorzy najchętniej wybierają nowoczesne obiekty biurowe zlokalizowane w największych miastach w naszym kraju 

W Polsce nadal zawieranych jest najwięcej transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE). Analitycy Walter Herz podają, że na nasz kraj przypadło prawie 2,77 mld euro z 5,47 mld euro łącznego wolumenu transakcji zrealizowanych w pierwszym półroczu tego roku w regionie CEE. W Czechach inwestycje w tym segmencie przyniosły przeszło 1,6 mld euro, a na kolejnych miejscach, ze znacznie niższymi wynikami, uplasowały się Węgry, Rumunia i Słowacja. Polska zgarnęła niemal połowę kapitału zainwestowanego w nieruchomości komercyjne w regionie CEE w pierwszych sześciu miesiącach br.       

Najliczniejsze i największe umowy kupna sprzedaży odnotowane zostały w segmencie biurowym, w którym wygenerowane zostało ponad 60 proc. wolumenu transakcyjnego. Na zakup nieruchomości handlowych przypadło zaledwie niespełna 16 proc. zainwestowanego kapitału, prawie 14 proc. objęły inwestycje w sektorze magazynowym, a 10 proc. inwestycje w hotele, segment mieszkaniowy i pozostałe nieruchomości. 

- Uwaga inwestorów skupia się głównie na sektorze biurowym, dla którego osiągnięty w ostatnim półroczu wynik 1,7 mld euro wartości transakcji był najlepszy w historii naszego rynku. W największych ośrodkach biznesowych w kraju przejętych zostało ponad 50 budynków biurowych. A w trakcie negocjacji są dalsze umowy, których łączna wartość przekracza wysokość transakcji osiągniętą w pierwszej połowie tego roku. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się nieruchomości biurowe zlokalizowane w Warszawie, na którą przypadło 60 proc. wolumenu transakcyjnego w tym segmencie. Stolica Polski, w której sprzedanych zostało w tym czasie 26 obiektów biurowych, regularnie ugruntowuje wiodącą pozycję na rynku inwestycji biurowych w naszym regionie Europy. Niemniej, dużym powodzeniem inwestorów cieszą się również nieruchomości biurowe zlokalizowane w największych, regionalnych miastach w kraju. Jeśli sfinalizowane zostaną transakcje zaplanowane do realizacji na najbliższe miesiące, mamy szansę uzyskać w tym roku równie znakomity wynik na rynku inwestycyjnym, jak w rekordowym pod tym względem roku ubiegłym – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.  

W pierwszej połowie 2019 roku właściciela zmienił m.in. w Warszawie kompleks biurowy West Station I+II, Warsaw Trade Tower, Ethos, Wronia 31, Piękna 2.0, biurowiec Biura przy Bramie, czy kompleks Centrum Marszałkowska. W Poznaniu przejęta została inwestycja Malta Office Park, Poznań Financial Centre i Nowy Rynek B, a w Łodzi Symetris Business Park I&II. W Krakowie w nowe ręce przeszedł kompleks O3 Business Park I&II, .big, Rondo Business Park, czy K1, we Wrocławiu Business Garden Wrocław, a w Gdańsku Argon i Arkońska Business Park.    

Analitycy Walter Herz wskazują, że coraz większą grupę inwestorów w naszym kraju stanowią firmy z Azji, w tym z Korei Południowej, Singapuru i Filipin, na które w pierwszym półroczu br. przypadł zakup aktywów o wartości 0,5 mld euro. Do Polski płynie też kapitał z USA, Europy Zachodniej i Afryki, w szczególności z Republiki Południowej Afryki. Rośnie też udział inwestorów z CEE, przede wszystkim z Węgier i Czech.    

Inwestycjom w Polsce sprzyja dobry poziom rozwoju naszej gospodarki oraz silny popyt konsumpcyjny. Duże znaczenie ma również na tym tle stabilny wzrost rynku najmu powierzchni komercyjnych. Dlatego inwestorzy stawiają teraz już nie tylko na najlepiej zabezpieczone umowami najmu, najnowocześniejsze obiekty, zlokalizowane w najlepszych punktach miast. Wybierają także bardziej wymagające inwestycje, o wyższym poziomie ryzyka, ale z dużym potencjałem wzrostu stopy kapitalizacji.  

Jak informują analitycy Walter Herz, w przypadku najwyższej klasy obiektów biurowych, usytuowanych w najlepszych punktach Warszawy roczna stopa kapitalizacji wynosi dziś około 4,50 proc., a w lokalizacjach mniej centralnych jest nieco wyższa. Na największych rynkach regionalnych w kraju stopa zwrotu kształtuje się natomiast na poziomie od 5,40 proc. do 5,90 proc.  

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych i hotelowych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe, specjalistyczne usługi w zakresie doradztwa inwestycyjnego. Zapewnia pełną obsługę firmom oraz instytucjom związanym z rynkiem nieruchomości. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni, komercjalizacji inwestycji, a także procesie zarządzania i administrowania projektami. 

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Powołała pierwszą w kraju Akademię Najemcy, która oferuje najemcom powierzchni komercyjnych z całej Polski bezpłatne szkolenia stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. Firma Walter Herz jest zrzeszona w organizacjach i stowarzyszeniach wspierających rozwój sektora BPO/SSC w Polsce.