Najnowsze wpisy


kwi 29 2021 Polski rynek biurowy – update 2021
Komentarze: 0
Biura na nowych torach

O tym, że sektor biurowy dobrze radzi sobie w pandemii świadczyć może choćby poziom pustostanów, który przy regularnie wzrastającej podaży w ciągu ostatnich 12 miesięcy zwiększył się w Warszawie jedynie o 4 proc., a na głównych rynkach regionalnych w kraju o około 3,5 proc.

W pierwszym kwartale tego roku, jak podaje Walter Herz, na rynek warszawski weszło prawie 170 tys. mkw. powierzchni, co sprawiło że zasoby największego ośrodka biurowego w Polsce wzrosły do ponad 6 mln mkw. powierzchni. Do końca 2021 roku deweloperzy planują oddać w Warszawie jeszcze niemal połowę z 420 tys. mkw. biur, które powstają na terenie miasta.  

W regionach, których łączne zaplecze biurowe zbliża się do wielkości zasobów warszawskich, w pierwszym kwartale tego roku oddane zostało ponad 46 tys. mkw. powierzchni. Niewynajętych biur w największych miastach regionalnych w kraju jest średnio około 1,5 proc. więcej niż w Warszawie.

Podobny wolumen najmu w regionach i w Warszawie          

– W tym roku spadek popytu na biura jest już bardziej wyraźny. W pierwszych trzech miesiącach br. na rynkach regionalnych łączny wolumen najmu był porównywalny do ilości biur wynajętych w Warszawie. Największym powodzeniem w regionach cieszyły się biura w Trójmieście – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz. – Szczególnie drastycznie obniżyła się natomiast ilość powierzchni biurowych w budowie, zwłaszcza na rynku warszawskim. W stolicy powstaje ich teraz najmniej od dziesięciu lat. Po niewielkiej przerwie od wprowadzenia obostrzeń deweloperzy ponownie zaczęli startować z kolejnymi projektami, których budowę wcześniej zaplanowali, nie oznacza to jednak, że boom jaki obserwowaliśmy w sektorze biurowym przed pandemią jest kontynuowany – dodaje Mateusz Strzelecki.  

- Bardzo widoczną tendencją, charakterystyczną dla całego rynku jest na pewno zainteresowanie najemców przede wszystkim powierzchnią w najlepszych obiektach znajdujących się w centrach miast. Firmy rezygnują z biur w starszych budynkach o niższej klasie. Decydują się natomiast na powierzchnie w najlepszych biurowcach najatrakcyjniej zlokalizowanych – zauważa.  

Adekwatnie do zgłaszanego popytu należy się więc spodziewać nowych realizacji biurowych w centralnych lokalizacjach. Biurowców, które oferować będą najlepsze parametry pod względem komfortu i bezpieczeństwa pracy. I jednocześnie częściowego zawieszenia planów związanych z budową obiektów biurowych w mniej atrakcyjnych obszarach miast.    

Elastyczność, elastyczność i jeszcze raz elastyczność

Rynek biurowy wyczekuje na zniesienie ograniczeń. Większość pracowników firm deklaruje chęć powrotu do pracy w biurze. Ludziom brakuje bezpośrednich kontaktów. Jeśli tylko obostrzenia utrudniające normalne funkcjonowanie biznesu zostaną zniesione tempo powrotu do biur z pewnością przybierze na sile. Po przeszło roku pandemii zyskaliśmy bowiem pewność, że stacjonarne biura pozostaną fundamentem działalności dla organizacji, bo u podstaw efektywnej współpracy leży budowanie relacji międzyludzkich. Będą to już jednak inne biura, dostosowane do nowej rzeczywistości.

Przestrzeń do pracy przede wszystkim będzie musiała spełniać aktualne wymogi sanitarne. Poza tym, biura będą bardziej elastyczne, by sprostać hybrydowemu systemowi pracy w rotacyjnym podziale na home office i pracę w biurze, który większość firm uznała już za najbardziej funkcjonalny w nowych warunkach. W związku z tym prowadzane są teraz rozwiązania ułatwiające rezerwację biurek i umożliwiające bieżący monitoring obecności w biurze oraz stałą kontrolę poziomu bezpieczeństwa.    

Mateusz Strzelecki przyznaje, że najemcy oczekują bardziej elastycznych rozwiązań, zarówno jeśli chodzi o powierzchnię biurową, jak i warunki umów. – Firmy poszukują powierzchni dającej możliwość szybkiego wprowadzania zmian w poszczególnych strefach pracy. Dodatkowo także chcą zabezpieczyć sobie dostęp do elastycznych rozwiązań, jak przestrzenie coworkingowe, z których mogłyby skorzystać, jeśli zaistniałaby taka potrzeba – wyjaśnia.        

Pakiety zachęt dla najemców

Strzelecki przyznaje, że na głównych rynkach biurowych nie doszło do znaczących obniżek stawek czynszowych, szczególnie jeśli chodzi o najlepsze obiekty. Ze względu jednak na szeroki pakiet zachęt, który właściciele budynków oferują najemcom, stawki efektywne mogą być nawet 20 proc. niższe od cen wywoławczych.

Najwyżej cenione na rynku są obiekty, które zapewniają bezpieczeństwo i dobre samopoczucie w miejscu pracy. W biurowcach wdrażane są m.in. bezdotykowe systemy kontroli dostępu, czy rozwiązania i aplikacje pozwalające zarządzać windami, klimatyzacją, wentylacją, oświetleniem oraz dokonywać rezerwacji parkingów, czy sal konferencyjnych ze smartfonów.  

Powodzeniem cieszą się obiekty gwarantujące pracownikom wygodę. Komfort zapewnia m.in. także obszerne zaplecze usługowe dostępne na miejscu. I takie właśnie są najnowsze kompleksy typu mixed-use. Poza biurami oferują także funkcje konferencyjne, hotelowe, często także mieszkaniowe oraz zabezpieczają szeroką ofertę handlowo-usługową.    

 

Walter Herz
kwi 27 2021 Będą nowe biurowce w Warszawie
Komentarze: 0
W 2020 roku posypały się w Warszawie wnioski o pozwolenia na budowę

W pandemicznym, minionym roku liczba złożonych w Warszawie wniosków o pozwolenie na budowę budynków oferujących powierzchnie biurowe wzrosła o ponad 40 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, czytamy w raporcie Pozwolenia na budowę obiektów biurowych Warszawa 2016-2020, opracowanym przez Walter Herz.

– Najwięcej wniosków, jak wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, wpłynęło w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Od 2017 do 2019 roku ilość składanych wniosków obniżała się regularnie, co zaowocowało spadkiem liczby rozpoczynanych inwestycji oraz powierzchni biurowych będących w budowie na warszawskim rynku. W 2020 roku także wystartowało znacząco mniej projektów, ale co ciekawe, istotnie wzrosła ilość złożonych wniosków o pozwolenie na budowę obiektów biurowych w porównaniu do 2019 roku. Istnieje więc szansa, że podaż powierzchni w trakcie realizacji, która ostatnio wyraźnie się obniżała, ponownie wzrośnie. Z 700-780 tys. mkw. biur, które były w budowie w latach 2016-2019, na koniec 2020 roku ich ilość spadła do poziomu 550 tys. mkw. powierzchni – mówi Krzysztof Foks, Analyst w Walter Herz.        

– Jeśli deweloperzy i inwestorzy rozpoczną budowę zaplanowanych projektów będzie można spodziewać się zachowania ciągłości wysokiej podaży dostarczanej na warszawski rynek biurowy. W przeciwnym wypadku możemy mieć do czynienia z luką podażową. Spadek dostępności atrakcyjnych powierzchni może z kolei przełożyć się na mniej korzystne oferty dla najemców – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz. – Należy też zwrócić uwagę, że adaptacja systemu pracy zdalnej, który wpłynie na zmianę układów funkcjonalnych przestrzeni biurowych, będzie jednocześnie zachęcać do wyboru biur w lepszych lokalizacjach – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.

Raport Walter Herz pokazuje, że zdecydowana większość, bo aż 70 proc. zamierzeń planowanych w ciągu minionych 5 lat w Warszawie dotyczyła przebudowy, rozbudowy, remontu lub zmiany aranżacji przestrzeni. Zaledwie 9 proc. z ponad 1400 złożonych w tym czasie wniosków związanych było z budową nowych obiektów zawierających powierzchnie biurowe. W 2016 roku liczba zgłoszeń wzrastała, by w 2017 roku osiągnąć najwyższy poziom w badanym okresie, a w kolejnych latach zaczęła spadać.

Wydawane w latach 2016 -2020 pozwolenia umożliwiały realizację budynków oferujących biura w większości dzielnic Warszawy. Przy czym, wyraźnie mniejsza ilość decyzji dotyczyła terenów, w których dominuje zabudowa mieszkaniowa z bardzo niewielkim udziałem budynków o przeznaczeniu biurowym. Śródmieście, rejon ronda Daszyńskiego oraz Służewiec, gdzie przeważają biurowce, charakteryzują się natomiast zdecydowanie największą ilością wydanych pozwoleń. Mamy tu więc ścisłą zależność między liczbą istniejących budynków biurowych na danym obszarze miasta i ilością wydanych, przychylnych decyzji w tej strefie.    

Analiza Walter Herz mówi, że do 84 proc. wniosków z kategorii XVI, obejmującej budynki biurowe i konferencyjne, które złożone zostały w ostatniej pięciolatce organy administracyjne odpowiedzialne za ich wydawanie w Warszawie przychyliły się. Tylko w przypadku 3 proc. wniosków wydana została decyzja odmowna. Bez rozpatrzenia pozostało 4 proc., inwestorzy wycofali 3 proc. z ogółu wniosków, tyle samo zostało zawieszone, 2 proc. trzeba uzupełnić, a dla 1 proc. z nich wydano decyzję umarzającą.    

Jeśli natomiast weźmiemy pod uwagę wnioski o pozwolenie na budowę obiektów z zaprojektowanymi nie tylko powierzchniami biurowymi procent wydanych decyzji pozytywnych jest już niższy o 9 pp. Kształtuje się na poziomie 75 proc. Z odmową spotkało się 7 proc. wniosków skategoryzowanych jako obiekty o różnych funkcjach. Wycofanych zostało 5 proc. wniosków, podobna ilość nie została rozpatrzona, a po 4 proc. było takich, w przypadku których postępowanie zostało zawieszone oraz zapadła decyzja umarzająca.

W przepisowym terminie, do 65 dni, jaki jest na rozpatrzenie wniosku o pozwolenie na budowę decyzje otrzymało tylko 63 proc. inwestorów zainteresowanych realizacją w Warszawie obiektów biurowych i konferencyjnych w ostatnich 5 latach. Średni czas pomiędzy datą złożenia wniosku i wydania decyzji wyniósł 74 dni.

Szczegółowa analiza dotycząca pozwoleń na budowę wydawanych w Warszawie w latach 2016-2020 znajduje się w raporcie Walter Herz: https://walterherz.com/pl/a/raport-wnioski-o-pozwolenia-na-budowe-obiektow-biurowych-warszawa-2016-2020

Walter Herz
kwi 19 2021 Dla kogo będą budować deweloperzy
Komentarze: 0

Globalny kapitał inwestycyjny, poszukujący bezpiecznych opcji na rynkach nieruchomości stawia dziś na mieszkaniówkę. Polska jest na celowników największych, światowych graczy inwestujących w sektorze PRS    

Dla funduszy budujących portfele mieszkań na wynajem jesteśmy jedną z najatrakcyjniejszych lokalizacji w Europie. Ich aktywność sprawiła, że rynek wynajmu instytucjonalnego mieszkań (PRS ), który w naszym kraju powoli kształtuje się od kilku lat, teraz mocno przyspieszył. 

- Sektor PRS skupia w Polsce na ten moment kilka tysięcy mieszkań i apartamentów, ale jego wzrost w najbliższych 18 miesiącach będzie spektakularny. Trend związany z rozwojem tego segmentu widoczny jest w całej Europie, ale w Polsce możemy obserwować ciekawy proces jego narodzin. Pierwsze portfele mieszkań dopiero się tworzą. Nie mamy jeszcze standardów i infrastruktury niezbędnej do funkcjonowania rynku wynajmu instytucjonalnego mieszkań. Brakuje, nie tylko  gotowych nieruchomości, których poszukują inwestorzy, ale także wyspecjalizowanych w ich budowie deweloperów czy zarządców. Inwestorzy podpisują umowy i czekają na realizację projektów. By poszerzyć dostęp do produktów inwestycyjnych fundusze zaczęły również przejmować spółki deweloperskie budujące mieszkania – zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Polska zapewnia wyższe zyski  

Zdaniem analityków Walter Herz, niedługo będziemy obserwować serię kolejnych transakcji w sektorze PRS. Wielu inwestorów, którzy poszukują silnej kotwicy dla kapitału, wyraża bowiem zainteresowanie wejściem do Polski. Fundusze, które tworzą już u nas swoje portfolio mają z kolei szeroko zakrojone plany rozbudowy oferty. Obejmują one zakup tysięcy mieszkań zlokalizowanych w największych miastach w kraju. – Motywacją do inwestowania w Polsce jest z pewnością utrzymujący się wciąż duży niedobór mieszkań. Silnym magnesem są również stopy zwrotu, które kształtują się u nas na poziomie 5-6 proc. O 1,5 do 2 proc. wyższym niż w krajach Europy Zachodniej - informuje Bartłomiej Zagrodnik. 

W 2020 roku wartość inwestycji w sektorze PRS wyniosła w Polsce 250 mln euro. To duży wzrost w porównaniu z wolumenem transakcji odnotowanym w 2019 roku, który jak podaje Walter Herz, miał wartość około 300 mln zł. 

Nasz rynek najmu dysponuje zaledwie kilkunastoma procentami całkowitych zasobów lokalowych, jakie mamy w Polsce. Wynajmowane mieszkania należą głównie do właścicieli indywidualnych. Największym instytucjonalnym właścicielem portfela mieszkań na wynajem jest jak dotąd państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, którym zarządza Bank Gospodarstwa Krajowego. W jego rękach jest ponad 2 tys. mieszkań zakupionych od firm deweloperskich w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi. 

Rosną portfele mieszkań na wynajem  

Około 1,9 tys. mieszkań we Wrocławiu, Łodzi i Warszawie skupia natomiast prywatna platforma Resi4Rent, utworzona przez firmę deweloperską Echo Investment oraz Griffin Real Estate w imieniu globalnego funduszu inwestycyjnego PIMCO. Do 2025 roku firma planuje rozszerzyć ofertę do 10 tys. mieszkań, zlokalizowanych także w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu. 

- Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w ciągu najbliższych dwóch trzech lat rynek PRS w naszym kraju może wzrosnąć do ponad 20 tys. mieszkań, a przez kolejne dwa nawet potroić te zasoby. Już w tym roku możemy spodziewać się kilku dużych transakcji, w tym także umów typu forward funding, w ramach których fundusze uczestniczą w finansowaniu budowy projektów. Zainteresowane wejściem do Polski są zarówno fundusze europejskie, jak i kapitał izraelski i amerykański. Do największych firm aktywnych na naszym rynku należy m.in. TAG Immobilien, Resi4Rent, Heimstaden Bostad, Golub GetHouse, Catella, Aurec Capital Poland, Van der Vorm Vastgoed, czy Zeitgeist Asset Management – mówi Katarzyna Tencza, Associate Director Investment&Hospitality w Walter Herz. 

Katarzyna Tencza zaznacza, że firmy deweloperskie są otwarte na współpracę z funduszami. Oczekują jednak marży na satysfakcjonującym poziomie. – To właśnie ze względu na możliwość uzyskania wyższej marży deweloperzy nadal preferują sprzedaż detaliczną. Mimo obecnej sytuacji zainteresowanie zakupem mieszkań ze strony indywidualnych odbiorców jest wciąż bardzo duże, nawet przy rosnących cenach. Ewentualny, znaczący spadek popytu przyniósłby funduszom większy dostęp do produktu – dodaje Katarzyna Tencza.  

Ta historia zaczęła się w 2018 roku

Pionierska transakcja na naszym rynku w sektorze PRS miała miejsce w 2018 roku, kiedy fundusz Bouwfonds Investment Management za blisko 100 mln zł kupił od Matexi Polska budynek ze 193 mieszkaniami przy ulicy Pereca w Warszawie, który w całości przeznaczony został na wynajem instytucjonalny. 

Do jednych z pierwszych transakcji należał również zakup przez niemiecki fundusz Catella Residential Investment Management 72 apartamentów w wieży Złota 44. Obecnie w posiadaniu funduszu jest 560 mieszkań w Warszawie i Krakowie. 

Pod wynajem przeznaczone jest też 175 lokali, które LRC Group pod marką Vonder Europe nabyła w inwestycji Pacific Residence na warszawskim Powiślu. Inwestor kupił także od firmy Golub GetHouse 170 metrową wieżę mieszkalną z 900 apartamentami na wynajem, która ma stanąć przy Grzybowskiej 59 w Warszawie. Golub Gethouse ma także w planach budowę kompleksu na Służewcu z 380 mieszkaniami na wynajem i wieżowca z około 500 mieszkaniami na warszawskiej Woli.

Na początku ubiegłego roku byliśmy również świadkami przejęcia wrocławskiej firmy deweloperskiej Vantage Development przez niemiecką firmę TAG Immobilien, która zarządza w Niemczech ponad 84 tys. mieszkań na wynajem. W Polsce w ciągu najbliższych 5 lat inwestor zamierza zgromadzić zasoby sięgające nawet do 20 tys. mieszkań. Pierwsze z nich mają trafić na wrocławski rynek najmu pod marką Vantage Rent. 

Sypią się kolejne transakcje

W minionym roku także Aurec Capital Poland pod marką LivUp, realizował swoją trzecią transakcję w sektorze PRS w Polsce. Firma nabyła nieruchomość przy ulicy Targowej w Warszawie, gdzie mają powstać trzy budynki ze 150 mieszkaniami. Wcześniej za ponad 100 milionów zł spółka kupiła od Matexi Polska realizowany w Warszawie projekt Puławska 186 z ponad 200 mieszkaniami, które trafią na rynek w przyszłym roku. 

Pod koniec 2020 roku o zakupie budowanych w Gdańsku czterech budynków z 210 mieszkaniami poinformował Zeitgeist Asset Management. Za 81 mln euro firma kupiła też kompleks budynków u zbiegu ulicy Nowogrodzkiej i św. Barbary w Warszawie. 

Ponad 80 proc. mieszkań od Nexity Polska w warszawskim budynku La Praga w ubiegłym roku kupił również holenderski fundusz Van der Vorm Vastgoed, który działa w naszym kraju od kilku lat. 

Początek tego roku przyniósł kolejną dużą transakcję. Szwedzki operator Heimstaden Bostad za 380 mln zł w projektach, Moko Botanika, Studio Okęcie i jednym z budynków w inwestycji Unique Tower nabył prawie 650 mieszkań od firmy Marvipol. 640 mieszkań na warszawskiej Pradze Północ i Służewcu w formule build-to-rent wybuduje dla niego też firma deweloperska Eiffage Immobilier. W Polsce Heimstaden Bostad ma w portfelu prawie 1350 mieszkań, przeznaczonych na wynajem i szerokie plany rozwoju w naszym kraju. W Norwegii, Szwecji, Danii, Holandii, Niemczech i Czechach inwestor posiada ponad 103 tys. mieszkań na wynajem.

Pierwszą transakcję na rynku PRS zawarła niedawno także firma Dekpol, która sprzedała za około 150 mln zł projekt deweloperski realizowany we Wrocławiu przy ulicy Braniborskiej z koło 300 mieszkaniami. 

 

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie kraju. Od 9 lat firma świadczy kompleksowe i strategiczne usługi doradcze w całej Polsce. Eksperci Walter Herz doradzają inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom. Firma zapewnia pełną obsługę, zarówno firmom z sektora prywatnego, jak i publicznego. Doradcy Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczą usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze komercyjnym i hotelowym. 

Firma ma siedzibę w Warszawie oraz oddziały regionalne w Krakowie i Trójmieście. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski. Prowadzi szkolenia stacjonarne w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.  

 

mar 30 2021 Warszawa z najwyższą wieżą w UE, regiony...
Komentarze: 0

W największych miastach możemy obserwować realizację spektakularnych projektów biurowych. Ukończenie niektórych inwestycji zamiesza w klasyfikacji najwyższych budynków w Polsce     

Najbardziej widowiskowe realizacje możemy oglądać w Warszawie. - W tym roku na warszawskim rynku ma zakończyć się budowa kilku wielkoskalowych inwestycji, skupionych w większości w pobliżu ścisłego centrum miasta. To właśnie w centrum, które staje się coraz bardziej atrakcyjne urbanistycznie i interesujące dla biznesu tworzy się największe i najnowocześniejsze zagłębie biurowe w kraju. Standard wyznacza mu Varso Tower, najwyższa wieża biurowa w Unii Europejskiej - mówi Krzysztof Foks, Senior Analyst w Walter Herz. 

Na rynek wchodzą kolejne wieże

Do największych, warszawskich projektów ukończonych w ubiegłym roku należy m.in. 140 metrowa wieża Mennica Legacy Tower (49 tys. mkw.), dwa wieżowce w kompleksie Varso Place I i II (46  tys. mkw.) oraz dwa 130 metrowe budynki The Warsaw HUB B i C (88 tys. mkw.) firmy Ghelamco. W styczniu tego roku pozwolenie na użytkowanie otrzymał także 195 metrowy Skyliner (49 tys. mkw.) firmy Karimpol, a w lutym 140 metrowy wieżowiec Generation Park Y (47 tys. mkw.), wieńczący kompleks biurowy realizowany od 2015 roku przez Skanska przy rondzie Daszyńskiego.

W najbliższych miesiącach dołączy do nich również wieżowiec Warsaw Unit o wysokości 202 metrów (57 tys. mkw.) z elewacją przypominającą smoczą skórę, budowany w narożniku Prostej i Pańskiej przez Ghelamco oraz zrewitalizowana Fabryka Norblina Grupy Capital Park (66 tys. mkw.) przy Żelaznej.  

- Należy zauważyć, że pomimo rozmachu wielu projektów, wolumen powierzchni biurowych będących w trakcie realizacji w Warszawie jest obecnie najniższy od dekady. Na ten rok zaplanowane zostało rozpoczęcie budowy kolejnych czterech projektów biurowych, w których ma znaleźć się łącznie ponad 110 tys. mkw. powierzchni. Projekt nowej, 174 metrowej wieży The Bridge, która zaoferuje 47 tys. mkw. powierzchni, pokazało też Ghelamco – dodaje Krzysztof Foks.    

Rekord na europejską skalę

Najbardziej widowiskową inwestycją realizowaną w Warszawie jest wysokościowiec Varso Tower (70 tys. mkw.) firmy HB Reavis, który po zamontowaniu iglicy osiągnął niedawno docelową wysokość 310 metrów i przebił się na pierwszą pozycję w zestawieniu najwyższych budynków biurowych w Unii Europejskiej, spychając na dalsze miejsca drapacze chmur w Londynie, Frankfurcie, czy Madrycie. Projekt 53 piętrowego wysokościowca, usytuowanego w pobliżu warszawskiego Dworca Centralnego, powstał w pracowni Foster + Partners. Dwa tarasy widokowe na wysokości 205 i 230 metrów położone będą dwukrotnie wyżej niż taras w Pałacu Kultury i Nauki. Na piętrach od 46. do 48. otwarta zostanie też restauracja z widokiem na Warszawę. Budowa obiektu ma zakończyć się w 2022 roku.

Do końca bieżącego roku potrwać ma natomiast realizacja drugiej po Varso Place, największej inwestycji HB Reavis w Polsce. Kampus biurowy Forest, (78 tys. mkw.) powstający przy ulicy Burakowskiej, w pobliżu CH Arkadia złożony jest z dwóch budynków biurowych, z których wyższy będzie miał wysokość 120 metrów.  

Przy Świętokrzyskiej, niedaleko ronda ONZ rośnie zaś SKYSAWA (40 tys. mkw.). Inwestycja Polskiego Holdingu Nieruchomości składa się z niższego biurowca liczącego od czterech do dziewięciu kondygnacji naziemnych oraz 155 metrowej, biurowej wieży.  Budowa niższej części zakończyć się ma w trzecim kwartale tego roku, a wysokościowca rok później. Kompleks będzie połączony bezpośrednim przejściem podziemnym ze stacją metra.

Swój flagowy projekt w Warszawie realizuje też Yareal Polska. W skład wielofunkcyjnego kompleksu Lixa (65 tys. mkw.), wznoszonego przy rondzie Daszyńskiego wejdą trzy budynki biurowe. Cały projekt ma być gotowy w 2024 roku.

Trójmiasto i Kraków z największymi planami  

Z danych Walter Herz wynika, że w tym roku na głównych rynkach w kraju ma zostać oddanych około 800 tys. mkw. powierzchni biurowych, z tego na Warszawę przypada 480 tys. mkw. biur, o 150 tys. mkw. więcej niż w roku ubiegłym. W miastach regionalnych na start budowy oczekuje przeszło 300 tys. mkw. powierzchni.

- Z uwagi na obecną sytuację wielu deweloperów przesuwa terminy budowy nowych projektów. W regionach, w których wciąż widoczny jest rozwój sektora usług dla biznesu i IT, wystartuje w tym roku mniej inwestycji biurowych niż planowano. Deweloperzy stawiają głównie na lokalizacje, w których zapotrzebowanie na biura jest nadal wysokie. Najwięcej nowych projektów czeka na rozpoczęcie w Trójmieście i Krakowie. Budowa inwestycji zainicjowanych przed pandemią kontynuowana jest bez większych zakłóceń, a na poszczególnych rynkach oddawane są kolejne obiekty - mówi Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz.  

W Krakowie pod koniec zeszłego roku zakończyła się budowa najwyższego budynku w mieście. W inwestycji Unity Centre, zlokalizowanej w rejonie ronda Mogilskiego trwają prace wykończeniowe oraz komercjalizacja Unity Tower o wysokości 102,5 metrów i pozostałych budynków. Nowy, krakowski lider oferuje położony na przedostatnim piętrze, najwyższy taras widokowy w mieście, który ma być otwarty w drugiej połowie tego roku. Wielofunkcyjne centrum biznesowe Unity Centre złożone jest z 5 budynków, w tym 3 biurowców klasy A (46 tys. mkw.), hotelu Radisson Red z 230 pokojami i luksusowego apartamentowca.  

U zbiegu ulic Klimeckiego i Nowohuckiej, w krakowskim Zabłociu Cavatina Holding zakończyła natomiast budowę pierwszego etapu inwestycji Ocean Office Park. Obiekt o przyciągającej wzrok elewacji, nawiązującej do kształtu fal będzie budowany w czterech fazach. Zaoferuje prawie 53 tys. mkw. powierzchni GLA. Trwa rozbudowa drugiej części budynku A, której ukończenie planowane jest w drugim kwartale tego roku.

Wśród największych krakowskich realizacji biurowych jest też Brain Park (43 tys. mkw.). Projekt biurowy firmy Echo Investment, położony przy alei Pokoju, jednej z głównych arterii miasta. Pierwszy etap inwestycji ma zostać oddany w trzecim kwartale 2022 roku.

Spodek z wysokim sąsiadem  

Wysokość docelową osiągnęła niedawno 133 metrowa wieża .KTW II, położona w ścisłym centrum Katowic. Biurowiec usytuowany przy alei W. Roździeńskiego stał się tym samym najwyższym budynkiem w metropolii górnośląsko-zagłębiowskiej. Druga wieża realizowana przez spółkę TDJ Estate DJ Estate w kompleksie .KTW ma przyjąć najemców na przełomie I i II kwartału 2022 roku. 31 kondygnacyjny budynek dostarczy 42 tys. mkw. powierzchni biurowo-usługowej. Powierzchnia użytkowa całej inwestycji wynosi ponad 62 tys. mkw. 

W aglomeracji katowickiej kompleks Silesia for Business realizuje też TriGranit, a projekt Craft prowadzi firma Ghelamco. Na uwagę zasługuje tu również wielofunkcyjny kompleks Global Office Park (90 tys. mkw.) realizowany w centrum Katowic przez Cavatina Holding. Jest to pierwszy kompleks mixed-use na mapie miasta budowany na tak dużą skalę. Dwie 100 metrowe wieże biurowe, osadzone na wspólnym podium dostarczą łącznie około 56 tys. mkw. powierzchni klasy A. W układzie galeryjnym znajdą się w nich lokale gastronomiczne i usługowe. Trzecia wieża zaoferuje 670 mieszkań.

Zakończenie budowy inwestycji Andersia Silver, którą Von der Heyden Group zapowiada na pierwszą połowę 2023 roku przyniesie natomiast najwyższy budynek stolicy Wielkopolski. 25 piętrowa wieża o wysokości 117,5 metra powstaje w ostatnim etapie budowy projektu realizowanego przy placu Andersa w Poznaniu. Obiekt dostarczy lokalnemu rynkowi 40 tys. mkw. powierzchni użytkowej, w której przeważać będzie powierzchnia biurowa.

W mieście prężnie działa również firma Skanska, która w drugim kwartale tego roku planuje oddać 55 metrowy budynek D (39 tys. mkw.) w kompleksie Nowy Rynek. Projekt, powstający między ulicami Stanisława Matyi, Wierzbięcice, Ks. Jakuba Wujka i Przemysłową, obok Starego Browaru zakłada realizację pięciu budynków o różnych funkcjach, biurowej, hotelowej i mieszkaniowej. Całkowita powierzchnia użytkowa obiektu wynosi 100 tys. mkw.  

Łódzka Piotrkowska jeszcze atrakcyjniejsza

Najwyższy biurowiec w Łodzi otrzymał natomiast w grudniu ubiegłego roku pozwolenie na użytkowanie. Dwudziestopiętrowa wieża biurowa o wysokości 82 metrów wchodzi w skład kompleksu Hi Piotrkowska 155, na który składa się także pięciopiętrowy biurowiec oraz hotel Hampton by Hilton. Obiekt, który usytuowany jest w sercu miasta, przy Piotrkowskiej oferuje łącznie 21 tys. mkw. powierzchni biurowej i 5 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej.

Do najciekawszych, łódzkich projektów należy także Fuzja realizowana przez Echo Investment. Inwestycja przywróci życie dawnej fabryce Karola Scheiblera. Na blisko 8 hektarach przy ulicy Tymienieckiego w Łodzi trwa rewitalizacja fragmentu miasta, który wraz z oddaniem pierwszego placu przy Elektrowni latem tego roku zostanie przywrócony do życia. Powstaną tam cztery apartamentowce, a także biura o łącznej powierzchni około 40 tys. mkw. W historycznych budynkach znajdzie się przestrzeń na usługi, sklepy i restauracje (15 tys. mkw.). Będą nowe place miejskie, przestrzenie wspólne oraz tereny zielone, które zajmą prawie 4 ha.

Cavatina Holding planuje natomiast rewitalizację Widzewskiej Manufaktury, gdzie ma powstać wielofunkcyjny kompleks oferujący biura, mieszkania na wynajem, lokale handlowo-usługowe oraz otwarte przestrzenie do odpoczynku i rekreacji. 

W Gdyni również ruszyła budowa wielofunkcyjnego projektu. W drugim etapie inwestycji Gdynia Waterfront (75 tys. mkw.) firmy Vastint na kilkuhektarowej działce pomiędzy ulicami Hryniewickiego, Washingtona i Skwerem Kościuszki powstaną budynki biurowo-usługowe, mieszkalne, a także lokale usługowe, hotel, przestrzeń konferencyjna i obiekty użyteczności publicznej.

Grupa Allcon zapowiedziała natomiast realizację projektu przy skrzyżowaniu ulic Kieleckiej i Drogi Gdyńskiej. Na terenie 2 ha powstanie około 55 tys. mkw. powierzchni użytkowej usług, biur i mieszkań. Dominanta mieszkaniowa będzie miała około 120 metrów.

Na postoczniowych terenach Młodego Miasta w Gdańsku, przy Europejskim Centrum Solidarności firmy Euro Styl i Torus realizują z kolei wielofunkcyjną inwestycję Doki z dwoma biurowcami o łącznej powierzchni najmu 37 tys. mkw.

Na terenie Stoczni Gdańskiej budowę kolejnego biurowca w kompleksie Palio Office Park prowadzi też Cavatina Holding. W kompleksie biurowo-usługowym powstanie osiem budynków biurowych, które dostarczą łącznie niemal 90 tys. mkw. powierzchni biurowej i rekreacyjnej.

W centrum Wrocławia przy ulicy Sikorskiego Cavatina rozpocznie wkrótce budowę kompleksu Quorum, w którym zaplanowane zostały trzy budynki biurowe z 80 tys. mkw. powierzchni i jeden mieszkalny. Licząca 140 metrów wysokości wieża, która zostanie zrealizowana w ramach tej inwestycji będzie drugim co do wielkości wysokościowcem w mieście. Będzie to największy projekt mixed-use w mieście, dla którego bulwary nad Odrą stanowić będą strefę odpoczynku i rekreacji. Wzdłuż deptaku zaplanowane zostały m.in. lokale usługowe o funkcjach gastronomicznych z ogródkami nad wodą. Inwestor ma pozwolenie na budowę trzech budynków.

W stolicy Dolnego Śląska aktywnie działa również Echo Investment. Pod koniec 2020 roku firma zakończyła budowę pierwszego etapu kompleksu West 4 Business Hub (około 80 tys. mkw.) przy ulicy Na Ostatnim Groszu, w której realizowane będą jeszcze trzy etapy. Inwestor prowadzi też we Wrocławiu przy ulicy Powstańców Śląskich projekt MidPoint71 (37 tys. mkw.).  

U zbiegu ulicy Powstańców Śląskich i Szczęśliwej inwestycję Centrum Południe buduje też Skanska. Docelowo kompleks ma tworzyć pięć budynków biurowych o łącznej powierzchni najmu 85 tys. mkw., z których gotowe są już dwa z ponad 27 tys. mkw. powierzchni.

 

 

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie kraju. Od 9 lat firma świadczy kompleksowe i strategiczne usługi doradcze w całej Polsce. Eksperci Walter Herz doradzają inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom. Firma zapewnia pełną obsługę, zarówno firmom z sektora prywatnego, jak i publicznego. Doradcy Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczą usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze komercyjnym i hotelowym.

Firma ma siedzibę w Warszawie oraz oddziały regionalne w Krakowie i Trójmieście. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski. Prowadzi szkolenia stacjonarne w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. 

 

mar 19 2021 Wyścig po grunty inwestycyjne
Komentarze: 0
Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz

Jakie inwestycje są teraz planowane? Pod jakie projekty poszukują gruntów inwestorzy?

Przede wszystkim poszukiwane są grunty pod projekty magazynowe, produkcyjne i mieszkaniowe. Szczególnie optymistycznym sygnałem jest rosnąca ilość zapytań, jakie otrzymujemy od inwestorów produkcyjnych FDI, którzy chcą relokować do Polski produkcję czy działalność dystrybucyjną. W minionym roku mogliśmy obserwować już także pakietowe transakcje dotyczące nabywania gruntów inwestycyjnych.      

Ze względu na rozkwit logistyki i sektora magazynowego dużym powodzeniem cieszą się działki położone na obrzeżach dużych miast. Szczególnie lokalizacje w pobliżu Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Trójmiasta, czy Poznania, oferujące dobry dostęp do największych szklaków komunikacyjnych. Daje się również zauważyć zainteresowanie gruntami usytuowanymi w mniejszych ośrodkach miejskich, co wynika z konieczności rozbudowy logistyki dla szybko wzrastającego sektora e-commerce.  

Deweloperzy mieszkaniowi potrzebują ziemi pod tradycyjne inwestycje skierowane do klientów indywidualnych, ale także pod projekty dla coraz bardziej aktywnych w Polsce inwestorów z segmentu PRS. Obserwujemy również stabilne zainteresowanie gruntami w najlepszych, centralnych lokalizacjach ze strony sektora biurowego. Należy jednak zaznaczyć, że inwestorzy odchodzą od projektów spekulacyjnych w miejscach oddalonych od centrów miast. Nie zmieniła się natomiast otwartość na realizację inwestycji w obrębie centralnych obszarów miejskich. Niektóre projekty biurowe przeprojektowywane są na mieszkaniowe, a w przygotowywanych kompleksach multifunkcyjnych planowana jest budowa większej ilości mieszkań.

Pandemia wpłynęła na zmianę strategii wielu inwestorów. Niektórzy deweloperzy częściowo odsprzedają posiadane grunty, chcąc skupić się tylko na projektach z sektora, który stanowi podstawę ich działalności. I tak, na przykład firmy budujące mieszkania, które przed pandemią planowały realizację biurowe czy hotelowe odchodzą od tych zamierzeń. Stąd m.in. w atrakcyjnych punktach Wrocławia, czy Gdańska pojawiły się interesujące parcele pod projekty biurowe.

Na uwagę zasługuje również coraz silniejsze zainteresowanie naszym rynkiem ze strony inwestorów, którzy dotąd nie lokowali kapitału w Polsce. Pokazują to choćby ogłoszone niedawno decyzje szwedzkiego operatora Heimstaden, czy amerykańskiej firmy Nuveen oraz zapowiedź cyklu kolejnych transakcji w nadchodzących miesiącach.

Nie sposób nie zauważyć, że zdecydowanie dłużej trwa obecnie proces decyzyjny. Inwestorzy są bardziej ostrożni. Analizy techniczne i komercyjne przed zakupem gruntów przeprowadzane są w jeszcze bardziej drobiazgowy sposób niż wcześniej.  

Ze względu na rosnące trudności z uzyskiwaniem finansowania bankowego firmy poszukują też alternatywnych form zabezpieczania gruntów, jak na przykład JV. Na początku tego roku mieliśmy m.in. okazję przeprowadzić proces doradczy przy tworzeniu JV dla projektu o wartości ponad 140 mln zł. Był to już trzeci tego typu projekt, w którym uczestniczyliśmy w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Pokazuje to również, że uczestnicy rynku coraz chętniej otwierają się na bardziej nieszablonowe rozwiązania.   

Jak kształtują się ceny?  

W poprzednich latach notowany był regularny wzrost cen gruntów pod inwestycje we wszystkich segmentach. Aktualnie stawki utrzymują się na poziomie sprzed roku. Jestem jednak przekonany, że długofalowo ceny najciekawszych gruntów inwestycyjnych nadal będą rosły. Spadająca rentowność alternatywnych źródeł alokacji kapitału zachęca bowiem do inwestowania w nieruchomości. Poza tym, atrakcyjnych działek jest mało, wiec ich ceny pozostaną wysokie, a w niektórych lokalizacjach wkrótce znów zobaczymy ich wzrost.   

Z najwyższymi stawkami wywoławczymi dotyczącymi gruntów pod magazyny mamy do czynienia w aglomeracji warszawskiej, będącej największym centrum logistycznym w kraju. W obrębie Warszawy ziemia kosztuje od 450 zł/mkw. do 650 zł/mkw. Działki usytuowane przy głównych drogach, które znajdują się kilkanaście do około 30 km od miasta są wyceniane już o połowę niżej.      

Kolejną lokalizacją, w której koszt zakupu ziemi pod magazyny jest największy to Kraków. W stolicy Małopolski ceny zaczynają się od 400 zł/mkw. W aglomeracji wrocławskiej, gdzie obserwujemy aktualnie największy skok zainteresowania inwestycjami w segmencie logistycznym, stawki są nieco niższe niż w Krakowie. Ceny kształtują się od 200 zł/mkw. Za najatrakcyjniejsze tereny pod logistykę ostatniej mili trzeba jednak zapłacić około 300 zł/mkw. W pobliżu Poznania grunty pod magazyny w porównaniu z Wrocławiem są dwukrotnie tańsze.  

Gorącym towarem wciąż są działki pod inwestycje mieszkaniowe w dobrze skomunikowanych obszarach największych miast. I tu znów najwyższymi cenami charakteryzuje się Warszawa. Wśród ostatnich transakcji mamy na przykład sprzedaż działek na warszawskim Mokotowie, gdzie kupujący płacili za metr od 14 tys. zł nawet do przeszło 16 tys. zł. W ciągu ostatniego roku, pomimo pandemii, w najciekawszych dzielnicach Krakowa i Warszawy ziemia nadal drożała.

W zewnętrznych dzielnicach Warszawy ceny są niższe, pokaźnych rozmiarów parcele na obszarach mniej zurbanizowanych sprzedawane są w cenie 2 tys. zł - 3 tys. zł/mkw.      

Walter Herz