Informacje Walter Herz

W ostatnich miesiącach odnotowany został skok wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, ale nowych inwestycji wciąż brakuje

W drugim kwartale tego roku polski rynek nieruchomości komercyjnych odnotował ponad czterokrotny wzrost wartości transakcji w porównaniu z pierwszym kwartałem br. Licząc rok do roku wartość inwestycji w pierwszym półroczu 2024 wzrosła dwukrotnie.

Znacznie wyższa aktywność inwestycyjna w porównaniu z rokiem ubiegłym notowana jest, nie tylko w Polsce, ale i w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Nieruchomości komercyjne z obszaru CEE cieszą się dużo większym zainteresowaniem inwestorów niż aktywa w innych lokalizacjach europejskich i poza kontynentem.

Intensyfikacji działań inwestycyjnych sprzyja niewątpliwie czerwcowy spadek stóp procentowych w Europie, który niesie szansę na dalsze decyzje Europejskiego Banku Centralnego dotyczące kolejnych obniżek, co w konsekwencji pozwoliłoby zredukować koszty finansowania inwestycji. Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz, zwraca uwagę jednak, że poza kosztami finasowania inwestycji przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości analizowany jest także m.in. potencjał wzrostu czynszów, popyt na rynku najmu, czy ogólne możliwości ekonomiczne w danej lokalizacji.

Strategiczne podejście inwestorów

– Wraz z nadejściem wiosny na rynku inwestycyjnym w Polsce, podobnie jak na rynku gruntów przyszło spore ożywienie. W tym roku możemy obserwować większe zainteresowanie inwestorów miastami regionalnymi i mniejszymi miejscowościami, gdzie jest duży popyt lokalny i mniejsze koszty wejścia. Jeśli chodzi o działki inwestycyjne, widoczne jest także duże zapotrzebowanie na grunty odpowiednie pod projekty wielofunkcyjne, łączące przestrzenie mieszkalne, biurowe i handlowe, które pozwalają zmaksymalizować zwroty z inwestycji. Duże zainteresowanie jest też gruntami pod Data Center, podaż ograniczają tu jednak wymagania związane z zapotrzebowaniem na prąd. Przy zakupie gruntów uwzględniane są coraz szerzej czynniki związane ze zrównoważonym rozwojem i zgodnością z wytycznymi ESG, co pokazuje rosnące znaczenie kwestii środowiskowych w inwestycjach w nieruchomości – mówi Bartłomiej Zagrodnik.

– Widzimy strategiczne podejście inwestorów do zakupu nieruchomości, które dają szansę poprawy rentowności, a także gruntów o długoterminowym potencjale na obszarach, które w perspektywie mają szansę skorzystać na poprawie infrastruktury i planach ekspansji miejskiej. Preferowane są dobrze zlokalizowane, prime'owe parcele o wyraźnym potencjale rozwojowym. Inwestorzy wykazują jednak ogromną ostrożność, co prowadzi do przeprowadzania skrupulatnych analiz due diligence. Warto także zaznaczyć, że zarówno w transakcjach gruntowych, jak i zakupach inwestycyjnych coraz większym stopniu uczestniczą polscy inwestorzy. Udział rodzimych podmiotów w tegorocznych zakupach aktywów inwestycyjnych w sektorze nieruchomości wyniósł już, nie kilka a kilkanaście procent – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.

Na celowniku biurowce i obiekty handlowe

Na rynku transakcyjnym w Polsce dominującą grupę inwestorów stanowi aktualnie kapitał regionalny, przede wszystkim z Czech. Optymistyczne, że na naszym rynku możemy obserwować regularnie debiuty nowych podmiotów inwestycyjnych.

W ostatnich miesiącach inwestorzy stawiali przede wszystkim na budynki biurowe oraz obiekty z sektora handlowego, w którym dominującą pozycję zajmują parki handlowe. Na rynku aktywni są przede wszystkim inwestorzy poszukujący typowych aktywów value-add i oportunistyczni, szukający okazji. Duzi gracze instytucjonalni, nastawieni na zakup aktywów typu core od wielu miesięcy nie wchodzą w procesy inwestycyjne w oczekiwaniu na tańsze finansowanie. W sektorze biurowym i handlowym w drugim kwartale bieżącego roku odnotowane zostały jednak, wyczekiwane od dawna, duże transakcje portfelowe.

Choć na polskim rynku biurowym pojawiły się transakcje typu prime, największym powodzeniem w pierwszym półroczu 2024 cieszyły się biurowce typu value-add, dysponujące potencjałem do wzrostu wartości. W ostatnich miesiącach właścicieli zmieniały już nie tylko warszawskie budynki biurowe, ale także biurowce zlokalizowane na głównych rynkach regionalnych.

Popyt inwestycyjny na magazyny, który mogliśmy obserwować w ostatnich latach, teraz spadł. Wartość wolumenu transakcyjnego w tym sektorze w pierwszej połowie tego roku w porównaniu z pierwszym półroczem 2023 roku zmalała o jedną trzecią. W przypadku nieruchomości magazynowych, inwestorzy koncentrują się na nowoczesnych obiektach, dysponujących rozwiązaniami niezbędnymi do realizacji celów ESG, zlokalizowanymi w obrębie głównych hubów logistycznych.

Oczekiwanie na nowe projekty

Rynek transakcji inwestycyjnych odzyskuje swój potencjał. Wkrótce przekonamy się, czy za intensyfikacją procesów inwestycyjnych w Polsce pójdzie także ożywienie w obszarze realizacji nowych inwestycji. Analitycy Walter Herz są dobrej myśli, prognozują wzrost ilości inwestycji, szczególnie jeśli chodzi o projekty mixed-use i z sektora PRS.

Schłodzenie popytu na biura i magazyny przyniosło w ostatnim czasie spadek realizowanych inwestycji w tych sektorach. Największy spadek nowej podaży notowany jest na rynkach biurowych. W ciągu pierwszego półrocza tego roku na warszawski rynek weszło zaledwie 65 tys. mkw. powierzchni, a na rynkach regionalnych oddane zostało łącznie ponad 60 tys. mkw. nowych biur.

W sektorze magazynowym w pierwszym półroczu 2024 roku zasoby zwiększyły się o 1,6 mln mkw., co stanowi spadek o jedną trzecią w porównaniu z tym samym okresem roku ubiegłego. W budowie pozostaje przeszło 2 mln mkw. powierzchni.

W regularnym tempie zwiększają się natomiast krajowe zasoby handlowe. W ciągu pierwszych 6 miesięcy br. przybyło około 195 tys. mkw. powierzchni handlowych, a około 400 tys. mkw. jest w trakcie realizacji.

Seargin, międzynarodowa firma technologiczna i consultingowa, wynajęła ponad 1900 mkw. powierzchni w budynku biurowym Garnizon Hiro w Gdańsku. W procesie najmu i negocjacji umowy najemcę reprezentowała firma Walter Herz.

Ekspansja firmy Seargin w wielofunkcyjnym kompleksie Garnizon, należącym do Grupy Inwestycyjnej Hossa, w którym wcześniej zajmowała przeszło połowę mniejszą powierzchnię, podyktowana była szybkim tempem wzrostu jej biznesu. Przestrzeń obecnej siedziby zaaranżowana została zgodnie z zasadami ESG i ideą zmniejszania śladu węglowego. Większa przestrzeń spowodowała zwiększenie komfortu pracowników, możliwości organizacji spotkań międzynarodowych oraz podwyższenie standardu pracy.

Seargin od 2014 roku dostarcza usługi informatyczne i inżynieryjne klientom na całym świecie. Firma jest obecna w 50 krajach, zatrudnia ponad 650 pracowników. Grupa ma oddziały w USA, Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, Hiszpanii, Niemczech, Malezji i na Węgrzech. Prowadzi 5 centrów badawczo-rozwojowych (Center of Excellence). W latach 2020-2022 plasowana była w rankingu FT1000 by Financial Times w kategorii European’s Fastest Growing Companies, a w tym roku, po raz kolejny, została ujęta w rankingu TOP200 Computerworld - najważniejszym opracowaniu na temat rynku ICT i kluczowych dostawców w Polsce.

Firma specjalizuje się w consultingu usług technologicznych w obszarze SAP, ServiceNow, Workday oraz Salesforce, jak również w dostarczaniu zaawansowanych technologicznie rozwiązań przemysłowych (High-Tech Industrial Solutions), jak np. Digital Twins, Machine Vision, Customized Inspection Systems, Application Managed Services, Cybersecurity czy Artificial Intelligence.

Seargin tworzy innowacyjne rozwiązania technologiczne m.in. dla przemysłu kosmicznego, wspiera naukowców w tworzeniu leków na raka, dostarcza zaawansowane usługi inżynieryjne i informatyczne dla sektora przemysłowego. Opracowuje rozwiązania dedykowane systemom kontroli i monitorowania, widzenia maszynowego oraz w obszarze cyberbezpieczeństwa i rozwoju sztucznej inteligencji.

– Zapotrzebowanie na większą powierzchnię związane było z ewolucją systemu pracy firmy Seargin w drodze jej szybkiego rozwoju. Należy wspomnieć, że objęcie biura nie wiązało się w tym przypadku z dużymi kosztami. Przy modernizacji przestrzeni w dużym stopniu wykorzystane zostały istniejące elementy wykończenia, a przy tym przemyślany układ powierzchni zapewnia wysoką funkcjonalność biura. Zakończenie procesu najmu przyniosło satysfakcjonujący rezultat dla obu stron transakcji, co nas szczególnie cieszy zważywszy, że działaliśmy w ograniczonych ramach czasowych – Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner / Head of Tricity w Walter Herz.

W ubiegłym roku Seargin otworzyło biura w Londynie, Madrycie, Berlinie i Nowym Yorku. Firma rozwija się dynamicznie i nie wyklucza kolejnych lokalizacji w przyszłości, w Europie i na świecie.

Sześciokondygnacyjny budynek biurowy Garnizon Hiro zlokalizowany jest przy ulicy Chrzanowskiego w zachodniej części Gdańska. Reprezentacyjny obiekt wyróżniają efektowne przeszklenia na elewacji o regularnym podziale. Biurowiec oferuje około 6 000 mkw. powierzchni najmu i ponad 150 podziemnych miejsc parkingowych. Usytuowany jest w strefie biurowej multifunkcyjnego kompleksu Garnizon, który zapewnia przyjazny, parkowy klimat i odmienną od typowych parków biurowych, miejską architekturę.

Hiro mieści się w pobliżu głównych arterii komunikacyjnych dzielnicy Wrzeszcz - alei Żołnierzy Wyklętych oraz alei Grunwaldzkiej. Dojazd samochodem do głównego dworca kolejowego w Gdańsku zajmuje około 10 minut, a do portu lotniczego niespełna 15 minut.

Na 25 hektarowym terenie, na którym położony jest kompleks Garnizon znajdują się budynki apartamentowe i loftowe, a także obiekty biurowe, usługowe i handlowe oraz rozbudowana infrastruktura parkingowa z około 1000 miejsc postojowych. Przestrzeni mixed-use dostarczają, zarówno nowe obiekty, jak i odrestaurowane, zabytkowe budynki. Przy realizacji projektu wdrożona została oryginalna koncepcja architektoniczna, co pozwoliło stworzyć nową, wyjątkową przestrzeń miejską.

Walter Herz

Stabilny popyt, niska podaż nowych biur i niewiele pustostanów, tak w skrócie można opisać aktualną kondycję warszawskiego rynku

Niespełna 11 proc. zasobów powierzchni biurowych w Warszawie, liczących obecnie ponad 6,30 mln mkw. czeka na najemców. Średni poziom pustostanów od roku prawie się nie zmienił, ale pogłębiły się różnice, jeśli chodzi o dostępność biur w zależności od lokalizacji. Wolnych powierzchni ubyło przede wszystkim w centrum, gdzie mamy do czynienia z deficytem oferty, a stawki czynszowe dochodzą do 29 euro/mkw./m-c, w pozostałych częściach Warszawy wybór nieco się zwiększył (13-17 euro/mkw./m-c).

– Deweloperzy wykazują ograniczoną aktywność w zakresie nowych projektów, co wynika z ostrożności i uważnej analizy chłonności rynku w odniesieniu do nowych zasobów. Jednocześnie, obserwujemy rosnącą tendencję do konwersji biurowców w projekty mieszkaniowe, PRS albo akademiki, a także spadek planowanej powierzchni biurowej w nowych inwestycjach – mówi Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Nieco więcej oddanych biur niż rok temu

W drugim kwartale 2024 roku potencjał biurowy Warszawy zwiększył się jedynie o 15 tys. mkw. powierzchni, dzięki zakończonej budowie biurowca Vibe A. Natomiast w pierwszych trzech miesiącach roku oddane zostało 49 tys. mkw. biur.

W ciągu pierwszego półrocza br. na warszawski rynek weszło zaledwie 65 tys. mkw. powierzchni, a z planów na cały 2024 rok wynika, że oddane zostanie łącznie około 100 tys. mkw. nowych biur. Przypomnijmy, że w 2023 roku nowa podaż w sektorze nie przekroczyła 60 tys. mkw.

W budowie, jak oblicza Walter Herz, pozostaje w Warszawie przeszło 248 tys. mkw. powierzchni biurowych. W realizacji są m.in. takie obiekty jak Office House (Towarowa 22), Upper One, The Form, The Bridge, Vena, CD Projekt HQ, Skyliner II Warsaw, Studio II i modernizowane są V Tower, University Business Center II oraz G5 Prime Offices. Niemal 90 proc. powierzchni realizowanych jest w nowych projektach zlokalizowanych w centrum miasta i na Woli w okolicy ronda Daszyńskiego.

Mateusz Strzelecki zauważa, że decydujący wpływ na projektowanie przestrzeni biurowych mają teraz kryteria związane z ESG. – Duża ilość zieleni oraz zastosowanie rozwiązań z zakresu zrównoważonego rozwoju dla zapewnienia standardów środowiskowych charakteryzuje, zarówno nowe obiekty, jak i modernizowane nieruchomości–- informuje.

W transakcjach dominują renegocjacje

W Warszawie popyt na biura w drugim kwartale tego roku był większy niż w pierwszym o prawie 40 tys. mkw. Zakontraktowane zostało niespełna 180 tys. mkw. powierzchni. Największe wzięcie miały biura zlokalizowane w centralnej części miasta oraz na Służewcu, gdzie dostępne są ekonomiczne oferty, atrakcyjne dla firm, które z uwagi na dekoniunkturę gospodarczą zaplanowały ograniczenie kosztów.

– W ostatnich miesiącach mogliśmy obserwować w Warszawie wzrost popytu na powierzchnie biurowe w porównaniu do pierwszego kwartału 2024 roku. Mimo to pustostany utrzymują się na stałym poziomie. Priorytetem dla najemców pozostaje minimalizowanie kosztów związanych z przeprowadzkami i dostosowaniem przestrzeni do nowych potrzeb – zauważa Mateusz Strzelecki.

W strukturze najmu na warszawskim rynku w ostatnim kwartale zaczęły przeważać renegocjacje. Mogliśmy obserwować skokowy wzrost tych transakcji biorąc pod uwagę ich udział w strukturze najmu w pierwszym kwartale tego roku, w którym najwięcej było nowych umów.

Pierwsze półrocze br., jeśli chodzi o popyt zamknęło się wynikami na tym samym poziomie, jak pierwsze półrocze 2023 roku. Do połowy 2024 wynajęte zostało prawie 320 mkw. powierzchni, o około 2 proc. mniej niż w analogicznym czasie rok temu (326 tys. mkw.).

- Wśród najemców dominują duże podmioty, szczególnie grupy mediowe, które walczą o powrót pracowników do biur w pełnym wymiarze. Większość firm preferuje jednak model hybrydowy, który zakłada częste wizyty w biurze. Spółki IT nadal wykazują duże zainteresowanie nowymi powierzchniami, dążąc do optymalizacji metrażu i poprawy jakości przestrzeni biurowej. Kluczowe są tutaj rozwiązania wspierające pracę hybrydową, telekonferencje oraz kolaborację między pracownikami. Również najemcy instytucjonalni i podmioty państwowe zwiększają swoją aktywność na rynku, co jest efektem odblokowania decyzji po wyborach –informuje Mateusz Strzelecki.

Walter Herz

Do grona najemców budynku biurowego .BIG, zlokalizowanego w południowym rejonie Krakowa dołączyła firma AGS Estate. Grupa wynajęła ponad 300 mkw. powierzchni pod nową placówkę gastronomiczną, W procesie transakcji kompleksowego wsparcia doradczego najemcy udzieliła firma Walter Herz.

AGS Estate z siedzibą w Warszawie, od 2019 roku prowadzi działalność na ogólnopolskim rynku nieruchomości, w sektorze HoReCa. W krakowskim kompleksie biurowym .BIG otworzyła swoją, nową restaurację. Inwestor przygotowuje się do inauguracji kolejnych placówek, co potwierdza duże zapotrzebowanie na usługi gastronomiczne w obiektach biurowych w warunkach pracy hybrydowej.

– Konsekwentnie realizujemy plan ekspansji. Planujemy otwarcie następnych restauracji w sprawdzonej, autorskiej formule. Równocześnie z Bistro w biurowcu .BIG otworzyliśmy Kapelankę Smaków w kompleksie Kapelanka, a na przełomie września i października startuje Aleja Smaków w Brain Parku. Za dwa lata także w nowym kompleksie biurowym uruchomimy nową placówkę. Nieustannie pracujemy nad podnoszeniem jakości usług oraz budowaniem relacji i poszerzaniem grupy partnerów. Na restauracje, które prowadzimy patrzymy, nie tylko jak na usługi gastronomiczne, ale przede wszystkim klimatyczne miejsca spotkań. Aby zwiększyć satysfakcję gości wprowadziliśmy szereg aplikacji, podnoszących standard serwisu. Szybki rozwój naszego portfolio jest odpowiedzią na popyt zgłaszany głównie przez sektor biurowy – informuje Sebastian Mateusz Konieczny, prezes zarządu AGS Estate.

– Z satysfakcją zrealizowaliśmy powierzone przez firmę AGS Estate zadanie związane z doradztwem przy wynajmie powierzchni pod nową restaurację w Krakowie. Z naszych obserwacji wynika, że wśród usług najbardziej oczekiwanych przez najemców budynków biurowych na pierwszym miejscu plasuje się restauracja lub kantyna. Firmy poszukujące biura zwracają również uwagę na infrastrukturę rowerową oraz punkty sprzedaży artykułów spożywczych i bankomaty. To właśnie m.in. ze względu różnorodność oferowanych funkcji popularne na rynku są projekty typu mixed-use. Cieszymy się, że wspólnie z firmą AGS Estate mogliśmy przyczynić się do podniesienia kwalifikacji usługowej budynku i wzrostu atrakcyjności .BIG w oczach najemców i pracowników firm – mówi Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz.

.BIG to pięciokondygnacyjny budynek biurowy, usytuowany przy ulicy Zielińskiego w południowej części Krakowa. Biurowiec wyróżnia się nowoczesną architekturą. Posiada certyfikat BREEM na poziomie Excellent. Oferuje 9 600 mkw. powierzchni najmu oraz 150 podziemnych miejsc parkingowych.

Na parterze w budynku mieszczą się lokale handlowo-usługowe, a na pierwszym piętrze patio z kameralnym ogrodem. Najemcy mają też do dyspozycji tarasy oraz około 200 mkw. przestrzeni na dachu budynku, z której rozciąga się widok na Wawel.

Kompleks położony jest w bezpośrednim sąsiedztwie parku Skały Twardowskiego i zalewu Zakrzówek. Dysponuje parkingiem rowerowym na blisko 270 jednośladów i szatniami z natryskami dla rowerzystów.

Lokalizacja budynku biurowego .BIG umożliwia szybki dojazd do innych części miasta, zarówno komunikacją miejską, jak i samochodem. Do dworca PKP Kraków Główny można dojechać w ciągu około 15 minut. Międzynarodowy Port Lotniczy w Balicach mieści się w odległości 25 minut jazdy samochodem.

Walter Herz angażuje się w akcje charytatywne

Firma Walter Herz wzięła udział w charytatywnym przedsięwzięciu, organizowanym na rzecz fundacji Rak’n’Roll. Wygraj Życie! W koncepcję tego projektu wpisało się wydanie książki – 50 Osobistości Biznesu – pokazującej historie ludzi sukcesu, ich motywacje i pasje. Organizator akcji, redakcja magazynu Businesswoman & Life całkowity dochód ze sprzedaży wydawnictwa oraz licytacji, która odbyła się 14.06.2024 podczas Charytatywnej Gali w hotelu Airport Okęcie w Warszawie przekazała fundacji.

Magdalena Zagrodnik, Co-Owner, Head of HR & Marketing & Public Relations w Walter Herz, która za swoją działalność w obszarze biznesu oraz aktywność społeczną uhonorowana została prestiżowym tytułem - Osobistość Biznesu 2024 - powiedziała – Walter Herz od lat wspiera cyklicznie różne inicjatywy charytatywne. Z radością bierzemy udział w projektach, poprzez które wymiernie pomagamy osobom w potrzebie. – Jesteśmy dumni, że mogliśmy uczestniczyć w tym wydarzeniu, dzięki któremu zebrane zostały fundusze dla podopiecznych fundacji Rak’n’Roll. Wygraj Życie! Wierzymy, że dobro rodzi dobro, a dzięki temu poszerza się grono ludzi dobrej woli – wyraziła przekonanie Magdalena Zagrodnik.

W wydarzeniu udział wzięły osoby publiczne, które wykorzystują swoją popularność do promocji zdrowego stylu życia, badania i profilaktyki nowotworowej, a także liczne grono osób ze świata kultury, sztuki oraz biznesu, m.in. przedstawiciele branży medycznej, prawnej, finansowej i edukacyjnej.

Książka 50 Osobistości Biznesu wydana przez fundację Międzynarodowy Inkubator Kobiet Biznesu stanowić ma źródło inspiracji dla osób stawiających pierwsze kroki w biznesie, lekturą prezentującą światopogląd ludzi sukcesu, a przede wszystkim cegiełką wspierającą działania fundacji Rak'n'Roll. Wygraj Życie!

Fundacja Rak'n'Roll. Wygraj Życie! pomaga osobom chorym onkologicznie leczyć się i żyć szczęśliwie pomimo choroby. Jej celem jest zmiana schematów myślenia o chorobie i działanie na rzecz poprawy jakości życia chorych na raka oraz promowanie nowoczesnej profilaktyki. Fundacja powstała w 2009 roku z inicjatywy Magdy Prokopowicz, która po swoich doświadczeniach z chorobą chciała pomóc osobom w podobnej sytuacji.