Informacje Walter Herz

Na rynkach regionalnych łączny popyt na powierzchnie biurowe w pierwszym półroczu br. uplasował się na zbliżonym poziomie, jak rok temu, ale na wszystkich głównych rynkach poza Warszawą przybyło wolnych biur. Warszawa zanotowała 30 proc. spadek zapotrzebowania na biura, a mimo to współczynnik pustostanów obniżył się. Do realizacji w całej Polsce wchodzą tylko nieliczne projekty biurowe

– Mało stabilna sytuacja gospodarcza w kraju i na świecie, wysokie koszty budowy i finansowania projektów oraz rosnący poziom biurowych pustostanów na rynkach biurowych w Polsce sprawia, że inwestycje wyhamowały i nadal są ograniczane przez deweloperów. Najwięcej biur na rynkach regionalnych jest w budowie we Wrocławiu i Krakowie. Ogółem w trakcie realizacji w regionach jest o połowę mniej powierzchni niż przed pandemią. Poza Warszawą aktywność najemców utrzymała się natomiast na podobnym poziomie, jak w ubiegłym roku. Łączny wolumen najmu na biurowych rynkach regionalnych osiągnął niewiele mniejszą wartość, jak w pierwszej połowie 2022 roku – informuje Mateusz Strzelecki, partner i head of Tenant Representation w Walter Herz.

Łódź z największą ilością wolnych biur

W pierwszej połowie 2023 roku zasoby łódzkiego rynku biurowego wzrosły o 1,9 tys. mkw. powierzchni, którą dostarczył budynek biurowy oddany w kompleksie Fuzja. Na koniec czerwca łódzki rynek biurowy dysponował ponad 635 tys. mkw. powierzchni. W budowie jest ponad 46 tys. mkw. z czego większość zostanie oddana w 2024 roku. W trakcie realizacji jest m.in. Widzewska Manufaktura, w której powstaje 32 tys. mkw. biur. oraz kolejny etap projektu Fuzja.

Chłonność łódzkiego rynku pozostaje na stabilnym poziomie, w pierwszych 6 miesiącach br. do najemców trafiło 30,8 tys. mkw. Mimo niedużej nowej podaży współczynnik pustostanów w Łodzi wzrósł do ponad 23 proc. i pozostaje na najwyższym poziomie na rynku ogólnopolskim.

Trójmiasto na podium

Biurowe Trójmiasto oferuje ponad 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. W pierwszym półroczu tego roku na trójmiejski rynek trafiło niespełna 7 tys. mkw., m.in. w projektach Officer oraz Matarnia Office Park bud. 2. W trakcie budowy jest około 66 tys. powierzchni, m.in. w inwestycji Waterfront II z 15 tys. mkw. powierzchni i Punkt z 12,5 tys. mkw. biur, które będą ukończone w przyszłym roku.

Pod względem popytu Trójmiasto pozostaje w regionalnej czołówce, za Krakowem i Wrocławiem. Wolumen najmu na trójmiejskim rynku wyniósł w pierwszym półroczu tego roku 68,6 tys. mkw., co stanowi jedną piątą powierzchni wynajętej na rynkach regionalnych w tym czasie.

Niewynajętej powierzchni lekko przybyło, w połowie roku w Trójmieście współczynnik pustostanów był na poziomie 14,3 proc.

Poznań z największą nową podażą w Polsce

W Poznaniu w tym roku zostały oddane do użytku projekty, które przyniosły miastu 32,4 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, co pozwoliło poznańskiemu rynkowi osiągnąć najlepszy wynik pod względem przyrostu nowej podaży w Polsce.

Zaplecze biurowe stolicy Wielkopolski wynosi 650 tys. mkw. powierzchni. W tym roku na rynek weszły trzy obiekty, Nowy Rynek E z 25,1 tys. mkw. powierzchni, budynek Pollux z 3,8 tys. mkw. i Mercator D z 3,5 tys. mkw.

W budowie pozostaje 54 tys. mkw. powierzchni biurowych. Największym projektem w budowie jest Andersia Silver, w którym powstaje 40 tys. mkw. powierzchni. Poza tym, firma Tetos realizuje inwestycję przy ulicy Pastelowej na potrzeby własne.

W pierwszym półroczu br. do najemców trafiło o jedną piątą biur mniej niż w analogicznym okresie w roku poprzednim. Wynajęte zostało 21,8 tys. mkw. powierzchni.

Z uwagi na relatywnie dużą nową podaż na poznańskim rynku nieco podskoczył współczynnik pustostanów, który utrzymuje się teraz na stabilnym poziomie 12,7 proc.

Biurowe Katowice bez nowej podaży

Katowice pozostają jednym z najszybciej rozwijających się rynków biurowych w regionach. W połowie roku na katowickim rynku było w budowie przeszło 100 tys. mkw. powierzchni, z czego jedna trzecia ma zostać oddana do końca bieżącego roku. W trakcie realizacji jest m.in. biurowiec Craft z 26,7 tys. mkw. powierzchni i kompleks Eco City Katowice z 18 tys. mkw. biur, biurowiec Murckowska oraz Grundmanna Office Park. Zasoby Katowic w tym roku pozostały na poziomie 735,5 tys. mkw., bo w pierwszych 6 miesiącach roku nie został oddany żaden obiekt biurowy.

Mniej aktywni niż deweloperzy są w Katowicach najemcy. Do połowy roku na katowickim rynku wynajęte zostało zaledwie około 25 tys. mkw. powierzchni. Popyt na biura, który w regionie generują firmy poszukujące nowoczesnych powierzchni w atrakcyjnej cenie, w porównaniu rok do roku spadł o przeszło 40 proc.

Niski poziom popytu nawet przy braku nowej podaży poskutkował w Katowicach wzrostem współczynnika pustostanów, który przekracza w regionie 20 proc.

Wrocław z największą ilością biur w budowie w regionach

We Wrocławiu od stycznia do czerwca br. deweloperzy dostarczyli 32,6 tys. mkw. powierzchni biurowych. Oddana została m.in. Brama Oławska z 11,7 tys. mkw. powierzchni i ukończony kolejny budynek w kompleksie Centrum Południe z 20,9 tys. mkw. powierzchni oraz biurowiec Krakowska 98. Zasoby biurowe drugiego pod względem wielkości regionalnego rynku biurowego w kraju przekroczyły w połowie roku 1,36 mln mkw. i w najbliższych miesiącach będą nadal w szybkim tempie rosły, bo w stolicy Dolnego Śląska pozostaje w budowie ponad 150 tys. mkw. biur, najwięcej w regionach. Plany deweloperów zakładają oddanie większości z tej powierzchni przed końcem roku. W budowie jest m.in. Inifinity z 22 tys. mkw. powierzchni i dwa budynki w kompleksie Quorum Park o łącznej powierzchni 71 tys. mkw.

Wrocław jest też regionalnym liderem pod względem popytu. W pierwszym półroczu br. zawarte zostały umowy na najem ponad 88 tys. mkw. wrocławskich biur. Przy czym, wśród zakontraktowanej powierzchni dominowały nowe umowy najmu.

Wysoka chłonność rynku przyniosła w drugim kwartale br. spadek współczynnika wolnych powierzchni do 16 proc., który jednak pozostaje na nieco wyższym poziomie niż rok temu.

Kraków na drugim miejscu na rynkach regionalnych pod względem popytu

Na krakowskim rynku oddane zostało niemal 40 proc. powierzchni spośród biur ukończonych w pierwszej połowie roku w regionach. W stolicy Małopolski przybyło około 43 tys. mkw. powierzchni, w tym rozbudowany został kompleks Ocean Office Park z 28,6 tys. mkw. powierzchni oraz Fabryczna Office Park B5. Zasoby drugiego, największego rynku biurowego w Polsce, po Warszawie wynoszą obecnie 1,75 mln mkw. powierzchni.

W połowie roku na krakowskim rynku w trakcie budowy było prawie 100 tys. mkw. powierzchni biurowych. Aktywność deweloperów w porównaniu z latami hossy przed pandemią, kiedy w realizacji było do 300 tys. mkw., spadła do jednej trzeciej. Obecnie w Krakowie powstaje m.in. biurowiec Kreo z 23 tys. mkw. powierzchni i projekt Mogilska 35 z 13,5 tys. mkw. biur.

Pod względem popytu Kraków uplasował się w regionach za Wrocławiem. W pierwszym półroczu bieżącego roku zakontraktowane zostało 82,5 tys. mkw. krakowskich powierzchni biurowych z przewagą nowych umów.

Podobnie, jak w innych regionach, Kraków zwiększył dostępność biur. Wskaźnik pustostanów wzrósł od początku roku do przeszło 18 proc.

Warszawski rynek z mniejszą ilością wolnych biur

– Warszawa jest jedynym rynkiem biurowym, który w ostatnich miesiącach nie zwiększył ilości biurowych pustostanów. Zarówno popyt, jak i podaż utrzymują się w stolicy we względnej równowadze. Można obserwować jednak trend związany z redukcją zajmowanej powierzchni przez najemców. Nie spadła jednak liczba zawieranych umów w porównaniu z okresem sprzed pandemii. Firmy pozostawiają sobie jednak najczęściej możliwość elastycznej zmiany zajmowanej powierzchni w zależności od zmiany sytuacji na rynku, co odzwierciedlają warunki umów. Ze względu na wysokie koszty aranżacji powierzchni kontraktacje dotyczące największych powierzchni to renegocjacje – mówi Michał Porzycki, dyrektor w dziale Reprezentacji Najemcy w Walter Herz.

Warszawski rynek biurowy w pierwszym półroczu br. powiększył się o zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni. Około 11 tys. mkw. biur przyniósł projekt The Park Warsaw, ponadto oddany został biurowiec Wał Miedzeszyński 628 i budynek Glicerynownia w kompleksie Bohema. W tym roku planowane jest także ukończenie inwestycji Lakeside z 22, 7 tys. mkw. powierzchni i pierwszego budynku w kompleksie Studio z 16,3 tys. mkw. biur.

W połowie roku w budowie było blisko 250 tys. mkw. biur. Aktywność deweloperów jest najniższa od dwóch dekad. W porównaniu z projektami realizowanymi przed pandemią spadła prawie o 70 proc. W realizacji pozostaje m.in. The Form z 30 tys. mkw. powierzchni i budynek biurowy w kompleksie Towarowa 22 z 31 tys. mkw. powierzchni, których budowa rozpoczęła się w tym roku oraz projekt Upper One z 36 tys. mkw. powierzchni, który powstanie w miejscu wyburzanego Atrium International. W fazie budowy jest także m.in. The Bridge z 47 tys. mkw. biur, kolejny etap projektu Studio z 23 tys. mkw. powierzchni, Vibe A i B z 15 tys. mkw. i Lixa – budynek D i E oraz Drucianka Campus z 42 tys. mkw.

W planach jest natomiast projekt Adgar Park West D 3, The Park B8/B10, inwestycja firmy Skanska w miejscu obecnego Ilmetu, Spark A, Sobieski Tower, Poleczki Business Park – Sztokholm, Lixa G oraz Diamond Business Park I/J.

W pierwszej połowie roku do najemców trafiło 326 tys. mkw. biur, o jedną trzecią mniej niż rok wcześniej. Popyt rozłożył się mniej więcej w równym podziale kwartalnym. Jak podaje Walter Herz, niezmiennie największe zainteresowanie najemców wzbudzają powierzchnie w nowoczesnych obiektach zlokalizowanych w centrum miasta, gdzie utrzymuje się wyjątkowo niski, jednocyfrowy współczynnik pustostanów.

Na koniec czerwca współczynnik pustostanów na warszawskim rynku wynosił średnio 11,4 proc. i w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego nieznacznie się obniżył. Całkowite zasoby warszawskiego rynku biurowego wynoszą 6,28 mln mkw. powierzchni.

Walter Herz

Polska Press Grupa, jedna z największych spółek medialno-technologicznych w Polsce, lider na rynku mediów regionalnych i lokalnych postanowiła pozostać w biurowcu Zabłocie Business Park A w Krakowie. W procesie renegocjacji umowy najmu i warunków biznesowych oraz w zakresie rearanżacji powierzchni biurowej najemcy doradzała firma Walter Herz.

Polska Press Grupa zdecydowała się na przedłużenie umowy najmu połączone ze zmianą aranżacji przestrzeni do pracy w kompleksie należącym do portfolio UNIQA Real Estate, w którym zajmuje ponad 830 mkw. powierzchni.

Polska Press Grupa to jedna z największych spółek medialno-techn

ologicznych w Polsce. Za sprawą 20 dzienników regionalnych i portalu informacyjnego i.pl swoją silną pozycję buduje zarówno regionalnie, jak i na rynku ogólnopolskim.
Wydawca prowadzi 600 redakcji w całej Polsce i dociera do ponad 19 milionów Polaków. Polska Press posiada trzy drukarnie, dysponujące najnowocześniejszą technologią druku w Europie, które drukują średnio 3 miliony gazet dziennie.

– Zabłocie Business Park oferuje wysoki standard powierzchni oraz najnowsze rozwiązania techniczne. Lokalizacja obiektu również spełnia nasze oczekiwania. W budynku jesteśmy obecni od lat i zdecydowaliśmy się w nim pozostać przedłużając kontrakt, ponieważ zapewnia odpowiedni komfort pracy naszemu zespołowi. Ponadto, w drodze renegocjacji umowy przy wsparciu Walter Herz uzyskaliśmy konkurencyjne warunki najmu, zachęcające do rearanżacji powierzchni i nieprzerwanego użytkowania obecnego biura – mówi Grzegorz Nowosielski Prezes Makroregionu Południe z Polska Press Grupa.

– W procesie renegocjacji umowy służyliśmy Polska Press kompleksowym wsparciem doradczym, obejmującym selekcję ofert krakowskiego rynku, przedstawienie alternatywnych propozycji wynajmu oraz negocjowanie warunków najmu. W kontekście dużej konkurencyjności ofert Polska PRESS zdecydowała o pozostaniu w obecnym budynku, który zlokalizowany jest w sercu Zabłocia, bardzo modnej dzielnicy Krakowa. Lokalizacja oferuje sporą ilość ciekawych udogodnień, a budynek zapewnia parametry techniczne na wysokim poziomie. Jesteśmy wdzięczni, że Polska Press, która jest naszym stałym klientem, kolejny raz obdarzyła nas swoim zaufaniem – informuje Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz.
– Zabłocie dynamicznie się rozwija i przyciąga firmy coraz bogatszą ofertą biur i infrastrukturą. Na wynajem powierzchni w naszym kompleksie decydują się firmy wiodące na polskim rynku oraz organizacje międzynarodowe zainteresowane nowoczesnymi i dobrze zlokalizowanymi powierzchniami biurowymi. Cieszy nas, że na przedłużenie umowy zdecydowała się także Polska Press. Obserwujemy coraz większą skalę renegocjacji w tym rejonie miasta. Był to kolejny proces renegocjacji umowy, który przeprowadziliśmy w tym budynku. Świadczy to o niesłabnącej popularności Zabłocie Business Park wśród najemców i dowodzi, że firmy uważają biura i ich jakość za kluczowy element w zdobywaniu utalentowanych pracowników, co jest szczególnie ważne w branżach, w których istotne są kontakty między pracownikami i praca zespołowa – informuje Sandra Machalica, zarządca nieruchomości z firmy GD&K Consulting, reprezentująca UNIQA Real Estate.

Zabłocie Business Park to nowoczesny kompleks biurowy położony przy ulicy Romanowicza w Krakowie, który składa się z dwóch spójnych architektonicznie budynków biurowych. Siedmiokondygnacyjne biurowce mają podobne parametry. Budynek A o grafitowej elewacji oferuje około 11 300 mkw. powierzchni, a budynek B o białej fasadzie dysponuje 14 500 mkw. całkowitej powierzchni najmu. Bryłom biurowców lekkości nadają przeszklenia na parterze oraz charakterystyczne rzędy okien na wyższych kondygnacjach.
Kompleks zapewnia wysoki standard wykończenia powierzchni biurowych, energooszczędne rozwiązania, a także możliwość elastycznej aranżacji przestrzeni. Posiada dwupoziomowy garaż podziemny.

Zabłocie Business Park położony jest na terenie dzielnicy Podgórze, niedaleko Kazimierza i Starego Miasta. W odległości kilkuminutowego spaceru od obiektu znajdują się Bulwary Wiślane. W okolicy zlokalizowane jest m.in. Muzeum Fabryka Schindlera, Muzeum Sztuki Nowoczesnej MOCAK i Krakowska Akademia oraz Galeria Kazimierz.
Dzięki położeniu w ścisłym centrum Krakowa, kompleks umożliwia wykorzystanie pełnej, krakowskiej oferty handlowo – usługowej i kulturalnej, jak również sprawny dojazd pozostałych dzielnic miasta. W otoczeniu obiektu znajdują się liczne przystanki autobusowe i tramwajowe oraz stacja kolejowa Kraków Zabłocie. Do dworca kolejowego Kraków Główny można dojechać w około 10 minut.

Mateusz Strzelecki_Partner i Head of Tenant Representation w Walter Herz

Czy firmy dostosowały już powierzchnię do nowego systemu świadczenia pracy? Wolą renegocjować umowy czy raczej przenosić się do nowych lokalizacji?

Firmy w Polsce chciałyby powrotu pracowników do biur, ale muszą poszukiwać optymalnych rozwiązań, które odpowiadałyby także oczekiwaniom zespołów. W niektórych firmach wszyscy pracownicy pracują z biura, ale stanowią one zaledwie klika, może kilkanaście procent organizacji. Standardem na rynku staje się system 2/3 lub 3/2 dni pracy w tygodniu z biura, a w niektórych przypadkach także znacznie rzadziej. Wielu pracowników, którzy zostali zatrudnieni w pandemii pracuje też z miast, gdzie spółki nie mają siedziby.

Widoczny jest trend optymalizowania powierzchni. Najemcy stawiają na nową, atrakcyjną przestrzeń, wspierającą pracę i kreatywne myślenie. W ten sposób starają się związać pracowników z organizacją oraz integrować teamy. Jak wskazują wyniki badań, które przeprowadziliśmy, większość firm jest zadowolona ze swoich biur w zakresie lokalizacji, ale pracuje nad zmianą ich funkcjonalności, co sprawia, że mamy coraz więcej renegocjacji umów.

Ilość wolnych powierzchni w wysokiej klasy obiektach w ścisłych centrach miast jest mocno ograniczona i często jest o nie wyścig, choć oznacza to umowę co najmniej na 7 lat i zwykle dopłatę do aranżacji lub konsumpcję znacznej części wakacji czynszowych.

Jak przebiegają negocjacje dotyczące partycypacji właścicieli budynków w kosztach fit-out’u?

W tym przypadku wiele się zmieniło w ciągu ostatniego półtora roku. Uczestnicy warszawskiego rynku mają świadomość, że przygotowanie nowoczesnego i funkcjonalnego biura pod klucz w nowym obiekcie to koszt, którego Wynajmujący nie są już w stanie ponieść w 100 proc. Pomimo 7 letnich umów oferowane budżety nie wystarczają na całościową realizację fit-outu. Najemcy często konwertują dodatkowe zachęty lub dokładają do prac. Tym istotniejsza jest teraz rola doradztwa technicznego, które jest głównym elementem optymalizacji kosztów aranżacji.

Na rynkach regionalnych sytuacja jest lepsza, w wielu przypadkach dotyczących kluczowych klientów, przy 5 letnich umowach udaje się dostarczyć powierzchnię wykończoną pod klucz. Wiąże się to natomiast z samą specyfikacja powierzchni i jej typem. Warszawa jako siedziba największych organizacji (w regionach mamy przewagę SSC i BPO) wyznacza trendy. Podejmowane są w niej szerzej zakrojone zabiegi z zakresu designu i ESG, co generuje wyższe koszty.

Jak najemcy radzą sobie ze wzrostem opłat za utrzymanie biur?

Główne wyzwania rynku biurowego to wysokie koszty aranżacji powierzchni oraz wysokość opłat eksploatacyjnych. Naturalnym krokiem dla firm jest tu weryfikacja kosztów eksploatacyjnych. Większość umów narzuca strukturę Triple Net. Najemcy uiszczają zaliczki na poczet realnie poniesionych przez wynajmującego kosztów, co jest zasadne. W przypadku dobrze wynegocjowanej umowy Najemca ma mechanizm weryfikacji rozliczeń, przedstawianych przez Wynajmującego i wnoszenia uwag, które powinny zostać uwzględnione. Na rynku niestety zdarzają się Wynajmujący, którzy w strukturze opłat eksploatacyjnych zawierają pozycje, które nie powinny się tam znaleźć lub rozdzielają koszty w sposób nietransparentny i niekorzystny dla Najemców. Należy również uważać na koszty związane z odsetkiem powierzchni niewynajętej w budynku, które Wynajmujący próbują przerzucać na Najemców.

Coraz większym obciążeniem dla Najemców są ceny energii elektrycznej, które wpływają na wysokość opłat eksploatacyjnych oraz dodatkowo są kosztem licznikowym. Wielu Wynajmujących chwali się zabezpieczeniem dogodnych stawek oraz inwestycjami, które te koszty obniżają, jak oświetlenie typu LED (standard w nowych obiektach, a powszechna modernizacja w starszych), czujniki ruchu, fotowlotaika czy pompy ciepła, co potwierdzają certyfikaty LEED czy BREEAM. Zastosowane w biurowcach rozwiązania stanowią element rywalizacji o klienta.

Firmy natomiast poszukują nowych, bardziej przyjaznych kosztowo obiektów, zrealizowanych z duchem ESG. Najemcy pytają o rozwiązania z zakresu ESG czy certyfikaty WELL, natomiast są to głównie duże korporacje zagraniczne. Polskie firmy stawiają sobie coraz ambitniejsze cele w tym zakresie, ale mają również na uwadze element kosztowy. Poszukują rozwiązań najbliżej „złotego środka”. Sytuacja jest porównywalna z autami elektrycznymi, idee są słuszne, ale infrastruktura i koszty muszą nadążyć za trendem oraz przepisami.

Jaka jest sytuacja podażowa w Warszawie? Czy na warszawskim rynku brakuje już wolnych biur w centrum?

Rzeczywiście zaczyna brakować dużych powierzchni w Śródmieściu i na graniczącej z nim, bliskiej Woli, w dwóch najbardziej atrakcyjnych dla Najemców dystryktach. W tych lokalizacjach wzrosły też czynsze wywoławcze i mamy w nich już rynek Wynajmującego.

Niepokojąca jest stagnacja w zakresie inwestycyjnym. Na rynek wchodzi niewiele nowych projektów, ale można zauważyć delikatny optymizm i przekonanie, że sytuacja się zacznie polepszać w najbliższych miesiącach. W rejonie centrum miasta w przygotowaniu jest kilka inwestycji, natomiast pojawią się one na rynku dopiero za 2 do 4 lat.

Zgoła inna sytuacja jest na Mokotowie, w największym niegdyś zagłębiu biurowym w kraju na Służewcu, gdzie poziom pustostanów przekracza 20 proc. Najemcy mają tam szerokie możliwości wyboru powierzchni, jak i negocjacji warunków najmu.

Czy to już czas na modernizację starszych budynków w Warszawie? Czy właściciele są skłonni inwestować?

Odpowiedź nie jest tu jednoznaczna. Są właściciele, którzy inwestują i tacy, którzy chcą sprzedać nieruchomości, bo ponoszone koszty przy niesatysfakcjonującym poziomie dochodów obnażają słabość inwestycji. Można zakładać, że poza konwersjami, będziemy mogli również obserwować coraz liczniejsze wyburzenia starszych obiektów, ponieważ niejednokrotnie grunty, na którym są usytuowane dają niewspółmiernie większe możliwości ich zagospodarowania w zakresie nowych inwestycji. Mamy już przykłady takich realizacji, jak zamiana Atrium w Upper One, czy budowa wielofunkcyjnego kompleksu T22 w miejscu Centrum Jupiter.

Jaka sytuacja jest w regionach? Czy są chętni na biura? Czy będzie przybywało pustostanów? Na których rynkach?

Sytuacja jest zróżnicowana w poszczególnych lokalizacjach. Brakuje wysokiej jakości powierzchni w centrach miast, co najbardziej odczuwalne jest w Warszawie i Krakowie, gdzie jednocześnie średni stan pustostanów jest korzystny dla Najemców. Wysoki poziom pustostanów dotyka Wrocław i Trójmiasto, które zdecydowanie są rynkami Najemców. Brakuje nowych inwestycji, natomiast wydaje się, że w perspektywie 2-3 lat, sytuacja powinna się unormować i osiągnąć zdrową równowagę nowej podaży i popytu. W tej sytuacji przewagę zyskują renegocjacje.

Czy powierzchni nadal poszukują firmy zza wschodniej granicy?

Firmy, które weszły do Polski przed wybuchem konfliktu były to głównie spółki IT, które bardzo prężnie się rozwijają. Od marca 2022 roku napłynęło na polski rynek wiele organizacji ze Wschodu i dynamicznie się u nas rozwija. Podmioty, które relokowały biznes przechodzą obecnie z rozwiązań flex na najem regularny. Niektóre firmy deklarują powrót do swojego kraju, część wróciła już do siebie, ale są one w mniejszości.

Walter Herz

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

W 2022 roku wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych zamknęła się wynikiem około 5,8 mld euro, co pokazało, że po trudnych latach pandemicznych i wybuchu konfliktu na Wschodzie, Polska jest stabilnym rynkiem z dużą grupą inwestorów zainteresowanych lokowaniem kapitału w naszym kraju, jak i szerokim spektrum atrakcyjnych produktów inwestycyjnych.

W pierwszej połowie 2023 roku jednak byliśmy świadkami oczekiwanego wcześniej spowolnienia inwestycyjnego. Po sześciu miesiącach br. całkowity wolumen inwestycyjny wyniósł jedynie około 800 milionów euro, co oznacza spadek o 70 proc. w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej.

Nieduże wolumeny transakcyjne, inwestorzy głównie z regionu CEE

Na nastroje inwestorów wpływają wysokie koszty finansowania projektów oraz niepewne perspektywy związane ze zmianami w globalnej gospodarce. Na spadek aktywności inwestycyjnej nad Wisłą składają się także rosnące stopy procentowe w Europie oraz wzrost rentowności obligacji skarbowych. Niemniej, prowadzone są rozmowy dotyczące większych akwizycji. Jeśli dojdzie do ich zamknięcia, wpłynie to znacząco na poprawę wyników na rynku transakcji inwestycyjnych w naszym kraju w drugiej połowie roku.

Na rynku dominują teraz mniejsze transakcje, brakuje inwestycji portfelowych i dużych transakcji jednostkowych. Większość zainwestowanego kapitału w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej oraz krajów bałtyckich. Globalni gracze wstrzymali działania i obserwują rozwój sytuacji.

Ograniczona ilość zawartych w tym roku transakcji wynika przede wszystkim z niedostosowania oczekiwań cenowych kupujących i sprzedających, choć rozbieżności są już mniejsze niż w ubiegłym roku. Inwestorzy poszukują okazji, składają propozycje poniżej cen rynkowych. Właściciele nieruchomości nie ulegają jednak presji i czekają na atrakcyjniejsze propozycje.

Widoczna jest również duża aktywność inwestorów, poszukających możliwości budowania wartości nieruchomości oraz osiągnięcia ponadprzeciętnych zwrotów, jak i rozbudowywanie banków ziemi w perspektywie długoterminowej. Inwestorzy na większą skalę wchodzą również przedsięwzięcia typu joint venture, a także poszukują możliwości fuzji i przejęć.

W przyszłym roku, jeśli stopy procentowe ustabilizują się i finansowanie inwestycji będzie tańsze, zwiększy się szansa na powrót do wyższych wolumenów transakcyjnych. Odwrócenia trendu koniunkturalnego na rynku nieruchomości komercyjnych nie należy jednak oczekiwać wcześniej niż na początku przyszłego roku.

Magazyny z największym udziałem w transakcjach

Za ponad połowę wartości transakcji inwestycyjnych zarejestrowanych w Polsce w pierwszym półroczu br. odpowiadał sektor nieruchomości magazynowych. Wolumen transakcji wyniósł w nim przeszło 430 mln euro, o jedną trzecią mniej porównując rok do roku. Zabrakło transakcji portfelowych i dużych wolumenowo akwizycji, co było domeną poprzednich lat. Na rynku magazynowym możemy obserwować dużą aktywność private equity.

Sprzedany został m.in. kompleks Campus 39 we Wrocławiu. Do transakcji, o których należy wspomnieć należał również zakup City Logistics Wrocław II przez czeską firmę Trigea, nabycie przez LeadCrest Capital Partners magazynu KGL czy transakcja zawarta pomiędzy LCN Capital Partners i Panattoni dotycząca projektu w Uniejowie. Firma Panattoni dostarczyła większość aktywów, które były w ostatnich miesiącach przedmiotem akwizycji na rynku logistyczno-przemysłowym.

Ceny w tym segmencie zostały najszybciej zoptymalizowane do oczekiwań rynkowych. Do zamykania transakcji zachęcał inwestorów również wzrost czynszów za wynajem powierzchni, który najszybciej nastąpił właśnie w tym sektorze.

Rynek biurowy w defensywie

W pierwszym półroczu 2023 roku na rynku biurowym zarejestrowane zostały transakcje o wartości zaledwie około 190 mln euro. Wszystkie zakupione nieruchomości znajdują się w Warszawie. W strukturze zakupów dominowały aktywa typu „core+” oraz oportunistyczne, takie które dają możliwość przebudowy, zmiany funkcji bądź wygenerowania większego potencjału.

Do największych transakcji należał zakup budynku Wola Retro przez Adventum International od Develii czy sprzedaż przez Echo Investment drugiego etapu projektu Moje Miejsce do czeskiego Trigea oraz zakup kilku budynków biurowych w Wiśniowym Business Parku przez firmę Indotek.

W sektorze biurowym widoczny jest największy spadek liczby realizacji nowych inwestycji, co wynika z wysokiego poziomu kosztów budowy oraz wykończenia powierzchni, jak i ogólnej niepewności inwestorów wynikającej z sytuacji mikro i makro gospodarczej oraz polityki globalnej.

Duży wzrost kosztów mediów oraz wymagania klimatyczne sprawiają, że rośnie presja na ograniczenie zużycia. Zarówno najemcy, jak i inwestorzy preferują nieruchomości z certyfikatami środowiskowymi, wykorzystujące technologie do monitorowania i zarządzania zużyciem mediów, na finansowanie których przychylniej patrzą także banki.

Piotr Szymoński, Director w Walter Herz

W pierwszym półroczu tego roku na rynku inwestycyjnym w Polsce w obszarze obiektów handlowych odnotowany został najniższy wynik od ponad dwóch dekad. Jednymi z największych transakcji była sprzedaż przez G City centrum handlowego Atrium Molo w Szczecinie oraz zakup parku handlowego Matarnia w Gdańsku przez francuską spółkę Frey. Powodem niskiej aktywności inwestorów w sektorze handlowym jest różnica w postrzeganiu kapitalizacji projektów retailowych. Pomiędzy sprzedającymi i kupującymi występuje rozbieżność w oczekiwaniach wysokości stopy zwrotu na poziomie około 1 proc.

Okazje inwestycyjne poszukiwane

Nabywcy poszukują okazji inwestycyjnych, a sprzedający wstrzymują się z decyzjami, ponieważ oferowane ceny są z ich perspektywy dalekie od satysfakcjonujących. Podobnie jednak, jak ma to miejsce w innych sektorach, rynek retail dąży do stabilizacji w obszarze wycen aktywów, dlatego w nadchodzących miesiącach możemy spodziewać się większej aktywności inwestycyjnej.

Inwestorzy coraz częściej są gotowi do angażowania się w projekty na wcześniejszym etapie realizacji w celu zwiększenia opłacalności inwestycji nawet przy większym ryzyku. Obserwujemy coraz większe zaangażowanie prywatnych inwestorów na rynku handlowym. Duża atrakcyjność parków handlowych oraz lokalnych obiektów handlowych typu convenience store wśród klientów i najemców powoduje, że jest to obecnie, obok logistyki, najintensywniej rozwijający się sektor w Polsce.

Do inwestowania w retail parki skłania niższy próg wejścia w tego typu projekty, których budowa jest też mniej czasochłonna, a utrzymanie prostsze niż przypadku większych kompleksów. Rośnie grupa najemców zainteresowanych ich wynajmem, bo oferują niższe czynsze i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z tradycyjnymi centrami.

Inwestorzy nadal aktywnie poszukują gruntów pod nowe projekty handlowe, najchętniej na obrzeżach największych miast, jak również w mniejszych miejscowościach, nawet liczących około 10 tys. mieszkańców, w których brakuje tego typu obiektów. W obszarze gruntów widoczne jest przygotowywanie banków ziemi pod projekty, których realizacja zaplanowana została za 18-24 miesiące.

Mieszkania z większym wzięciem

Należy zwrócić uwagę, że w drugim kwartale br. rozpędu nabrał polski rynek mieszkaniowy. W sześciu największych miastach deweloperzy sprzedali ponad 15 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o ponad 50 proc. w porównaniu do roku poprzedniego i więcej o 35 proc. niż w pierwszym kwartale tego roku. Rynek mieszkaniowy rozgrzał Bezpieczny Kredyt 2 proc., który wszedł w życie z początkiem lipca. Wzrost popytu spotka się natomiast z coraz niższą podażą nowych mieszkań. Oferta mieszkaniowa topnieje, bo deweloperzy nie wrócili do dawnej aktywności z uwagi na wysokie koszty realizacji nowych projektów.

Jednocześnie regularnie zwiększają się zasoby polskiego rynku PRS. Mieszkania z puli wynajmu instytucjonalnego są niemal w 100 proc. wynajęte. Wysokie zapotrzebowanie na wynajem generują m.in. obywatele Ukrainy oraz osoby, które przy obecnej wysokości stóp procentowych nie mają zdolności kredytowej i nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości.

Walter Herz

Na rynkach regionalnych jest coraz więcej wolnych powierzchni biurowych. W Warszawie, mimo spadku popytu, dostępność biur jest coraz mniejsza

– Firmy nadal dostosowują biura do powszechnie wdrażanego systemu pracy hybrydowej. Wysokie koszty aranżacji nowej powierzchni powodują, że coraz więcej najemców decyduje się na przedłużenie kontraktów i pozostanie w obecnej lokalizacji. Szczególnie widoczne jest to w Warszawie. Proces optymalizacji przestrzeni do pracy zdecydowanie przyspiesza, co wiąże się coraz częściej ze zmniejszaniem zajmowanej powierzchni – mówi Michał Porzycki, dyrektor w dziale Reprezentacji Najemcy w Walter Herz. – Najemcy coraz mocniej odczuwają wzrost kosztów utrzymania biur. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o renegocjacji umowy czy relokacji skrupulatnie analizują koszty związane z zajmowanymi biurami, jak i opłaty w nowych lokalizacjach, do których planują się przenieść, by wybrać najkorzystniejszą ekonomicznie opcję – dodaje.

Jak informuje Walter Herz, w pierwszym półroczu 2023 roku w Warszawie zauważalny był wyraźny spadek zainteresowania wynajmem biur. Na stołecznym rynku zakontraktowane zostało w tym czasie 326 tys. mkw. powierzchni biurowych. W porównaniu z pierwszą połową 2022 roku popyt na biura w Warszawie zmalał o jedną trzecią.

Mimo spadku chłonności warszawskiego rynku, współczynnik pustostanów lekko się obniżył do poziomu około 11,4 proc., a w centralnej strefie biznesu spadł do 9,9 proc.

W regionach popyt na biura nadal spory

Na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin), poza Warszawą całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowanych w pierwszych sześciu miesiącach 2023 roku wyniósł 341 tys. mkw. Popyt był o około 12 proc. mniejszy niż w analogicznym okresie 2022 roku. W pierwszym kwartale br. do najemców trafiło 175 tys. mkw. powierzchni, a w drugim 166 tys. mkw. biur. Największą chłonnością wyróżnia się rynek wrocławski i krakowski.

– Rosnący odsetek wolnej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych powoduje, że czynsze pozostają na dotychczasowym poziomie. W Warszawie natomiast, w której dostępność biur jest coraz mniejsza rośnie presja na wzrost stawek czynszowych, które w centralnych lokalizacjach lekko wzrosły. Spodziewamy się dalszego wzrostu czynszu na rynku warszawskim, a także kosztów eksploatacji – informuje Mateusz Strzelecki_Partner i Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Wysoka inflacja, która przyniosła wzrost kosztów budowy, opłat eksploatacyjnych oraz aranżacji biur negatywnie wpływają na podejmowanie ostatecznych decyzji przez najemców, jak również planowanie nowych inwestycji. Autorzy raportu wskazują, że pierwsze półrocze br. upłynęło pod znakiem dalszego spowolnienia aktywności deweloperskiej na rynku ogólnopolskim.

– Wstrzymywanie realizacji nowych projektów w sektorze biurowym widoczne jest już od przeszło dwóch lat. Powoduje to, że coraz głośniej mówi się o luce podażowej na warszawskim rynku biurowym, która będzie odczuwalna w nadchodzących miesiącach, szczególnie dotkliwie w centralnym obszarze biznesowym. Ze względu na ograniczony dostęp do finansowania nowych inwestycji i wysoki koszt pieniądza deweloperzy w najbliższym czasie nadal będą ograniczali inicjowanie budów nowych projektów – przyznaje Mateusz Strzelecki.

Niewiele nowych inwestycji biurowych

W pierwszych sześciu miesiącach bieżącego roku na warszawski rynek biurowy weszło zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni biurowych. Ukończony został budynek The Park 9, Wał Miedzeszyński 628 oraz pierwszy biurowiec w kompleksie Bohema.

W budowie w Warszawie znajduje się zaledwie około 250 tys. mkw. powierzchni biurowych, więcej niż na koniec 2022 roku, kiedy w realizacji było 185 tys. mkw. biur. W porównaniu jednak z latami hossy, kiedy na warszawskim rynku realizowane było 800-850 tys. mkw. biur, aktywność inwestycyjna mocno spadła. Z danych Walter Herz wynika, że na Woli w trakcie realizacji pozostaje aktualnie ponad 225 tys. mkw. powierzchni biurowych, a na Mokotowie przeszło 22 tys. mkw.

W tym roku firma Echo Investment rozpoczęła w Warszawie budowę pierwszego etapu wielofunkcyjnego kompleksu Towarowa 22 (31 tys. mkw.), a Lincoln Property - projektu The Form (30 tys. mkw.). Poza tym, w budowie jest inwestycja Lakeside (22,7 tys. mkw.), Vibe A i B (15 tys. mkw.), Lixa D i E, Studio (23 tys. mkw.), The Bridge (47 tys. mkw.), oraz projekt Drucianka Campus (42 tys. mkw.) na bazie rewitalizacji Warszawskiej Fabryki Drutu, Sztyftu i Gwoździ, a także kompleks Upper One (35,9 tys. mkw.) w miejscu budynku Atrium International, który jest w trakcie rozbiórki.

W planach jest natomiast Upper One 2, Adgar Park West D 3, The Park B8/B10, inwestycja Skanska w miejscu obecnego Ilmetu, Spark A, Sobieski Tower, Poleczki Business Park – Sztokholm, Lixa G i Diamond Business Park I/J.

Więcej oddanych biur w regionach

Rynki regionalne mogą się pochwalić większą nową podażą niż Warszawa. W pierwszej połowie 2023 roku w regionach oddanych zostało łącznie przeszło 116 tys. mkw. powierzchni biurowych (68 tys. mkw. powierzchni w pierwszym kwartale br. i 48 tys. mkw. powierzchni w drugim). Ukończony został m.in. Ocean Office Park B i Fabryczna Office Park B5 w Krakowie, Centrum Południe 3 i Brama Oławska we Wrocławiu, Nowy Rynek E w Poznaniu oraz Officer w Trójmieście.

Na koniec czerwca br. na ośmiu głównych rynkach regionalnych współczynnik wolnych powierzchni biurowych wzrósł do poziomu przeszło 17 proc. Najwięcej niewynajętych biur jest w Łodzi, a najmniej w Szczecinie.

W połowie 2023 roku, jak podaje Walter Herz, warszawski rynek oferował prawie 6,3 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, a łączne zasoby największych biurowych rynków regionalnych w Polsce wynosiły 6,5 mln mkw.

Walter Herz