Informacje Walter Herz

W 2019 roku wartość transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce kolejny raz osiągnęła rekordowy poziom. Skokowo rosnący udział w wolumenie transakcyjnym notuje segment hotelowy   

Według szacunków Walter Herz, wartość umów kupna/sprzedaży, które zawarte zostały w minionym roku we wszystkich segmentach rynku nieruchomości w Polsce wyniosła łącznie 7,7 mld euro. Tym samym, poprawiony został rekordowy wynik z 2018 roku, w którym podpisane kontrakty przyniosły 7,2 mld euro.  

- W minionym roku mogliśmy obserwować wyraźne ożywienie w segmencie hotelowym, w którym zrealizowane zostały transakcje o wartości około 290 mln euro. Już w pierwszym półroczu 2019 roku osiągnięty wynik - 150 mln euro był wyższy niż w całym 2018 roku, w którym wartość transakcji wyniosła 120 mln euro. Odnotowany, ponad dwukrotnie wyższy rezultat pokazuje, że ta klasa aktywów jest coraz bardziej atrakcyjna dla globalnych inwestorów, choć ich udział w całym wolumenie transakcyjnym jest wciąż niewielki - przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.      

Do największych transakcji zawartych w segmencie hotelowym w ostatnim czasie należał m.in. zakup hotelu Sheraton Warsaw przez Patron Capital od Benson Elliot i Walton Street, hotelu Holiday Inn w Gdańsku przez Union Investment, czy hotelu Radisson Collection w Warszawie.

Dla sektora biurowego 2019 rok także należał do rekordowych. Właścicieli zmieniły obiekty o wartości przeszło 3,8 mld euro. W przypadku biur wolumen transakcji był o około jedną czwartą większy niż rok wcześniej. - To efekt szerszego dostępu do atrakcyjnych produktów biurowych, których w tym i przyszłym roku w Polsce będzie przybywać – zauważa Bartłomiej Zagrodnik. Przygotowywane kontrakty przyniosą w nadchodzących miesiącach nowe transakcje, w tym także tak spektakularne jak zakup Warsaw Spire Tower przez Immofinanz od Ghelamco i Madison International Realty za 386 mln euro.

Na rynku nieruchomości handlowych w zeszłym roku dominowały transakcje portfelowe, z których jedna osiągnęła wartość 600 mln euro. Zgodnie z zestawieniami Walter Herz, w tym segmencie przejęte zostały obiekty za ponad 2 mld euro. To prawie dwukrotnie niższa suma niż odnotowana w sektorze biurowym, podczas gdy rok temu oba segmenty miały podobny udział w wolumenie transakcyjnym. Na rynku magazynowym wartość ubiegłorocznych transakcji wyniosła 1,6 mld euro.

Tymczasem do Polski napływają nowi inwestorzy, a obecni już w naszym kraju rozszerzają portfolia. Zdaniem Bartłomieja Zagrodnika, duża aktywność inwestycyjna obserwowana w Polce pozwala prognozować kolejne rekordy transakcyjne w poszczególnych sektorach rynku. - Wyraźnie większą popularnością cieszy się rynek hotelowy, który zyskuje zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych i private equity, planujących dywersyfikację swoich portfeli nieruchomości - dodaje.

Hotele w Polsce kupują przede wszystkim inwestorzy z Niemiec, Stanów Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii. Także kapitał z Azji i Bliskiego Wschodu ma już za sobą pierwsze transakcje w tym segmencie. Na uwagę zasługuje fakt, że wzrasta grupa inwestorów, którzy dotychczas nie interesowali się tymi aktywami, jak również takich którzy dotąd nie byli obecni na naszym rynku.

Segment hotelowy przyciąga ich między innymi coraz ciekawszą ofertą i zmianami w strukturze działalności operatorów. Coraz popularniejszy na rynku hotelowym jest bowiem najem budynków, który gwarantuje właścicielom bardziej stabilny zysk niż umowy franczyzowe, czy kontrakty na zarządzanie. Niektóre z obecnych w Polsce sieci hotelowych i tych planujących dopiero wejść do Polski oferują długoletni, bezpośredni najem nieruchomości, który jest atrakcyjniejszą formą zabezpieczenia dla inwestorów i deweloperów, bo na 20-25 lat całe ryzyko związane z prowadzeniem hotelu przerzucone zostaje na dzierżawcę będącego równocześnie franczyzodawcą i operatorem. W takim przypadku łatwiej jest też zbyć nieruchomość, przy wyższych stopach kapitalizacji, bo w długiej perspektywie czasu oferuje stabilny przepływ finansowy.  

Stąd w kilku realizowanych aktualnie w Warszawie dużych inwestycjach multifunkcyjnych część powierzchni najmu przeznaczona jest dla najemców hotelowych. Można się spodziewać, że wiele z budowanych obiektów w krótkim czasie po zakończeniu realizacji zmieni właściciela. Przyniesie to także w tym roku większą liczbę transakcji z udziałem produktów hotelowych, objętych umowami najmu bezpośredniego i pośredniego. To z kolei przełoży się na kolejny wzrost wolumenu i wartości transakcji w tym segmencie.   

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe oraz strategiczne doradztwo: najemcom, inwestorom i właścicielom nieruchomości. Zapewnia pełną obsługę dla sektora prywatnego, jak i publicznego. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych, doradzają w przypadku projektów inwestycyjnych oraz projektów hotelowych.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Firma Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski, szkolenia są stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.

Firma doradcza Walter Herz wybrana została wyłącznym agentem, odpowiedzialnym za komercjalizację docenianego przez warszawiaków budynku biurowego Centrum Królewska 

Centrum Królewska to jeden z najbardziej rozpoznawalnych i reprezentacyjnych budynków w Warszawie. Butikowy biurowiec położony w sercu miasta, przy skrzyżowaniu ulicy Marszałkowskiej z Królewską, naprzeciwko Ogrodu Saskiego został zaprojektowany w pracowni APA Kuryłowicz & Associates. – Wyjątkowy charakter budynku i jego położenie sprawiają, że chętnie wybierany jest na siedzibę przez ambasady, wiodące instytucje finansowe, czy kancelarie. Lokalizacja jest także atrakcyjna dla jednostek sektora publicznego. W tej chwili w budynku wolne jest tylko biuro o powierzchni przeszło 500 mkw. usytuowane na 11 piętrze – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.             

Utytułowany biurowiec cieszy się uznaniem nie tylko najemców, ale i mieszkańców miasta. Zwyciężył m.in. w plebiscycie Gazety Wyborczej i miesięcznika Architektura - Murator, zyskując nagrodę Ulubieniec Warszawy 2002-2003 za projekt i zdobył tytuł Inteligentny Budynek Roku 2003. 

W 2018 roku Centrum Królewska zyskała nową elewację z płyt z ekologicznego i nowoczesnego spieku ceramicznego, która jeszcze bardziej podkreśliła niepowtarzalny charakter bryły biurowca, przypominającej zwiniętą kartkę papieru, załamaną pod kątem prostym od strony sąsiadujących z nim budynków.  

Wysokość biurowca w relacji do zabudowy jego najbliższego otoczenia przypomina proporcje przedwojennej architektury tego miejsca, kiedy narożnik ulic Królewskiej i Marszałkowskiej zajmowała dwukrotnie wyższa od pobliskich domów kamienica Blochów. Na 14 kondygnacjach naziemnych w Centrum Królewska mieszczą się biura zaaranżowane według indywidualnych potrzeb najemców, na trzech podziemnych znajduje się parking dla ponad 100 aut. Z górnych pięter budynku roztacza się niezapomniany widok na tworzące dywan korony drzew Ogrodu Saskiego i czerwone dachy budynków Starego Miasta. 

- Centrum Królewska to unikalny projekt, który planujemy modernizować i wzbogacać o nowe funkcje. Będziemy wprowadzać kolejne rozwiązania atrakcyjne dla najemców by nasza inwestycja była stale na biurowej mapie Warszawy jednym z najciekawszych miejsc, nie tylko do prowadzenia biznesu, ale i do życia - informuje Monika Gałat-Nipochorska, przedstawiciel inwestora, Wiceprezes Zarządu Rezydent SA.

Dzięki zmianom i ulepszeniom wprowadzanym w projekcie, w Centrum Królewska został między innymi wydzielony parking dla rowerów, przygotowane szatnie dla rowerzystów i budynek zyskał bezobsługowy wjazd do garażu oraz stanowiska ładowania samochodów elektrycznych. Obecnie zaś przygotowywana jest rewitalizacja recepcji. Biurowiec oferujący prawie 11 tys. mkw. powierzchni użytkowej klasy A posiada certyfikat BREEAM In-Use na poziomie Very Good w kategoriach Building Management oraz Asset Performance. 

W budynku zastosowane zostały nowoczesne rozwiązania techniczne, w tym: BMS, CCTV, AC, SSWN, systemy ochrony przeciwpożarowej HVAC, UPS, agregat prądotwórczy, co daje najemcom pełne bezpieczeństwo i komfort.

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe oraz strategiczne doradztwo: najemcom, inwestorom i właścicielom nieruchomości. Zapewnia pełną obsługę dla sektora prywatnego, jak i publicznego. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych, doradzają w przypadku projektów inwestycyjnych oraz projektów hotelowych.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Firma Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski, szkolenia są stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. 

Najbardziej spektakularne projekty, które będą miały największy wpływ na nowy obraz miasta, realizowane są w okolicy skrzyżowania Prostej z Towarową na warszawskiej Woli i w Śródmieściu

W Warszawie, jak podaje Walter Herz, jest dziś w budowie prawie 850 tys. mkw. powierzchni biurowych. Przeważająca większość prowadzonych inwestycji zlokalizowana jest w centralnej części miasta. Warszawski rynek, który dysponuje już zasobami biurowymi przekraczającymi 5,6 mln mkw. powierzchni, rośnie w szybkim tempie. Zapotrzebowanie na biura od wielu miesięcy utrzymuje się na rekordowo wysokim poziomie. 

- Zainteresowanie powierzchnią biurową w Warszawie jest ogromne. Szczególnie dużym powodzeniem cieszą się  nowoczesne obiekty, powstające w centralnych rejonach miasta. Proces ich komercjalizacji przebiega bardzo sprawnie. Nowe biurowce jeszcze przed wejściem na rynek wynajęte są często w całości. Zdecydowana większość biur będących w budowie jest już zabezpieczonych umowami najmu lub rezerwacjami. Wiele wskazuje na to, że wolumen ubiegłorocznych transakcji najmu będzie największy w dziejach warszawskiego rynku biurowego. W tym roku w Warszawie może zostać oddanych nawet 500 tys. mkw. powierzchni. Około 80 proc. tych biur ma już swoich najemców – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Wieża z widokiem na Europę    

Największym projektem realizowanym w Warszawie jest wielofunkcyjny kompleks Varso, który dostarczy łącznie 144 tys. mkw. powierzchni. W inwestycji prowadzonej w pobliżu Dworca Centralnego w pierwszej połowie tego roku mają zostać oddane dwa niższe budynki, w których znajdzie się nowoczesna przestrzeń biurowa, coworkingowa, powierzchnie handlowo-usługowe oraz pierwszy w Polsce czterogwiazdkowy hotel NYX. W niemal całkowicie wynajętych Varso 1 i Varso 2 o wysokości ponad 80 i 90 metrów o łącznej powierzchni 75 tys. mkw. trwają ostatnie prace fasadowe oraz prace wykończeniowe i aranżacyjne wnętrz. Na parterach powstanie ogólnodostępny pasaż z ofertą gastronomiczną, sklepami i usługami. Konstrukcja najwyższej wieży biurowej - Varso Tower - przekroczyła już wysokość 29. piętra, a na budynku zamontowane zostały pierwsze elementy szklanej fasady. W przyszłym roku, po wejściu na rynek 310 metrowy niebotyk z tarasem widokowym zdeklasuje wciąż jeszcze najwyższy w Warszawie Pałac Kultury i Nauki, mierzący 237 metrów.

W kilkunastu dużych projektach, które prowadzone są aktualnie w mieście powstanie też kilka kolejnych, widowiskowych wież. Przy skrzyżowaniu Prostej i Żelaznej oddana zostanie niebawem 140 metrowa Mennica Lagacy Tower, która wraz z ukończonym już 43 metrowym Budynkiem Zachodnim tworzy kompleks, dzięki któremu zasoby stołecznego rynku biurowego wzrosną o 65 tys. mkw. powierzchni. Na rynek wejdzie też niebawem położony w pobliżu biurowiec Chmielna 89, który dostarczy blisko 25 tys. mkw. powierzchni.

W pierwszej połowie bieżącego roku planowane jest również oddanie do użytku kompleksu The Warsaw Hub, który będzie miał bezpośrednie połączenie ze stacją metra Rondo Daszyńskiego. Usytuowana przy Towarowej inwestycja firmy Ghelamco przyniesie 113 tys. mkw. wielofunkcyjnej powierzchni. W skład projektu wchodzi 86 metrowy budynek, w którym znajdzie się hotel sieci Holiday Inn Express i pierwszy w Polsce Crowne Plaza oraz dwa 130 metrowe wieże. Poza najwyższej klasy przestrzenią  biurową i hotelową The Warsaw Hub zaoferuje centrum konferencyjne, przestrzeń coworkingową, lokale handlowo-usługowe oraz klub fitness.

Wysokościowce przy rondzie Daszyńskiego

Na terenie kształtującego się właśnie, nowego centrum biznesowego Warszawy w okolicy ronda  Daszyńskiego Ghelamco realizuje jednocześnie także inwestycję Warsaw Unit. Dzięki oddaniu powstającego w niej wysokościowca mierzącego 202 metry, w pierwszej połowie przyszłego roku zaplecze biurowe Warszawy wzbogaci się o 57 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Budynek wyróżniał się będzie niespotykaną dotąd w Polsce elewacją kinetyczną typu Dragon Skin, dzięki której stanie się ozdobą skrzyżowania Prostej i Towarowej.    

Firma Karimpol w tym roku planuje natomiast ukończyć budowę Skylinera. 195 metrowy wieżowiec, który także rośnie przy rondzie Daszyńskiego dostarczy prawie 44 tys. mkw. powierzchni najmu. Na 30 piętrach zaoferuje nowoczesne biura, a powierzchnia czterech kondygnacji przeznaczona będzie na cele handlowo-usługowe. Na wysokości 165 metrów w wieży znajdzie się dwupoziomowy Skybar, a w kilkunastometrowym hallu  zaprojektowane zostały ,,schody hiszpańskie". 

W obrębie nowego zagłębia biurowego na warszawskiej Woli trwa też budowa kompleksu Generation Park. W inwestycji położonej pomiędzy ulicą Towarową, Prostą, Wronią i Łucką oddane zostały już dwa biurowce, a ostatni z zaprojektowanych budynków pnie się w górę. Trzy budynki, które wchodzą w skład kompleksu zapewnią łącznie 84 tys. mkw. powierzchni najmu. Rosnąca obecnie wieża, która wraz z iglicą mierzyć będzie 180 metrów ma zostać oddana do użytku w przyszłym roku.   

Niedaleko ronda Daszyńskiego, przy alei Solidarności, na tzw. Serku Wolskim trwają również prace przy budowie projektu Spark. W inwestycji zostały ukończone już dwa niższe budynki, a teraz realizowana jest 130 metrowa wieża. W przyszłym roku po zakończeniu budowy całego projektu warszawski rynek biurowy wzrośnie dzięki temu projektowi o 70 tys. mkw. powierzchni.

Nowe wieżowce śródmiejskie

W tym roku planowane jest natomiast oddanie dwóch 95 metrowych, bliźniaczych wież Widok Towers, powstających za nową Rotundą w pobliżu ronda Dmowskiego. Oba biurowce przyniosą  miastu około 29 tys. mkw. powierzchni.   

U zbiegu ulic Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej powstaje także Central Point. 22 kondygnacyjny budynek firmy Immobel, który będzie miał połączenie ze stacją metra Świętokrzyska, zaoferuje ponad 19 tys. mkw. powierzchni. 93 metrowy biurowiec ma być gotowy w drugim kwartale 2021 roku.  

Przy ulicy Świętokrzyskiej w pobliżu ronda ONZ wyrośnie również 155 metrowy wieżowiec SKYSAWA. Flagowy projekt PHN będzie miał charakter biurowo-handlowy. W dwóch budynkach zaprojektowanych w tej inwestycji powstanie 39 tys. mkw. powierzchni. W pierwszym etapie realizacji kompleksu, w 2021 roku oddany zostanie niższy budynek A o powierzchni 11,5 tys. mkw. Wysokościowiec ma być gotowy w trzecim kwartale 2022 roku.

W sąsiedztwie ronda Zgrupowania AK Radosław, w pobliżu centrum handlowego Arkadia w połowie zeszłego roku ruszyła zaś budowa kompleksu Forest. Na 2 hektarowym terenie przy Burakowskiej, na pograniczu warszawskiej Woli i Śródmieścia stanie 120 metrowy wieżowiec i dwa niższe budynki o wysokości od 6 do 8 kondygnacji. Niższa zabudowa ma być gotowa do końca tego roku, a budowa wieżowca potrwa do jesieni 2021 roku. Realizacja kompleksu przyniesie Warszawie 78 tys. mkw. powierzchni do wynajęcia. Na parterach budynków powstaną restauracje i kawiarnie, a pomiędzy nimi przechodni plac i tereny zielone. Zrewitalizowana zostanie również ulica Burakowska.

Projekty miastotwórcze

W Warszawie prowadzonych jest też obecnie kilka dużych projektów miastotwórczych o profilu mixed-use. Ich realizacja, poza nowoczesnymi biurami, przyniesie nowe hotele, powierzchnie konferencyjne, pasaże handlowo-usługowe, strefy gastronomiczne, a także atrakcyjne place i skwery miejskie, miejsca do relaksu i wypoczynku oraz ciekawe udogodnienia dla mieszkańców miasta.  

- Projekty wielofunkcyjne to jeden z najważniejszych kierunków rozwoju segmentu komercyjnego. Ich budowa wiąże się często z rewitalizacją terenów pofabrycznych, które przywracane są do życia niosąc atrakcyjną, ogólnodostępną przestrzeń miejską. Powierzchnia biurowa, która powstaje w takich lokalizacjach cieszy się ogromnym powodzeniem wśród najemców. Mieszane funkcje kompleksów zapewniają bowiem najemcom znacznie wyższą użyteczność na co dzień niż tradycyjne biurowce. Dlatego kreowanie atrakcyjnych miejsc do pracy i życia, zamiast dostarczania na rynek kolejnych budynków oferujących nowoczesne powierzchnie komercyjne do wynajęcia staje się dla inwestorów standardem - zauważa Bartłomiej Zagrodnik.

Jednym z warszawskich projektów, bazujących na rewitalizacji historycznych zabudowań fabrycznych jest Elektrownia Powiśle. W odnowionych budynkach dawnej Elektrowni Warszawskiej, które mają zostać oddane do użytkowania w tym roku, znajdzie się strefa gastronomiczna, przestrzeń Beauty Hall oraz sklepy.  Inwestycja przyniesie około 15,5 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej i 23 tys. mkw. nowoczesnej przestrzeni biurowej, a także butikowy hotel ze 150 pokojami i 71 luksusowych apartamentów na wynajem. Na terenie kompleksu powstaną również place miejskie usytuowane pomiędzy odrestaurowanymi i nowymi budynkami. 

Podobny charakter mają też dwie inwestycje realizowane na warszawskiej Woli – Browary Warszawskie i Fabryka Norblina. W kwartale ulic Grzybowska, Wronia, Krochmalna i Chłodna w miejscu dawnego Browaru Haberbusch i Schiele, a później Browarów Warszawskich dobiega końca realizacja kompleksu mieszkaniowo-biurowo-usługowego. W skład inwestycji, poza budynkami mieszkalnymi, wchodzą dwa biurowce - Biura przy Willi i Biura przy Warzelni z łączną ofertą 46 tys. mkw. powierzchni. Na terenie Browarów Warszawskich mieści się również XIX-wieczna willa, w której mieszkali niegdyś współwłaściciele firmy, Feliks i Kazimierz Schiele oraz budynek dawnej warzelni i 170 letnie, zabytkowe piwnice, które po rewitalizacji przyjmą charakter gastronomiczny. W historycznej Leżakowni, poza restauracją otwarty zostanie także browar Kumpel Atelier.  Na terenie obiektu powstanie również nowa ulica oraz pięć placów miejskich.  

Drugim multifunkcyjnym kompleksem mieszczącym się na terenie wolskiego centrum biznesowego jest Fabryka Norblina. Obiekt sytuowany u zbiegu Żelaznej, Prostej i Łuckiej ma być gotowy w drugim kwartale 2021 roku. Fabryka Norblina stanowić będzie integralną część miasta. Na pofabrycznych terenach powstaje ponad 66 tys. mkw. powierzchni użytkowej, z czego 40 tys. mkw. zajmą biura. Ponad 26 tys. mkw. powierzchni będzie miało natomiast funkcję handlową, gastronomiczną, usługową, rozrywkową, kulturalną i wellness. Na terenie, który mieścił niegdyś Towarzystwo Akcyjne Fabryk Metalowych Norblin, Braci Buch i T. Wernera znajdzie się m.in. butikowe kino, BioBazar, muzeum, foodhall z ponad 20 konceptami gastronomicznymi, Piano Bar z muzyką na żywo oraz restauracja z widokiem na centrum Warszawy usytuowana na 9. piętrze. A wśród najemców biurowych znajdzie się m.in. nowy na polskim rynku koncept coworkingowy.

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe oraz strategiczne doradztwo: najemcom, inwestorom i właścicielom nieruchomości. Zapewnia pełną obsługę dla sektora prywatnego, jak i publicznego. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych, doradzają w przypadku projektów inwestycyjnych oraz projektów hotelowych.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Firma Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski, szkolenia są stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.

Rekordowa wartość transakcji inwestycyjnych i wysoki popyt na powierzchnie potwierdza doskonałą kondycję segmentu biurowego w naszym kraju 

W 2019 roku mogliśmy obserwować dalszy, intensywny wzrost rynku biurowego w Polsce. Najbardziej dynamiczny rozwój w segmencie nieruchomości biurowych widoczny jest w Warszawie, która pod względem popytu zdystansowała rynki regionalne. Analitycy Walter Herz przewidują, że bieżący rok zamknie się na stołecznym rynku najlepszym w historii wynikiem pod względem ilości wynajętej powierzchni. W 2019 roku mieliśmy do czynienia w Warszawie z rekordowymi transakcjami najmu. mBank wynajął w Mennicy Legacy Tower 45,6 tys. mkw. powierzchni biurowej, a Orange Polska odnowiła najem blisko 45 tys. mkw. biur w Miasteczku Orange.  

Wyraźne zmiany we wszystkich, największych ośrodkach biurowych w Polsce widać też w strukturze popytu. Rośnie udział umów przednajmu. W miastach regionalnych przednajem obejmuje już jedną trzecią wynajmowanej powierzchni. W Warszawie większość biur będących w budowie jest już zabezpieczona umowami.    

Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz zauważa, że na rynku biurowym mamy dziś do czynienia z bardzo dużą aktywnością najemców, zarówno z sektora prywatnego, jak i publicznego. - Niesłabnący popyt na biura, nie tylko w dużych miastach, ale i w mniejszych ośrodkach miejskich, dopinguje z kolei do działania deweloperów, którzy w szybkim tempie wprowadzają na rynek kolejne, często spektakularne projekty. Ponadto do inicjowania nowych inwestycji motywuje ich także duże zainteresowanie nieruchomościami komercyjnymi zgłaszane ze strony różnych rynków kapitałowych, w tym również takich które dotąd w Polsce były mniej aktywne – informuje. 

Bartłomiej Zagrodnik podkreśla, że inwestycjom w Polsce sprzyja notowany w kraju wzrost gospodarczy, coraz szersza oferta produktów inwestycyjnych, w tym przede wszystkim obiektów klasy AAA oraz wysoki popyt ze strony najemców, o czym świadczyć może choćby minimalny poziom pustostanów w segmencie biurowym. - Zainteresowaniem inwestorów cieszy się, nie tylko rynek warszawski, ale także rynki regionalne, na których w tym roku rejestrowany jest rekordowy poziom transakcji inwestycyjnych w sektorze biurowym. Najlepsze wyniki osiąga w tym zakresie Kraków, Wrocław i Trójmiasto. To dowód na dobrą kondycję segmentu biurowego w całej Polsce – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik. 

Polska postrzegana jest jako stabilna i dojrzała gospodarka, stąd duże międzynarodowe fundusze coraz chętniej u nas inwestują. Udział w transakcjach zwiększa przede wszystkim kapitał azjatycki, szczególnie z Korei Południowej. Z danych Walter Herz wynika, że wartość transakcji inwestycyjnych na regionalnych rynkach biurowych poza Warszawą przekroczyła w ubiegłym roku wartość 1 miliarda euro, co stanowi historycznie najlepszy rezultat. W całej Polsce łączna suma transakcji, których przedmiotem były obiekty biurowe po trzech kwartałach 2019 roku przewyższyła natomiast wielkość wolumenu z 12 miesięcy roku wcześniejszego.    

Na naszym rynku biurowym, jak  oblicza Walter Herz, w budowie jest 1,7 mln mkw. powierzchni. Wśród realizowanych inwestycji są również takie, które imponują swoim rozmachem. Największym, powstającym kompleksem jest warszawskie Varso, które zaoferuje 110 tys. mkw. powierzchni biurowych. W nadchodzącym czasie w Warszawie planowane jest też oddanie do użytkowania kilku widowiskowych wież biurowych,  w tym m.in. Mennicy Legacy Tower, Widok Towers, The Warsaw HUB, czy Skylinera. 

W największych ośrodkach biznesowych w kraju powstają duże obiekty, które oferują biura na najwyższym światowym poziomie. Coraz liczniej pojawiają się wśród nich projekty typu mixed-use, które często bazują na rewitalizacji historycznych zabudowań industrialnych. Obiekty wielofunkcyjne, jak warszawskie inwestycje Elektrownia Powiśle, The Warsaw HUB, Fabryka Norblina, Browary Warszawskie i Koneser, czy łódzka Fuzja i Monopolis cieszą się dużym powodzeniem najemców. Dlatego, jak prognozuje Bartłomiej Zagrodnik, także nadchodzący czas będzie okresem intensywnego rozwoju inwestycji multifunkcyjnych, które dziś bardzo często niosą ze sobą przebudowę dużych fragmentów miast, a niektóre z nich objęte są ochroną konserwatorską.

Najbliższe miesiące przyniosą także weryfikacje rynku biur serwisowanych i powierzchni coworkingowych, który w ostatnim czasie znacznie zwiększył w Polsce swoje zasoby, przede wszystkim w Warszawie. Otwarcie kilku nowych lokalizacji dla elastycznych przestrzeni, m.in. w kompleksach Warsaw Hub, Central Point, Varso, Mennicy Legcy Tower, Fabryce Norblina, czy Monopolis ujawni realne zapotrzebowanie na tego typu powierzchnię, co zadecyduje o tempie rozwoju tego segmentu w naszym kraju. 

Deweloperzy w ostatnim czasie częściej stawiają też na zaawansowane technologicznie rozwiązania ekologiczne. Niedawno mogliśmy obserwować szereg zmian w tym zakresie na rynku biurowym. Aranżacja nowych obiektów idzie w stronę podnoszenia efektywności energetycznej i obniżania negatywnego wpływu budynków na środowisko naturalne. Biurowce stają się, nie tylko coraz bardziej komfortowe, ale i oszczędne. Zastosowane w nich rozwiązania pozwalają na uzyskanie dobrego wyniku w ramach wielokryterialnej certyfikacji, w procesie której oceniana jest efektywność energetyczna, efektywność gospodarowania wodą, jakość środowiska wewnętrznego budynku, redukcja odpadów i zastosowanie recyklingu oraz jakość materiałów wykorzystywanych do budowy obiektów. Dostępne technologie pozwalają tworzyć obecnie budynki zero-energetyczne, tj. o zerowym zużyciu energii i zerowej emisji dwutlenku węgla. Najnowocześniejsze kompleksy walczą o potwierdzenie swojego standardu certyfikatami na najwyższym poziomie.  

W najbardziej prestiżowych budynkach testowane są także systemy wspierające użytkowników w organizowaniu codziennego dnia pracy. Umożliwiają to aplikacje na smartphony, które pozwalają dostosować do potrzeb oświetlenie, temperaturę, wilgotność w pomieszczeniach, zarezerwować salę konferencyjną, parking, czy inne usługi. 

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe oraz strategiczne doradztwo: najemcom, inwestorom i właścicielom nieruchomości. Zapewnia pełną obsługę dla sektora prywatnego, jak i publicznego. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych, doradzają w przypadku projektów inwestycyjnych oraz projektów hotelowych.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Firma Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski, szkolenia są stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. 

Autor: Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz

Ostatnie lata przyniosły znaczące zmiany, jeśli chodzi o usługi świadczone w zakresie Reprezentacji Wynajmującego. Właściciele budynków biurowych oczekują dziś większej kompleksowości obsługi, niestandardowych rozwiązań oraz poszukiwania różnorodnych możliwości w drodze do efektywnego wypromowania i uplasowania nieruchomości na rynku. Komercjalizacja obiektu, poza bieżącą pracą z najemcami, wymaga teraz szerszej inicjatywy i wdrożenia długofalowych procesów kreowania wartości. Większość podmiotów poszukuje doradców, którzy potrafią całościowo zrealizować założenia strategiczne w tym zakresie. 

Na przestrzeni minionych lat zmieniło się również podejście do aranżowania przestrzeni do pracy. Nie rozmawiamy dziś już tylko o kompleksach biurowych w kontekście oferowanej powierzchni do wynajęcia. Ale o biurach i budynkach jako przyjaznych ludziom miejscach pracy, które zapewniają także wygodną realizację codziennych spraw i możliwość relaksu, niosąc jednocześnie unikalne wartości dodane, którymi lokalizacje wyróżniają się na coraz bardziej konkurencyjnym rynku. Funkcjonowanie w biurze, budynku, czy kompleksie biurowym ułatwia również pracownikom wdrażanie i realizacja strategii najmu i komunikacji, która powinna uwzględniać ich stale zmieniające się oczekiwania.

Główne trudności, jakie stoją aktualnie przed wynajmującymi to przede wszystkim szybkie dopasowanie do bieżących potrzeb najemców, zarówno w zakresie zwiększania, jak i redukcji zajmowanej powierzchni. Najważniejszym aspektem w realizacji zadań w zakresie Reprezentacji Wynajmującego jest natomiast zabezpieczenie stabilnych najemców budynku, którzy zainteresowani są zawieraniem długoterminowych kontraktów i chcą w przyszłości rozwijać się w ramach budynku, czy kompleksu. Wtedy otwiera się szereg możliwości, pozwalających odpowiednio zadbać o najemców oraz ich pracowników, umożliwiających podniesienie jakości miejsca pracy.

Ewolucja rynku biurowego przyniosła wyraźną różnicę, związaną z wymaganiami stawianymi przez najemców względem powierzchni, które dotyczą głównie jej efektywności. Firmy poszukujące nowych lokalizacji przykładają teraz większą uwagę do funkcjonalności przestrzeni. Potrafią szybko ocenić, czy dana powierzchnia spełnia ich realne cele i założenia. Najemcy dysponują dziś znacznie szerszą wiedzą na temat tego, czego mogą oczekiwać od wynajmującego i czego spodziewać się po oferowanych biurach. To sprawia, że chętniej inwestują w powierzchnię. Porównują opcje, nie tylko pod kątem stawek czynszowych, ale również parametrów efektywności, czy poziomu obsługi w danym budynku. Wynajmujący z kolei w ramach pakietów zachęt proponują coraz ciekawsze rozwiązania, w tym także badania środowiska pracy, pokrycie kosztów relokacji, czy dodatkowe bonusy usprawniające adaptację, by najemcy mogli wyłącznie skupić się  na swoim biznesie.

Ważnymi aspektami, charakteryzującymi nowoczesne projekty biurowe w całej Polsce są wprowadzane dziś dodatkowe funkcje, jak przestrzenie coworkingowe, ogólnodostępne multifunkcyjne części wspólne, miejsca relaksu, czy różnorodne usprawnienia dla najemców na terenie obiektów. Rola Lesing Managera w zakresie Reprezentacji Wynajmującego polega więc teraz także na zapewnieniu najemcy wielu funkcji towarzyszących i poszukiwaniu takich opcji dla obecnych i przyszłych najemców budynków. Praca po stronie wynajmującego oznacza również szerokie działanie komunikacyjne pomiędzy wszystkimi podmiotami związanymi z nadzorem nad nieruchomością, jak właściciel, asset manager, zarządca, etc.

Najskuteczniejszym sposobem na sprawną komercjalizację budynków jest zaś niezmiennie aktywne działanie marketingowe, przyciągające uwagę potencjalnych klientów. Komunikowanie projektów skierowane, zarówno do szeroko rozumianego rynku, jak i najemców już obecnych w biurowcach.  

Proponowane powierzchnie biurowe muszą spełniać wszystkie oczekiwania firm, tak w zakresie parametrów jakościowych, technicznych, jak i cenowych, a wybrana lokalizacja odpowiadać celom biznesowym i zabezpieczać interesy najemcy w zakresie ewentualnej ekspansji. Gwarantują to budynki, które realizują nakreślone strategie krótko i długoterminowe, by móc jak najlepiej dopasowywać się do wymagań rynku. Pozwala to również zaoszczędzić wynajmującemu i najemcy, ponieważ przemyślane i zaplanowane działania można optymalizować.  

Działania podejmowane w ramach Reprezentacji Wynajmującego muszą opierać się na współpracy pomiędzy wszystkimi stronami projektu i wykonywaniu wyznaczonego planu. Realizacja strategii, komunikacja, kreowanie wizerunku obiektu na zewnątrz i wewnątrz, a także poszukiwanie najlepszych rozwiązań oraz udogodnień dla najemców i pracowników to aktualnie zadania, jakie stoją przed Reprezentacją Wynajmującego.

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe oraz strategiczne doradztwo: najemcom, inwestorom i właścicielom nieruchomości. Zapewnia pełną obsługę dla sektora prywatnego, jak i publicznego. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych, doradzają w przypadku projektów inwestycyjnych oraz projektów hotelowych.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Firma Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski, szkolenia są stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.