Archiwum 19 marca 2020


mar 19 2020 Czy czeka nas załamanie rynku dzierżawy...
Komentarze: 0

Autor: Andrzej Szymczyk, Associate Director Hospitality Department w Walter Herz

 

Ostatnie dni, w których odbyliśmy wiele rozmów z właścicielami firm, inwestorami, funduszami, przedstawicielami sieci hotelowych, dzierżawcami, dostawcami, itp. pokazały, że jak dotąd nie widać żadnej paniki na rynku. Być może jest to kwestia wciąż początkowego etapu nakazu zamknięcia niektórych obiektów, a może dobrych kompetencji, którymi wykazują się nasi partnerzy. Widać natomiast duże zaniepokojenie związane z nieznaną dotąd sytuacją, która przyniesie skutki niewiadomej skali. W której każdy dzień, a czasem nawet godzina przynosi nowe wiadomości, jak i rozwiązania.

Większość hoteli zdecydowała się zamknąć działalność w najbliższych tygodniach z powodów bezpieczeństwa, jak i po prostu ze względu na brak gości. Przy czym, właścicielom apartamentów na wynajem krótkoterminowy, czy restauratorom i placówkom gastronomicznym przyszedł z pomocą rząd poprzez wydanie oficjalnych zakazów. Pomimo braku codziennej działalności operacyjnej, wiele obiektów skupia się dziś na obsłudze rezerwacji i dokonywaniu w nich zmian oraz podtrzymaniu relacji z klientami, by móc sprawnie wrócić do ich obsługi po odwołaniu zagrożenia epidemiologicznego. Restauracje i inne punkty gastronomiczne wydają natomiast posiłki na wynos lub realizują zamówienia z dostawą, starając się w ten sposób zarabiać na swoje utrzymanie.

Kluczem do minimalizacji strat w najbliższych tygodniach czy miesiącach może okazać się wcześniejsze dobre zarządzanie obiektem poprzez utrzymywanie zdrowej rentowności usług i przepływów pieniężnych, odkładanie środków na fundusz remontowy, inwestycyjny itp., które nie tylko pozwalają stworzyć poduszkę finansową w trudnej chwili, ale również wskazują, że właściciel czy zarządzający obiektem działa nie tylko w płaskim horyzoncie, ale myśli perspektywicznie. Obawiam się jednak, że wiele obiektów, nie tylko tych mniejszych, zlokalizowanych na rynkach regionalnych, które nie były wystarczająco dobrze zarządzane, nie generowały co roku odpowiedniej ilości środków i walczyły o przetrwanie w normalnych warunkach w sytuacji kryzysowej będzie zmuszonych do zakończenia działalności. Mam na myśli przede wszystkim takie placówki, dla których na przykład wyzwaniem była już niesprzyjająca wypoczynkowi pogoda w sezonach, nie mówiąc już o poważniejszych utrudnieniach w działalności.

Z aktualnych rozmów i naszej pracy przy różnego rodzaju projektach wynika, że podstawowym problemem większości przedsiębiorców działających w hotelarstwie jest brak zrozumienia specyfiki tej branży i jej złożoności. Niezależnie od tego, czy mówimy o dużych obiektach miejskich, pensjonatach w regionach, czy jednostkach oferujących wynajem krótkoterminowy możemy wskazać te same braki. Przede wszystkim brakuje realnych biznesplanów, podejścia analitycznego i krytycznego do planowania, zrozumienia rynku, trendów i otoczenia konkurencyjnego, czy nawet elementarnej wiedzy, jak obliczyć rentowność produktu, usługi albo przedsięwzięcia. To wszystko sprawia, że w niesprzyjającej sytuacji, nie wspominając już o epidemii, wiele obiektów szybko ląduje pod tzw. kreską. Dlatego ważne jest, żeby każdą inwestycję dobrze zaplanować, a jeśli inwestorowi brakuje doświadczenia w branży powinien skorzystać z pomocy specjalistów, którzy posiadają odpowiednia wiedzę i mogą ją przekazać. W przypadku funkcjonujących obiektów warto natomiast zdecydować się na audyt strategiczny i operacyjny.  

Z naszych informacji, zebranych na podstawie prowadzonych dyskusji i analiz wynika jednak, że jeśli uda się opanować sytuację do końca kwietnia, czy do połowy maja i zostaną zniesione ograniczenia jest szansa, że w czasie wakacji obiektom hotelowym uda się zarobić na bieżącą działalność. Przy czym, celowo nie używam tu stwierdzenia „odrobić straty”, ponieważ produkt hotelowy, jak i gastronomiczny określa się często angielskim „perishable goods” – niemożliwe jest (bez strat) odłożenie w czasie użytkowania produktu. Oznacza to, że nie sprzedany dzisiaj pokój raczej nie zarobi jutro dwukrotnie więcej, aby pokryć stratę.  

U doświadczonych inwestorów można zauważyć dziś dwa podejścia. Pierwsze to spowolnienie procesów na pewien okres, do momentu kiedy będzie można ocenić, jak wygląda rynek i jego perspektywy po kilku najbliższych tygodniach. Drugie to oczekiwanie przez potencjalnych inwestorów z innych sektorów na możliwość dokonywania oportunistycznych zakupów, związanych z brakiem płynności obiektów lub też chęcią upłynnienia aktywów hotelowych przez właścicieli.

Wśród dzierżawców hotelowych widać pierwsze oznaki potencjalnych kłopotów. Brak zainteresowania lub odkładanie w czasie decyzji o wdrażaniu nowych projektów. Zdarza się, że niektórzy mówią wprost – nie będziemy już oferować dzierżaw w nie dającej się przewidzieć przyszłości ze względu na ryzyko finansowe. 

Największy kłopot z klientami mogą mieć apartamenty serwisowane, czy lokale na wynajem krótkoterminowy, ponieważ poprzednie sytuacje kryzysowe pokazywały, że w niepewnych czasach podróżujący szukają możliwie najbezpieczniejszych przystani, jakimi są hotele działające pod uznanymi markami. W takich obiektach obłożenie i przychody także spadną, ale proporcjonalnie nie w tak dużym stopniu, jak w mniejszych placówkach noclegowych. Firmy nie będą również raczej wysyłać pracowników w podróże służbowe do obiektów oficjalnie nieskategoryzowanych ze względu na bezpieczeństwo.   

Czy czeka nas więc załamanie rynku dzierżawy hotelowej lub wynajmu krótkoterminowego? W obecnej chwili jakakolwiek prognoza to wróżenie z fusów. Z przewidywaniami tego typu musimy jeszcze zaczekać. Wszystko zależy od tego, jak długo potrwa obecna sytuacja, jakie obostrzenia i zmiany przepisów ona przyniesie, kiedy zostaną otwarte granice i zniesiony zakaz lotów. I jak duża będzie skala przetasowań na rynku. W tym, wyjątkowym czasie chcemy nadal wspierać branżę hotelową i inwestycyjną na wszystkich płaszczyznach i służyć pomocą.

 

 

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe oraz strategiczne doradztwo: najemcom, inwestorom i właścicielom nieruchomości. Zapewnia pełną obsługę dla sektora prywatnego, jak i publicznego. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych, doradzają w przypadku projektów inwestycyjnych oraz projektów hotelowych.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Firma Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski, szkolenia są stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.

 

dompress : :
mar 19 2020 Najem powierzchni biurowych, a sytuacja prawna...
Komentarze: 0

W najbliższy piątek, 20. marca o godzinie 11.00 Walter Herz zaprasza na kolejne spotkanie w Akademii Najemcy, które po raz pierwszy odbędzie się w formie webinarium. Tematem videoczatu będzie  - Wynajem powierzchni biurowych a sytuacja prawna związana z obecnym zagrożeniem epidemiologicznym. 

 

Tym razem specjaliści Walter Herz podzielą  się z uczestnikami warsztatów swoją wiedzą i informacjami dotyczącymi aktualnej sytuacji na rynku biurowym, związanej z wprowadzonymi zarządzeniami ze względów bezpieczeństwa. Wyjaśnią,  jakie mechanizmy oddziaływujące na rynek możemy dziś obserwować i jakie narzędzia prawne mają w tych warunkach do dyspozycji najemcy.

 

Spotkanie on-line zorganizowane zostało w odpowiedzi na szerokie zainteresowanie omówieniem zmian zachodzących w segmencie nieruchomości komercyjnych i masowymi zapytaniami spływającymi w tej sprawie ze strony najemców. 

 

Walter Herz zaprasza do udziału w webinarium przedstawicieli firm z całego kraju oraz najemców chcących dowiedzieć się, jakie mają możliwości i jak radzić sobie w zaistniałej w Polsce i na świecie sytuacji. Przy wykorzystaniu technologii webcast, która umożliwia obustronną komunikację specjaliści odpowiedzą na pytania uczestników panelu.  

 

Program seminarium zawiera następujące zagadnienia: 

 

I. Prawne aspekty obecnej sytuacji - ustawowe regulacje na okoliczność sytuacji nadzwyczajnych a realia umów komercyjnych, w tym:

 

a)     Ustawowe zakazy prowadzenia określonej działalności na najmowanej  

         powierzchni a prawo wynajmującego do żądania pełnego czynszu

b)     Ustawowe i umowne podstawy żądania obniżenia czynszu

c)     Ustawowe i umowne podstawy rozwiązywania umów najmu

d)     Przesłanki do zmiany umów najmu przez sądy w praktyce

e)     Jak umowy najmu mogą ograniczać najemców w realizacji uprawnień     kodeksowych

 

II.

Procesowe sposoby realizacji i zabezpieczenia uprawnień stron umów najmu na czas sądowego postępowania o tymczasową lub stałą zmianę umowy najmu. 

 

III.

Odpowiedzialność wynajmującego za opóźnienia w przekazaniu powierzchni najmu i odpowiedzialność najemcy za opóźnienie w zdaniu dotychczasowych (zmienianych) pomieszczeń.

 

IV.

Jakie szanse i zagrożenia mają najemcy, którzy przenieśli się właśnie do nowego biura, są w połowie okresu najmu oraz oczekują na przekazanie powierzchni przez wynajmującego.

 

V.

Jakie najlepsze praktyki stosują aktualnie wynajmujący w swoich budynkach i jakie rozwiązania wdrażają najemcy.

 

VI.

Sesja Q&A z pytaniami uczestników webinarium.

 

 

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe oraz strategiczne doradztwo: najemcom, inwestorom i właścicielom nieruchomości. Zapewnia pełną obsługę dla sektora prywatnego, jak i publicznego. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych, doradzają w przypadku projektów inwestycyjnych oraz projektów hotelowych.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Firma Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski, szkolenia są stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.

 

dompress : :