Informacje Walter Herz

Przy stacjach warszawskiego metra powstają najbardziej spektakularne inwestycje biurowe w mieście, na zakup których nie brakuje chętnych     

Żadna, inna część Warszawy nie rozwija się w tak widowiskowy sposób, jak rejon ronda Daszyńskiego, dookoła którego rośną wysokościowce, zarówno biurowe, jak i  mieszkalne. Motorem zmian w tym rejonie miasta jest metro. Od momentu uruchomienia drugiej linii warszawskiego metra stołeczne centrum biznesowe rozrasta się na zachód, w kierunku Woli. – I to właśnie przede wszystkim przy tej nitce komunikacyjnej ogniskują się największe, realizowane aktualnie w Warszawie inwestycje, które za dwa trzy lata przyniosą około pół miliona metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni, zauważa Mateusz Strzelecki, Partner w Walter Herz.

 - Wśród powstających obiektów są takie, które oferują bezpośrednie przejście do metra, co zwiększa komfort ich użytkowania, dając tym samym właścicielom nieruchomości przewagę na coraz bardziej konkurencyjnym, warszawskim rynku. Deweloperzy realizujący inwestycje usytuowane przy metrze dokładają wszelkich starań, by budynki miały jak najlepsze połączenie ze stacjami metra. Takie rozwiązanie podnosi nie tylko atrakcyjność, ale i wartość inwestycji. Nowe obiekty, które powstały w pobliżu stacji metra są niewątpliwie świetnym produktem inwestycyjnym. Chętnych do ich zakupu nie brakuje. Niejednokrotnie znajdują nabywców natychmiast po zakończeniu budowy, czy komercjalizacji, czego przykładem może być Gdański Business Center i Q22 – wyjaśnia Mateusz Strzelecki.

Korytarze prowadzące z biurowców na perony metra i Dworzec Centralny

Budynki połączone z metrem powstają w kilku punktach miasta. Duże projekty komercyjne prowadzone są przy stacji Świętokrzyska, rondo ONZ i rondo Daszyńskiego, czy Szwedzka. Bezpośrednie przejście do Dworca Centralnego zaoferuje również kompleks Varso budowany przy ulicy Chmielnej i alei Jana Pawła II, gdzie stanie m.in. wysokościowiec, który będzie najwyższym budynkiem w Polsce. 

Pierwszy warszawski kompleks biurowo-handlowy, którego podziemie zostało połączone z korytarzem stacji metra został już oddany do użytku. Kompleks Centrum Marszałkowska z nowym Sezamem, który zastąpił kultowy, społemowski Sezam zyskał podziemne połączenie z antresolą stacji metra Świętokrzyska. Inwestor projektu, firma BBI Development przeniosła jedno z wyjść ze stacji C11 z chodnika w podcień nowego budynku.

Antresola stacji metra znajduje się nieco niżej poziomu Sezamu, dlatego pasażerowie i klienci sklepu muszą pokonać kilka schodów w dół, żeby się dostać na peron metra. Nowy korytarz zyskał dodatkowe schody ruchome i został wykończony oryginalną, odrestaurowaną ceramiką, pochodzącą z budynku DT Sezam, tak by nawiązywał do wystroju wejść dawnego budynku Spółdzielni Społem Śródmieście.

Nowy Sezam i podziemny korytarz, prowadzący z metra do lokali handlowych na poziomie -1 i stanowiący samodzielną część budynku, zostały otwarte w czerwcu br. Do biur, które mieszczą się w Centrum Marszałkowska najemcy wprowadzą się jesienią tego roku.

Wieża nadbudowana nad skrzyżowaniem dwóch linii metra

Wyjście ze stacji metra Świętokrzyska wtopione będzie również w podziemia biurowca Central Point firmy Immobel Poland, usytuowanego po północno-zachodniej stronie skrzyżowania Świętokrzyskiej i Marszałkowskiej. Budowa 22-kondygnacyjnego biurowca, która wymagała szerokich uzgodnień z Metrem Warszawskim, ruszyła wiosną tego roku. Kilka pięter nadziemnych będzie częściowo wspierać się na korpusie stacji A14, która została tak zaprojektowana, żeby znieść obciążenie przyszłą zabudową.  

86 metrowy budynek będzie powiązany konstrukcyjnie z miejscem przecięcia dwóch linii metra czterema kondygnacjami podziemnymi. W opracowanie tak wymagającego projektu zaangażowani byli m.in. naukowcy z Politechniki Krakowskiej, Politechniki Warszawskiej, ITB i pracownie inżynieryjne BWL i Metroprojekt. Central Point, w odróżnieniu od Centrum Marszałkowska, nie będzie jednak związany komunikacyjnie ze stacją metra Świętokrzyska. Budynek zostanie nadwieszony nad istniejącą windą oraz wyjściem z metra w kierunku ulicy Zielnej, które nie ulegną zmianie. Ma być gotowy w połowie 2020 roku.   

Trzy wieżowce na 100 metrowym podium

Ze stacją metra Rondo ONZ połączony zostanie natomiast biurowiec, który PHN zbuduje przy ulicy Świętokrzyskiej 36 w miejscu starego, rozebranego biurowca. Powstanie tam 155 metrowa wieża, która zaoferuje około 40 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Użytkownicy budynku będą mieli bezpośredni dostęp do kolejki podziemnej. Zakończenie budowy obiektu zaplanowane zostało na 2021 rok.

Największą inwestycją, zapewniającą bezpośredni dostęp do metra jest zaś The Warsaw Hub firmy Ghelamco. Kompleks powstający przy rondzie Daszyńskiego, który zaoferuje około 113 tys. mkw. wielofunkcyjnej przestrzeni, składał się będzie z trzech budynków, które wypełnią wielkomiejską pierzeję wzdłuż ulicy Towarowej. Przy samym rondzie usytuowany będzie 86-metrowy budynek, przypominający w przekroju elipsę, obok którego staną dwie wieże o wysokości 130 metrów. Budynki będą połączone naziemnym, blisko 100 metrowym podium i sześcioma podziemnymi kondygnacjami.

Kompleks pomieści najwyższej klasy przestrzenie biurowe i handlowo-usługowe, centrum konferencyjne, strefę coworkingową oraz trzy i czterogwiazdkowy hotel. Oddanie The Warsaw Hub planowane jest na koniec 2019 roku. Niedawno ruszyła budowa podziemnego tunelu, którym bez konieczności wychodzenia na zewnątrz będzie można dostać się z metra do biurowca. Przejście do handlowo-usługowego pasażu znajdującego się w budynku na poziomie -1 i na perony metra ma być ukończone przed oddaniem obiektu do użytkowania.

Biura w restaurowanych zabudowaniach dawnej fabryki

Ze stacją metra Szwedzka i siecią zjazdów ulicą Strzelecką połączona zostanie także Bohema. Na warszawskiej Pradze firma Okam prowadzi obecnie prace nad rewitalizacją zabudowań dawnej fabryki Pollena Uroda. W kilkunastu odrestaurowanych, XIX-wiecznych budynkach znajdą się biura i powierzchnia handlowo-usługowa. Historyczne zabudowania uzupełniać będą nowoczesne budynki mieszkalne. Na terenie kompleksu pojawić ma się również aparthotel. Inwestycja realizowana jest etapowo do 2022 roku.  

Podziemna kondygnacja Bohemy zostanie połączona z usługowym piętrem budowanej pod ulicą Strzelecką stacji metra Szwedzka, której otwarcie planowane jest w połowie 2019 roku. Pod koniec przyszłego roku będzie natomiast gotowy pierwszy etap inwestycji, w którym oddane zostaną budynki z około 300 mieszkaniami oraz zrewitalizowany, zabytkowy gmach z powierzchniami komercyjnymi. 

Deweloperzy realizujący inwestycje przy stacjach metra aranżują projekty tak, by powstające budynki miały możliwie najlepszy dostęp do stacji kolejki. Pomiędzy budynkiem A kompleksu Gdański Business Center, a wejściem do stacji Dworzec Gdański firma HB Reavis zbudowała schody, które skracają dojście do metra. W ukończonym niedawno przy ulicy Inflanckiej zespole czterech budynków, który oferuje blisko 100 tys. mkw. powierzchni najmu, powstał też ogólnodostępny dziedziniec rekreacyjny z elementami zieleni i małej architektury.

Tunel prowadzący z najwyższego budynku w kraju na Centralny

Przy stacji metra Wilanowska z kolei wiosną br. oddany został biurowiec Villa Metro, a wraz z nim powstały dwa nowe wejścia do kolejki podziemnej. Budynek, który stanął przy ulicy Puławskiej ma całkowicie przeszkloną fasadę ozdobioną charakterystyczną, romboidalną strukturą w kolorze przygaszonej bieli. Nieciekawe, przykryte pleksi konstrukcje dawnych wejść do stacji metra z lat 90. zastąpiły zaś nowe pawilony, stylistyką nawiązujące do biurowca.

Najdłuższe podziemne połączenie z głównym, warszawskim węzłem komunikacyjnym  będzie miał natomiast kompleks Varso, powstający u zbiegu Chmielnej i alei Jana Pawła II. Trzy budynki, które realizowane są w ramach tego projektu zostaną połączone z podziemną galerią przy Dworcu Centralnym, która prowadzi dalej do stacji PKP Śródmieście. W planach PKP jest także budowa łącznika pomiędzy Dworcem Centralnym, a stacją metra Centrum, który ma powstać podczas remontu linii średnicowej.

Aktualne na budowie Varso, w którym znajdzie się 145 tys. mkw. powierzchni najmu,  trwa realizacja płyty fundamentowej. Wszystkie trzy budynki mają osiągnąć poziom zero jesienią bieżącego roku. Niższe wieżowce zostaną ukończone w 2019 roku, a mierząca 310 metrów z iglicą Varso Tower, która będzie najwyższym budynkiem w Polsce, będzie oddana rok później. Wieża i jeden z niższych budynków mają mieć funkcję biurową. W drugim, 90 metrowym wieżowcu powstanie pierwszy w Polsce hotel marki Nyx, należący do sieci Leonardo Hotels. Na parterze kompleksu znajdzie się kryty pasaż ze sklepami i gastronomią.  

Autor: Walter Herz

W pierwszym półroczu br. rynek nieruchomości komercyjnych odnotował najwyższą wartość transakcji inwestycyjnych w historii, ponad dwukrotnie wyższą niż przed rokiem       

Za nieruchomości handlowe, biurowe, magazynowe i hotelowe zakupione w Polsce w pierwszej połowie bieżącego roku inwestorzy zapłacili prawie 3,9 mld euro. Analitycy firmy doradczej Walter Herz przewidują, że rok 2018 będzie kolejnym, który podobnie jak 2017, przyniesie rekordową wartość transakcji zawartych w tym sektorze rynku.  

Pomimo niedzielnego zakazu handlu, inwestorzy postawili przede wszystkim na obiekty handlowe, na zakup których poszło ponad połowę wyłożonego w tym czasie kapitału. Umowy zawarte w tym segmencie opiewały łącznie na kwotę przeszło 2 mld euro. Przedmiotem prawie 30 proc. wartości sfinalizowanych kontraktów były nieruchomości biurowe, za które kupujący zapłacili ponad 1,2 mld euro. Pozostała część wydatków, około 0,6 mld euro przypadła na sektor magazynowy i hotelowy.    

Transakcja warta miliard euro  

Największą transakcją zawartą w pierwszej połowie br. było przejęcie przez Griffin RE 28 centrów handlowych, w tym m.in. centrów M1 za około 1 mld euro. Silny popyt ze strony inwestorów był też w sektorze biurowym. Wśród głównych kontraktów sfinalizowanych w tym okresie specjaliści Walter Herz wymieniają przejęcie za około 325 mln euro portfela inwestycyjnego Tri Granit przez Revetas i fundusze zarządzane przez Goldman Sachs Asset Management, który zawierał m.in. krakowski kompleks biurowy Bonarka for Business i katowicką Silesia Towers oraz inne projekty z pozwoleniem na budowę.

Ponadto, za około 175 mln euro Madison International Real Estate Liquidity Fund VI LP nabył 50 proc. udziałów w 220 metrowej wieży biurowej Warsaw Spire A od Ghelamco, a Globalworth Poland od Starwood Capital Group za 139 mln euro kupił składający się z pięciu budynków kompleks biurowy Quattro Business Park w Krakowie.   

W pierwszym półroczu br. zmieniły właściciela również warszawskie biurowce Atrium Centrum i Atrium Plaza o łącznej powierzchni około 32 tys. mkw., które dołączyły do portfela CPI Property Group. Globalworth Poland nabył również od Kulczyk Real Estate Holding warszawski biurowiec Warta Tower za 55 mln euro, a niemiecki fundusz Warburg-HIH Invest został właścicielem wrocławskiego biurowca Pegaz, który kosztował 54 mln euro.

Kolejny, rekordowy rok

Pierwsze sześć miesięcy tego roku pokazało, że światowi gracze uznają polski rynek nieruchomości komercyjnych za atrakcyjną lokalizację do inwestowania kapitału. Liczba procedowanych transakcji i wolumen nieruchomości oferowanych na sprzedaż w Polsce pozwalają zaś, zdaniem Bartłomieja Zagrodnika, prezesa zarządu Walter Herz, spodziewać się także w tym roku rekordowego wyniku, jeśli chodzi o zakupy inwestycyjne w naszym kraju.     

- Polska, która awansowała już w światowej opinii do miana rynku dojrzałego, korzysta ze sprzyjającej koniunktury. Grupa inwestorów, zainteresowanych naszym krajem zwiększa się z kwartału na kwartał. Szczególnie jest to widoczne w segmencie biurowym. Czynnikiem zachęcającym do inwestowania u nas jest utrzymujący się silny popyt ze strony najemców, skutkujący regularnym spadkiem poziomu pustostanów. Decydujący wpływ na wzrost wartości dokonywanych transakcji ma także coraz szerszy wybór wysokiej jakości nieruchomości, dostępnych na głównych rynkach biurowych w Polsce. Potencjał sektora jest bardzo duży. Dzięki intensywnej działalności deweloperów, krajowe zasoby w segmencie biurowym przekroczyły niedawno poziom 10 mln mkw. powierzchni, na które popyt nigdy nie był większy - komentuje Bartłomiej Zagrodnik.

Atrakcyjne stopy zwrotu

- Co istotne, napływający do Polski inwestorzy mogą liczyć na znacznie atrakcyjniejsze stopy kapitalizacji w naszym kraju niż w krajach Europy Zachodniej, które w przypadku najlepszych obiektów biurowych w Warszawie kształtują się na poziomie 5 proc., a w miastach regionalnych od około 6 proc. do 7,3 proc. Do lokowania kapitału na polskim rynku zachęcają również stawki czynszowe, które powinny rosnąć w dłuższym przedziale czasu. Do tego dochodzi jeszcze perspektywa wzrostu wartości inwestycji – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.

W ocenie eksperta, duża dynamika inwestycyjna na rynku biurowym, pomimo rosnących cen nieruchomości, powinna utrzymać się także w drugim półroczu. Wskazują na to istotne transakcje zawierane w ostatnich tygodniach.

Szeroka skala zakupów inwestycyjnych w sektorze biurowym

Do niedawno podpisanych umów należy m.in. sprzedaż za ponad 200 mln euro przez HB Reavis najnowszych budynków C i D warszawskiego kompleksu Gdański Business Center oferujących łącznie 53 tys. mkw. jednemu z globalnych funduszy emerytalnych. Jak również zakup Pałacu Jabłonowskich usytuowanego przy ulicy Senatorskiej w Warszawie z 17 tys. mkw. powierzchni biurowej przez grupę deweloperską S+B Gruppe od Funduszu Commerz Real. A ponadto nabycie przez austriacką Vienna Insurance Group warszawskiego budynku biurowego Atrium Tower położonego przy alei Jana Pawła II, który oferuje 11,5 tys. mkw. powierzchni.

W ostatnich tygodniach została również zawarta przez Generali Real Estate transakcja zakupu biurowca Plac Małachowskiego o powierzchni 14,5 tys. mkw., zlokalizowanego w pobliżu Placu Piłsudskiego w Warszawie od Europa Capital i White Star Real Estate. Właściciela zmienił też warszawski budynek biurowy Crown Square, zlokalizowany w bezpośrednim sąsiedztwie stacji metra Rondo Daszyńskiego, oferujący ponad 16 tys. mkw. powierzchni, który firma M&A Capital nabyła od Invesco Real Estate.

Za 19 mln euro Echo Investment sprzedało niedawno firmie EPP łódzki budynek biurowy o powierzchni 9,7 tys. mkw. przy al. Piłsudskiego, który powstał w drugim etapie realizacji Symetris Business Park. A Globalworth Poland od funduszu Europa Capital za 101 mln euro kupił oferujący około 29,5 tys. mkw. powierzchni użytkowej biurowiec Spektrum Tower zlokalizowany przy ulicy Twardej w Warszawie.

Sprzyjająca koniunktura rynkowa

Jak podkreślają analitycy Walter Herz, boomowi inwestycyjnemu, jaki możemy dziś obserwować, sprzyjają niskie stopy procentowe, które motywują do poszukiwania alternatywy dla nisko oprocentowanych depozytów bankowych i obligacji państwowych. Wzrost inwestycji wspiera również bardzo dobra sytuacja gospodarcza i poprawa nastrojów konsumenckich w naszym kraju.   

W Polsce inwestuje przede wszystkim kapitał amerykański, który odpowiada prawie za 40 proc. obrotu nieruchomościami komercyjnymi oraz firmy z Europy Zachodniej. Swój udział w inwestycjach zwiększają również podmioty z Azji (Korea Południowa, Chiny, Malezja) i Afryki (RPA). Zaangażowanie polskiego kapitału ogranicza się do niewielkiego procentu zawieranych transakcji. Z taką sytuacją mamy do czynienia od wielu lat i nic nie wskazuje na to, żeby w najbliższym czasie coś w tym względzie miało się zmienić.    

Autor: Walter Herz

W pierwszym półroczu tego roku na rynkach regionalnych wynajętych zostało tyle samo powierzchni biurowych, ile zostało oddanych. W Warszawie popyt znacznie przewyższył podaż.  

W pierwszych sześciu miesiącach bieżącego roku, jak podają analitycy Walter Herz, całkowity popyt na rynku biurowym w Polsce sięgnął 700 tys. mkw. Większość z tej powierzchni wynajęta została w Warszawie. Stolica przyciąga zdecydowanie najwięcej inwestorów, dystansując pod tym względem inne rynki biurowe razem wzięte. Pierwsza połowa br. z wynikiem niemal 440 tys. mkw. wynajętej powierzchni biurowej okazała się dla Warszawy najlepsza w historii.

Główne rynki regionalne, według obliczeń Walter Herz, miały w tym okresie prawie 40 procentowy, łączny udział w popycie, który przekroczył 260 tys. mkw. powierzchni. Największym wzięciem cieszyły się krakowskie biura, które wynajmowane są głównie przez firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, IT oraz instytucje finansowe.  

Coraz mniej wolnej powierzchni w Warszawie     

- W Warszawie zmniejsza się ilość gotowych, wolnych biur, co potwierdza najniższy od pięciu lat współczynnik powierzchni niewynajętej, a zainteresowanie najmem nie słabnie. Dlatego najemcy, którzy planują ekspansję coraz częściej zmuszeni są do zawierania umów dotyczących biur, które są jeszcze w budowie. W pierwszym półroczu tego roku tego rodzaju umowy obejmowały prawie jedną czwartą powierzchni zakontraktowanej na warszawskim rynku – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Prezes Zarządu Walter Herz.

Bartłomiej Zagrodnik zauważa, że ze względu na niską tegoroczną, nową podaż Warszawa staje się w coraz większym stopniu rynkiem wynajmującego. – Co więcej, wysoki popyt na warszawskie biura, który utrzymuje się od dawna sprawia, że czynsze w niektórych lokalizacjach zaczęły rosnąć. Poza firmami działającymi w obszarze IT i nowych technologii, a także w sektorze bankowym, finansowym, ubezpieczeniowym i inwestycyjnym, popyt generują w Warszawie także operatorzy biur serwisowanych i centrów co-workingowych, którzy regularnie powiększają zajmowane powierzchnie. W pierwszych sześciu miesiącach br. firmy oferujące powierzchnie współdzielone wynajęły około jednej piątej zakontraktowanej powierzchni zlokalizowanej w centrum miasta – informuje ekspert.

Rynek biurowy w rozbudowie

W największych miastach w kraju w budowie pozostaje ponad 1,8 mln mkw. powierzchni biurowej, oblicza Walter Herz. Z tego na Warszawę przypada niespełna 740 tys. mkw., a na rynki regionalne około 1,06 mln mkw. biur. W Polsce regionalnej buduje się i jest oddawane więcej biur niż w stolicy. Zdecydowana większość nowej powierzchni powstaje we Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście.

W aglomeracji warszawskiej deweloperzy również inicjują wiele nowych projektów. W pierwszej połowie 2018 roku rozpoczęto budowę prawie 160 tys. mkw. biur w dziewięciu  inwestycjach. Najwięcej nowej powierzchni wejdzie na stołeczny rynek za dwa lata, kiedy kończyć się będzie budowa prowadzonych projektów o dużej skali, jak np. Varso (100 tys. mkw.), Warsaw Hub (80 tys. mkw.), Mennica Legacy Tower (60 tys. mkw.), Generation Park (84 tys. mkw.), czy Skyliner I (43 tys. mkw.). Do końca 2020 roku tylko strefa biznesowa na bliskiej Woli zyska ponad 400 tys. mkw., szacują specjaliści Walter Herz.      

Rosną rynki regionalne

Dzięki dużej aktywności inwestorów, szczególnie widocznej poza Warszawą,  polski rynek biurowy dysponuje aktualnie zasobami przekraczającymi 10 mln mkw. powierzchni. Wrocław został w tym roku trzecim ośrodkiem biurowym, po Warszawie (5,4 mln mkw.) i Krakowie (1,1 mln mkw.), w którym podaż powierzchni biurowej przekroczyła 1 mln mkw. Te trzy rynki goni Trójmiasto, na które przypada ponad 40 proc. powierzchni biurowych oddanych w pierwszym półroczu br. w regionach.

Od stycznia do końca czerwca tego roku w największych ośrodkach biurowych w kraju, jak podaje Walter Herz, oddane zostało łącznie 430 tys. mkw. powierzchni biurowych. Z tego około 255 tys. mkw. biur weszło na rynki poza stolicą, co jest rezultatem o ponad jedną trzecią lepszym od wyniku zanotowanego rok wcześniej. W tym czasie podaż w Warszawie wzrosła o niespełna 175 tys. mkw.

Ponad 10 proc. wolnych biur

Wśród największych oddanych w pierwszym półroczu br. obiektów znalazła się m.in. trójmiejska wieża biurowa Olivia Star z ponad 45 tys. mkw. powierzchni, wrocławski Sagittarius Business House z około 25 tys. mkw. biur i warszawskie Proximo II z 20 tys. mkw., a także krakowskie kompleksy: High 5ive, w którym ukończone zostały dwa budynki z ponad 20 tys. mkw. biur i O3 Business Campus III z przeszło 19 tys. mkw. powierzchni. We Wrocławiu oddany został także Retro Office House z ponad 18 tys. mkw. powierzchni, a w Warszawie Equator IV z ponad 19 tys. mkw. i Koneser H&O&P z przeszło 17 tys. mkw. powierzchni.  

Jak informują specjaliści Walter Herz, ponad 10 proc. istniejących w Polsce zasobów biurowych czeka na najemców. W Warszawie poziom pustostanów zmniejszył się do 11 proc., a w regionach wolnych biur jest średnio ponad 9 proc. Najmniejszy wybór powierzchni notowany jest w Trójmieście, w którym tylko 6,6 proc. powierzchni biurowych jest niewynajętych.  

W centrum Warszawy stawki najmu wynoszą 17 - 24 euro / mkw. / m-c, a w pozostałych rejonach miasta 11 - 16,5 euro / mkw. / m-c. W Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu czynsze kształtują się w granicach 13,5 - 14,5 euro / mkw. / m-c.  

Autor: Walter Herz

Autor: Bartłomiej Zagrodnik, Partner w Walter Herz

Trójmiasto będzie trzecim regionalnym rynkiem biurowym w Polsce poza Warszawą, którego zasoby sięgną 1 miliona mkw. powierzchni

Trójmiejski rynek oferuje już ponad 750 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Pierwszy kwartał bieżącego roku przyniósł aglomeracji największą ilość nowej podaży w regionach - ponad 45 tys. mkw. biur. Jednym z największych, oddanych w tym czasie obiektów biurowych w Polsce była gdańska, 180 metrowa Olivia Star. Ubiegły rok również był dla Pomorza bardzo dobry, przyrost nowej powierzchni biurowej przekroczył w Trójmieście 20 proc.

W trakcie budowy na trójmiejskim rynku jest teraz ponad 170 tys. mkw. biur. Nowa powierzchnia powstaje w 9 nowoczesnych budynkach. Większość z biurowców zostanie  oddana do użytku do końca 2019 roku. Zasoby Trójmiasta zwiększają się bardzo szybko, ale by przekroczyły poziom 1 mln mkw. powierzchni, jak niedawno we Wrocławiu, będziemy musieli zaczekać jeszcze co najmniej 24 miesiące.

Oliwski hub biurowy

Największy hub biurowy Trójmiasta mieści się przy alei Grunwaldzkiej, ciągnącej się na odcinku kilku kilometrów w gdańskiej Oliwie i Wrzeszczu. Strefa biznesowa ulokowana wzdłuż arterii skupia około 40 proc. zasobów biurowych Trójmiasta. Znajdują się przy niej największe w regionie kompleksy biurowe, które zwykle budowane są etapami. I to właśnie w tym rejonie Gdańska w trakcie realizacji jest zdecydowana większość nowych, trójmiejskich biur.     

W ramach inwestycji Olivia Business Centre dobiega tu końca budowa biurowca Olivia Seven, w którym znajdzie się 30 tys. mkw. powierzchni. Powstaje też Neon, ostatni z budynków kompleksu biznesowego Alchemia, realizowanego przez firmę Torus. W biurowcu, który w październiku 2019 roku zasili trójmiejski rynek ponad 35 tys. mkw. powierzchni najmu, poza biurami znajdzie się też około 1,5 tys. mkw. powierzchni usługowo-handlowej. Inwestor tego projektu rozpoczął już także przy alei Grunwaldzkiej budowę inwestycji Officyna, w której zaprojektowane zostały dwa budynki. Biurowce przyniosą aglomeracji kolejne 11 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni najmu.

Do budowy trzeciego parku biurowego na działce o powierzchni 9 tys. mkw. przy alei Grunwaldzkiej 343-345 przygotowuje się również Skanska. Firma zamierza postawić na tej parceli kilka budynków. Prace przygotowawcze do realizacji pierwszego z nich ruszyły już wiosną tego roku. Nowy, gdański czternastokondygnacyjny biurowiec ma zaoferować około 23 tys. mkw. powierzchni najmu. Kolejny budynek o podobnej wielkości ma powstać niedługo później.

Gdyńskie zagłębie biznesowe

Drugie co do wielkości zagłębie biurowe Trójmiasta mieści się w rejonie ulicy Łużyckiej w południowo–zachodniej części Gdyni, gdzie znajduje się m.in. Łużycka Office Park i kompleks Tensor. W tej strefie skoncentrowana jest jedna trzecia gdyńskiej powierzchni biurowej.  Szybko rozwijającą się lokalizacją biznesową w Gdyni są też tereny poprzemysłowe, rozciągające się wzdłuż Nadbrzeża Prezydenta. Firma Vastint Poland zrealizowała w tym rejonie już pierwszy etap wielofunkcyjnego kompleksu Gdynia Waterfront, w którym powstał m.in. budynek biurowy i przymierza się do budowy kolejnej fazy inwestycji, która przynieść ma 75 tys. mkw. powierzchni, gdzie również znajdą się obiekty biurowe.

Po gdańskiej alei Grunwaldzkiej i gdyńskim zagłębiu, trzecią co do wielkości strefą biznesową Trójmiasta jest obszar mieszczący się w centralnej części Gdańska, gdzie usytuowane są głównie nieduże biurowce, które powstawały ponad 10 lat temu. To jednak teren z dużym potencjałem, gdzie w niedługim czasie pojawią się nowe inwestycje i rozbudowywane zostaną istniejące obiekty.   

Nowoczesne Młode Miasto 

Postindustrialne tereny na nabrzeżach Motławy i Martwej Wisły, dzięki planowanej rewitalizacji miejskiej, zmienić się mają w bliskiej perspektywie w nową, reprezentacyjną część miasta, gdzie synergiczną całość tworzyć będą obiekty komercyjne i budynki mieszkalne oraz obszerna przestrzeń rekreacyjna. Młode Miasto, położone w centralnej części Gdańska, gdzie swoje projekty przygotowuje wielu inwestorów, łączyć ma poprzemysłowy charakter dawnych terenów stoczniowych z historycznym centrum miasta.  

Większej aktywności deweloperów można spodziewać się też na obszarach sąsiadujących z gdańskim portem lotniczym im. Lecha Wałęsy, gdzie znajduje się park biurowy Allcon i BCB Business Park. Potencjał tego terenu związany jest z dużą dostępnością gruntów inwestycyjnych oraz dobrą komunikacją lotniczą i kolejową.

Rekordowy popyt na trójmiejskie biura

Na Trójmiejskim rynku biurowym prym wiedzie Gdańsk, w którym znajduje się przeszło 70 proc. powierzchni biurowej dostępnej w regionie. W Gdyni zlokalizowane jest ponad 20 proc. trójmiejskich biur, a na ekskluzywny, wypoczynkowy Sopot przypada zaledwie kilka procent zasobów rynku i w kurorcie nie są planowane żadne znaczące projekty biurowe.

Duży popyt na trójmiejskie biura, pomimo sporej nowej podaży, wpłynął ostatnio na spadek współczynnika pustostanów, który zmalał w aglomeracji do poziomu najniższego od sześciu lat. W tym roku widoczna jest kontynuacja trendu, który w ubiegłym roku przyniósł Trójmiastu rekordowy wynik, jeśli chodzi o ilość  powierzchni, jaka trafiła do najemców (114 tys. mkw.). W pierwszym kwartale br. zainteresowanie biurami na tym rynku było ponad trzykrotnie większe niż rok temu. Średnioroczna chłonność w regionie, biorąc pod uwagę ostatnich 5 lat, kształtuje się na poziomie około 85 tys. mkw. powierzchni.

Wzrost sektora BSS

Wysokie zapotrzebowanie na biura zgłaszane w Trójmieście, podobnie jak w innych miastach regionalnych, związane jest z szybkim rozwojem branży BPO/SSC. Firmy z tego sektora są tu głównym najemcą powierzchni biurowej. Odpowiadają za 65 proc. całego, ubiegłorocznego wolumenu najmu. W aglomeracji inwestują przede wszystkim podmioty z kapitałem amerykańskim i polskim, a także firmy z krajów nordyckich i Niemiec.   

Trójmiasto to czwarty co do wielkości rynek biurowy w Polsce i zarazem czwarta w kraju lokalizacja pod względem inwestycji z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Firmy z tej branży zatrudniają w regionie ponad 23 tys. osób. Rynek trójmiejski może się pochwalić najwyższym procentowym wzrostem zatrudnienia w sektorze BSS w naszym kraju w okresie miedzy pierwszym kwartałem 2017 roku, a pierwszym kwartałem tego roku, który przekroczył 20 proc.

W Trójmieście działa 135 centrów usług, z których w minionym roku przybyło 14. Na tym rynku zainwestowały m.in. takie firmy jak Eltel Networks, Eurofins Digital Testing, Marine Harvest, FujiFilm Swarovski, Ricoh, Arrow, In4mo, czy Benetel.

Trójmiasto przyciąga inwestorów

Trójmiasto pod wieloma względami jest atrakcyjne dla inwestorów. To aglomeracja dysponująca w sporej części zasobów powierzchnią biurową klasy A w budynkach, które powstały w ciągu ostatnich 6 lat. Może pochwalić się także świetnie rozwinięta infrastrukturą transportową i komunikacyjną, która szczególnie w ostatnim czasie uległa znacznej poprawie. 

Ponadto, 750 tysięczna aglomeracja trójmiejska jest bezkonkurencyjnym liderem w północnej Polsce, jeśli chodzi o dostęp do wykwalifikowanej kadry. Na 23 uczelniach w województwie pomorskim studiuje prawie 90 tys. osób. Zapotrzebowanie firm rośnie tu jednak dużo szybciej niż liczba dostępnych pracowników.

Poza szeroką ofertą kulturalną i handlową, Trójmiasto przyciąga również swoim nadbałtyckim położeniem, pięknymi plażami i rozległymi przestrzeniami parkowymi. Stąd lokalizacja jest interesująca, nie tylko dla nowych, młodych mieszkańców, firm lokujących tu biznes, ale także dla międzynarodowych podmiotów inwestycyjnych, które w ostatnim czasie znacznie bardziej interesują się polskimi rynkami regionalnymi.  

Łączne transakcje inwestycyjne na biurowych rynkach regionalnych w Polsce w biegłym roku osiągnęły rekordową wartość 970 mln euro, dystansując Warszawę. W Trójmieście osiągnęły wartość 165 mln euro. Właściciela zmienił m.in. gdański Tryton Business House, który od firmy Echo Polska Properties kupił Griffin Premium RE.  

Robot w roli konsjerża albo portiera, pokój obsługiwany za pomocą własnego smartfona, wirtualna wizyta w hotelowych wnętrzach, czy pomoc elektronicznego asystenta w wyszukiwaniu informacji o miejscowych atrakcjach to wyznaczniki zapoczątkowanej już transformacji technologicznej w światowym hotelarstwie    

- Goście hotelowi mają dziś możliwość korzystania z coraz bardziej zaawansowanych rozwiązań technologicznych, które wprowadzane są zarówno w obiektach luksusowych, jak i ekonomicznych na całym świecie. Segment hotelowy czerpie ze zdobyczy, jakie niesie rewolucja cyfrowa. Branża wdraża nowości techniczne, coraz aktywniej uczestnicząc w kreowaniu trendów na rynku usług. Proces przemiany technologicznej w hotelarstwie jest bardzo szybki. Niektóre z wprowadzanych innowacji wydawać się mogą dość futurystyczne i kojarzyć bardziej z science fiction, niż z ogólnodostępnymi, standardowymi usługami – przyznaje Katarzyna Tencza, Associate Director w Dziale Hotelowym Walter Herz. 

Największy udział w wykorzystaniu nowoczesnych technologii w obsłudze gości mają wiodące sieci hotelowe. – Hotele na coraz większą skalę adaptują rozwiązania, które zaprojektowane zostały dla urządzeń mobilnych i systemy służące przetwarzaniu informacji, dzięki czemu mogą ulepszać serwis i zarządzanie obiektami – informuje ekspertka Walter Herz. 

Ustawiaj urządzenia w pokoju i zamawiaj serwis głosowo

Aplikacje pobierane na telefon służą do meldowania i wymeldowywania się, zamawiania usług, robienia różnych rezerwacji, a także otwierania hotelowych drzwi i sterowania urządzeniami w pokoju. Za pomocą osobistego smartfona można zmieniać ustawiania oświetlenia, klimatyzacji, czy zasłon okiennych, a także telewizora i innych sprzętów w pokoju, nawet jeszcze przed przyjazdem.  

Aplikacja, jaką wykorzystuje na przykład sieć Best Western France, ściągana przy potwierdzeniu rezerwacji, daje gościom jednocześnie dostęp do takich usług jak śniadanie, spa, centrum biznesowe, mobilny kiosk z gazetami, czy transfer. A także prognozy pogody i informacji lokalnych wyświetlanych na mapie również w trybie off-line.

Rozwiązania typu Smart Room i Connected Room, z których korzystają hotele pozwalają również na sterowanie głosowe. Dzięki nim można obsługiwać urządzenia w pokoju i otrzymać praktyczne informacje mówiąc w przestrzeni pokoju.  

Wirtualny asystent wyszuka informacje o okolicznych atrakcjach 

Kilka tego typu, inteligentnych pokoi uruchamia na przykład w hotelu Sanlitun w Pekinie InterContinental Hotel Group we współpracy z chińską firmą Baidu. Goście mówiący do inteligentnego głośnika mogą poprosić o informacje dotyczące podróży między hotelem a lotniskiem, zamówić usługi hotelowe, jak i kontrolować temperaturę, klimatyzację, czy oświetlenie. System ma zostać zainstalowany w 100 apartamentach w 40 obiektach IHG w Chinach.

Sieć hotelowa Marriott International, dzięki współpracy z Amazon.com, także będzie mogła zaoferować usługę, polegającą na składaniu zleceń przy użyciu głosu. Gościom hotelowym sieci Marriott towarzyszyć będzie wirtualny asystent, który przyjmie zamówienie na posiłek, sprzątanie, czy wezwie obsługę. Poza tym, ułatwi wyszukiwanie informacji o miejscu pobytu, odtwarzanie muzyki i sterowanie niektórymi inteligentnymi urządzeniami w pokojach. Specjalne urządzenie Amazon Echo zostały na razie umieszczone w pokojach gościnnych w kilku hotelach pilotażowych.

Obsługa hotelowa wychodzi aktualnie znacznie poza ściany pokoju, dlatego Grupa Marriott zainwestowała także w serwis rezerwacyjny PlacePass, który ułatwia gościom znalezienie wycieczek i lokalnych atrakcji. Sieć Accor testuje z kolei aplikację AccorLocal, która umożliwi podróżnym i lokalnym mieszkańcom m.in. zamawianie kwiatów, poszukiwanie miejsca do przechowywania rzeczy, rezerwację zajęć z trenerem personalnym, zamawianie kuriera, czy usługi pralni chemicznej. W tym roku aplikacja ma być dostępna w całej Europie, a za rok zyskać zasięg globalny. 

Przenieś się do miejsca pobytu dzięki wirtualnej rzeczywistości 

Segment hotelowy adaptuje również rozwiązania VR. Wirtualna rzeczywistość umożliwia cyfrowe przeniesienie potencjalnych klientów do hotelu lub docelowego miejsca podróży. Technologia wykorzystuje obrazy, dźwięki i doznania fizyczne, aby użytkownicy czuli się tak, jakby byli fizycznie obecni, nie w świecie wirtualnym, ale rzeczywistym. System pozwala zanurzać się w środowisku cyfrowym podczas odtwarzania filmów 360 stopni. 

Zdaniem Katarzyny Tenczy, dla branży hotelarskiej rzeczywistość wirtualna jest szczególnie atrakcyjna ze względu na ilość informacji, jakich przeciętnie potrzebuje klient zanim zarezerwuje pokój. Dzięki wykorzystaniu rozwiązań VR czytanie opisów można zastąpić samym doświadczeniem pobytu w danym miejscu.

VR pozwala na wirtualne odtworzenie pokoju i innych części hotelu, a także obejrzenie pobliskich atrakcji. Tu przykładem może być sieć Marriott, która zrealizowała pilotażowy program VR umożliwiając klientom wirtualną podróż do egzotycznych destynacji. 

Rzeczywistość rozszerzona dla uatrakcyjnienia pobytu

W hotelarstwie coraz szerzej zaczyna być też wykorzystywana rzeczywistość rozszerzona (Augmented Reality). Technologia pozwala ulepszyć środowisko fizyczne. Rzeczywistość rozszerzona wprowadza elementy cyfrowe w rzeczywistość, zamiast zastępować ją samą. Nakłada informacje na obraz rzeczywistej przestrzeni. Może być używana do dodawania fizycznej grafiki środowiska, w czasie gdy jest oglądana przez urządzenie. System zmienia wygląd otoczenia i sprawia, że środowisko jest bardziej interaktywne. Dzięki technologii AR informacje, o które goście najczęściej pytają przed i po przyjeździe są łatwo dostępne o każdej porze dnia. 

Dzięki wykorzystaniu rozszerzonej rzeczywistości przez hotel Holiday Inn London Kensington Forum podczas Letnich Igrzysk Olimpijskich w Londynie w 2012 roku goście mogli zobaczyć realistyczne, wirtualne wizerunki sławnych sportowców i celebrytów. Best Western z kolei eksperymentował z rozszerzoną rzeczywistością, pozwalając dzieciom widzieć się z postaciami z filmów Disneya. 

The Hub Hotel sieci Premier Inn w Wielkiej Brytanii zaczął zaś używać AR w połączeniu z mapami ściennymi umieszczonymi w pokojach hotelowych. Wskazując smartfonem punkt na mapie goście mogą zdobyć dodatkowe informacje o ciekawych lokalnych miejscach.  

Sztuczna inteligencja w hotelowym teamie serwisowym 

Branża coraz częściej sięga też po sztuczną inteligencję do wykonywania zadań związanych z obsługą klienta. W przestrzeni hotelowej pojawią się roboty w roli portierów, czy humanoidy jako konsjerże. Jeden z hoteli w Japonii jest całkowicie obsługiwany przez roboty. 

Dla hoteli rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji są szczególnie cenne ze względu na zdolność do wykonywania tradycyjnie ludzkich funkcji o każdej porze. Wykorzystanie ich pozwala wyeliminować błędy ludzkie i przynosi właścicielom obiektów spore oszczędności. 

Roboty ze sztuczną inteligencją są już w stanie poradzić sobie z podstawowymi sytuacjami, w których występuje klient. Najlepszym tego przykładem jest robot AI o nazwie Connie stworzony przez IBM, testowany przez Hilton w hotelu w McLean w amerykańskim stanie Wirginia. Robot, który wykorzystuje technologię poznawczego przetwarzania danych, dostarcza informacje klientom, a przy tym imponująco szybko uczy się ludzkiej mowy, stale doskonali i coraz lepiej dostosowuje swoje umiejętności do spełniania indywidualnych potrzeb gości. 

Zaprojektowany przez LG robot-portier potrafi zaś dostarczyć bagaż i zamówione rzeczy do pokoi gości, donieść je do oczekującego samochodu, jak również obsługiwać ekspresowe usługi check-in i check-out. Hotel Sheraton Los Angeles San Gabriel jest z kolei pierwszym amerykańskim hotelem, w którym swoje umiejętności sprawdza osiem robotów TUG opracowanych przez Aethona. W hotelu Luma Hotel Times Square w Nowym Jorku, czy Singapore Hotel Jen oraz w wybranych hotelach sieci Aloft Hotels pracują natomiast roboty Relay firmy Savioke.   

Bezprzewodowe ładowanie urządzeń mobilnych

Katarzyna Tencza zauważa, że sztuczna inteligencja jest wykorzystywana w branży hotelarskiej także do gromadzenia i analizy dużej ilości danych, co pozwala wyciągać ważne wnioski na temat oczekiwań klientów i wydajności obsługi. 

W hotelach stale pojawiają się nowe, praktyczne udogodnienia, które wpływają na komfort pobytu. Coraz więcej hoteli będzie umożliwiało bezprzewodowe ładowanie urządzeń mobilnych, także bez konieczności dokowania ich w stacjach, a tradycyjne zawieszki na klamki „Nie przeszkadzać” zastępowane będą  czujkami podczerwieni informującymi obsługę o obecności gościa w pokoju. Natomiast do standardowych elementów wyposażania pokoi z biegiem upływu czasu należały będą tablety i smartfony.

Autor: Walter Herz