Informacje Walter Herz

Transformacja sektora BPO/SSC w Polsce w zaawansowane huby kompetencyjne ma wpływ, nie tylko na zmianę struktury zatrudnienia w branży, ale także na jej zapotrzebowanie na biura

Autor: Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz

Sektor BPO/SSC w Polsce nie zwalnia, ale wchodzi w nowy etap rozwoju. Branża mierzy się obecnie z wyzwaniami, wynikającymi z relokacji usług biznesowych do innych części świata. Polska przestaje być rynkiem opartym na przewadze kosztowej. Wzrost poziomu wynagrodzeń i innych kosztów operacyjnych sprawia, że klasyczny model outsourcingu procesowego traci rację bytu. Zapotrzebowanie na tradycyjne role operacyjne dodatkowo ogranicza także postępująca automatyzacja i rozwój rozwiązań AI.

Siłą Polski nie jest dziś liczba etatów, ale dojrzałość sektora, jego specjalizacja, kompetencje oraz zdolność do świadczenia usług o wysokiej wartości. Branża rozwija swój potencjał w obszarach technologii, R&D, cyberbezpieczeństwa i zaawansowanej analityki, dzięki czemu pozostaje jednym z kluczowych graczy w regionie. Polska jest częścią globalnej transformacji sektora, ale już nie jej zapleczem kosztowym.

Nie obserwujemy zatem redukcji działalności BPO/SSC w Polsce, ale przekształcanie jej w kierunku usług zaawansowanych, wymagających wysokich kwalifikacji. Konkurencyjności sektora mierzona jest obecnie, nie liczbą stanowisk operacyjnych, a poziomem świadczonych usług.

Wpływ transformacji branży na rynek biurowy

Zmiany te wywierają istotny wpływ na rynek biurowy, przede wszystkim w miastach regionalnych, które przez wiele lat były naturalną lokalizacją dla centrów usług, dzięki niższym kosztom operacyjnym i dostępowi do talentów. Dziś jednak rynki biurowe w regionach notują rosnące poziomy pustostanów. Brakuje natomiast inwestorów, którzy mogliby wypełnić duże powierzchnie.

Branża usług dla biznesu nadal pozostaje jednym z najważniejszych segmentów polskiej gospodarki oraz kluczową grupą najemców biur. Sektor BPO/SSC generuje około 16 proc. całkowitego popytu na powierzchnie biurowe w kraju. Liderami aktywności na rynkach regionalnych pozostaje Kraków i Wrocław, co potwierdzają m.in. niedawne renegocjacje umów najmu realizowane m.in. przez takie firmy. jak Motorola Solutions (Green Office) i Shell (DOT Office).

Mniej powierzchni, więcej jakości

Najnowsze dane pokazują, że w centrach usług dla biznesu pracuje w Polsce niemal 489 tys. osób, a zatrudnienie w pierwszym kwartale 2025 roku było o ponad 6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Sektor nie doświadcza zatem regresu, lecz przechodzi intensywną transformację, która zmienia również strategię i modele wynajmu powierzchni biurowych. Firmy nie rezygnują z biur, ale redefiniują ich funkcję i optymalizują przestrzeń.

Priorytety najemców zmieniają się, metraż przestaje być kluczowy, na znaczeniu zyskuje jakość. Firmy z sektora BPO/SSC stawiają dziś głównie na certyfikowane budynki klasy A, położone w najlepiej skomunikowanych lokalizacjach, oferujące szeroki wachlarz udogodnień, jak kawiarnie, tarasy, strefy relaksu, czy infrastruktura dla rowerzystów. Przesunięcie popytu w stronę topowych lokalizacji szczególnie widoczne jest w Warszawie, gdzie poziom pustostanów w centrum spadł do 6,9 proc. Przy niskiej dostępności nowych projektów oznacza to rosnącą konkurencję o biura odpowiadające wymaganiom zaawansowanych procesów biznesowych.

Core & Flex zamiast klasycznej ekspansji

W nowych realiach firmy coraz częściej decydują się na model Core & Flex. Tradycyjne biura (core) pełnią funkcję centrów zarządzania, integracji oraz umacniania kultury organizacyjnej, natomiast biura elastyczne (flex) wykorzystywane są do obsługi projektów tymczasowych, nowych zespołów czy działań rekrutacyjnych. Nie obserwujemy więc rezygnacji ze standardowych biur, lecz ich funkcjonalną reorganizację, celem dostosowania przestrzeni do nowego systemu pracy i zmiennych potrzeb projektowych. Rośnie również popularność podnajmu, który umożliwia efektywne zagospodarowanie nadwyżkowych powierzchni.

Rosnące koszty pracy oraz rozwój technologii AI powodują spadek zapotrzebowania na pracowników realizujących zadania powtarzalne. Polska nie jest już rynkiem taniej siły roboczej dla globalnych korporacji, ale zapleczem oferującym specjalistyczne usługi o wysokiej wartości. To z kolei wymusza zmianę standardów powierzchni biurowych w kierunku przestrzeni wspierających zaawansowane procesy, współpracę, kreatywność, bezpieczeństwo oraz zgodność z ESG.

Reorganizacja portfeli biurowych

Strategiczne posunięcia w zakresie najmu umożliwiają optymalizację kosztów i pozwalają firmom elastycznie dopasować przestrzeni do bieżącej skali działalności. To także sygnał, że sektor wchodzi w etap porządkowania portfeli biurowych. Część firm rozważa konsolidację biur regionalnych lub relokację do mniejszych, lecz lepszych jakościowo przestrzeni. Relokacja wiąże się zwykle z redukcją metrażu średnio o 20–30 proc. Z drugiej strony natomiast presja na powrót pracowników do biur ogranicza zakres cięć powierzchni. Trend jest jednak wyraźny - mniej metrów, więcej jakości.

Inwestycje w sektorze BPO/SSC realizowane są obecnie w Polsce, nie poprzez ekspansję powierzchniową, ale poprzez konsolidację zasobów, poprawę jakości środowiska pracy, wdrażanie nowych technologii oraz wybór przestrzeni bardziej dostosowanych do hybrydowego modelu pracy i wspierających funkcjonowanie specjalistycznych centrów kompetencyjnych.

Z raportu Walter Herz - 26 trendów biurowych na 2026 rok, opracowanego wspólnie z partnerami wynika, że biuro przyszłości redefiniuje rolę miejsca pracy. Przestrzeń biurowa zyskuje nową funkcję, staje się doświadczeniem i strategicznym narzędziem rozwoju organizacji.

Jako element tożsamości firmy, wspiera kulturę organizacyjną, dobrostan pracowników oraz przewagę konkurencyjną. W centrum zmian znajduje się człowiek, technologia i zrównoważony rozwój. Proces ewolucji napędzają trzy trendy: transformacja powierzchni, automatyzacja i integracja technologiczna oraz humanizacja pracy w erze sztucznej inteligencji.
Dział HR oraz Administracja zyskują natomiast funkcję strategicznego lidera zmian, planującego posunięcia niczym Królowa Szachowa. Ich zadaniem jest koordynacja wdrażania innowacji, ESG, zarządzanie kulturą organizacyjną, doświadczeniem pracownika oraz budowanie spójnego i przyjaznego ekosystemu pracy.

– Biuro to dziś nie tylko koszt operacyjny, ale strategiczna inwestycja w ludzi, kulturę i reputację firmy. Przestrzeń staje się narzędziem budowania zaangażowania, innowacji i odporności organizacji. Firmy, które postrzegają w ten sposób miejsce pracy zyskują przewagę na rynku. W raporcie ”26 trendów biurowych na 2026 rok”, naświetlamy kierunek, w jakim zmierza sektor biurowy, jak również wskazujemy konkretne rozwiązania dla działów Administracji i HR, dotyczące wdrażania zmian w przestrzeni biurowej – podkreśla Magdalena Zagrodnik, Partner / Board Member w Walter Herz.

Przestrzeń – biuro jako doświadczenie i symbol marki

– Biura przyszłości to żywe ekosystemy, w których przestrzeń wspiera rozwój zespołów, kreatywność i relacje. Miejsce pracy staje się nośnikiem tożsamości organizacji oraz jednym z najistotniejszych narzędzi employer brandingu – mówi Michał Orłowski, Director / Head of Leasing and Asset Management w Karimpol Polska.

Nowoczesne biura są elastyczne, dopasowane do hybrydowego stylu pracy i zintegrowane z miejską infrastrukturą. Rosnący segment biur elastycznych (flex) pozwala firmom szybko skalować działalność, testować nowe rynki i reagować na zmiany biznesowe. Flexy stają się rynkowym standardem, oferując pełną obsługę, niższy próg wejścia i krótsze zobowiązania.
Na znaczeniu zyskuje komfort, ergonomia i wellbeing. Trend Biophilic Design 2.0 wprowadza naturę do przestrzeni pracy. Zieleń, światło dzienne i naturalne materiały poprawiają koncentrację, redukują stres i wzmacniają poczucie dobrostanu. Ergonomia obejmuje dziś całe środowisko, od biurek z regulacją, po strefy ruchu i rozwiązania dla osób neuroatypowych.
Jednocześnie, zrównoważony rozwój (ESG) staje się wymaganym standardem. Budynki wyposażane są w panele fotowoltaiczne, systemy odzysku ciepła, inteligentne zarządzanie mediami i infrastrukturę dla elektromobilności. Odporność energetyczna biur to, nie tylko ekologia, ale realna przewaga konkurencyjna, która wpływa na poziom kosztów operacyjnych i wizerunek firmy.

Technologia – cyfryzacja i inteligentne zarządzanie

Biuro 2026 roku to cyfrowy organizm, w którym technologia działa w tle, dbając o komfort, efektywność i bezpieczeństwo. Systemy oparte na AI, IoT i BMS integrują zarządzanie oświetleniem, klimatem, energią i dostępem. Dane w czasie rzeczywistym stają się podstawą predykcyjnego zarządzania i optymalizacji kosztów. Działy administracji stają się natomiast centrami analizy danych, a nie tylko obsługi operacyjnej.

Nowa generacja technologii komunikacyjnych zmienia sposób współpracy i organizacji spotkań. Inteligentne sale z funkcjami auto-framingu, voice trackingu i redukcji szumów czynią komunikację hybrydową płynną i naturalną. Standardem staje się model BYOM (Bring Your Own Meeting), który umożliwia łączenie się z dowolnego urządzenia i platformy jednym kliknięciem.

Przyszłość wizualizacji w biurach tworzą interaktywne przeszklenia i nowoczesne ekrany LED zintegrowane z przestrzenią, szklane ściany z funkcją ekranu lub interaktywnego panelu. Technologia przenika architekturę, czyniąc przestrzeń bardziej dynamiczną i estetyczną.

Cyfryzacja wspiera także bezpieczeństwo w budynkach. Systemy biometryczne, monitoring AI oraz rozwiązania służące cyberbezpieczeństwu pozwalają na skuteczną ochronę danych i ciągłość operacji. – Wielowymiarowe bezpieczeństwo, fizyczne, sanitarne i cyfrowe staje się jednym z najważniejszych elementów zarządzania nieruchomościami – przyznaje Joanna Piechota-Flinik z Grupy Impel.

Rola AI

W centrum biura 2026 pozostaje człowiek i relacje międzyludzkie. Sztuczna inteligencja nie zastępuje ludzi, lecz wzmacnia ich potencjał, automatyzując rutynowe zadania i pozwalając skoncentrować się na kreatywności i rozwoju.

W biurach przyszłości AI wspiera także personalizację kariery. Systemy analizują umiejętności, potrzeby oraz tempo rozwoju pracowników, budując indywidualne ścieżki kompetencyjne. Zamiast rocznych ocen pojawia się ciągłe, oparte na danych wsparcie rozwojowe.

W nadchodzącym czasie zmieni się również rola liderów. Z nadzorców stają się mentorami i moderatorami dla zespołów, kształtując kulturę empatii, autonomii i zaufania. Organizacje przechodzą na model skill-based workforce, w którym liczą się kompetencje, a nie stanowiska. Rosnąca rola wellbeing i poczucia sensu sprawia, że firmy inwestują w programy mental fitness, digital detox i coaching odporności. Dobrostan staje się mierzalnym wskaźnikiem efektywności.

Biuro 2026 to przestrzeń, która nie tylko wspiera produktywność, ale także buduje tożsamość i odporność organizacyjną firmy, stając się kluczowym narzędziem strategicznym.

Przełomowe zmiany, jakie obecnie obserwujemy w branży motoryzacyjnej znajdują potwierdzenie w nowej strategii firmy Zdunek Premium, dealera BMW w Polsce, dotyczącej rozwoju i lokalizacji salonów

Rozwój elektromobilności i zmiana preferencji zakupowych konsumentów oraz globalna ekspansja producentów z Chin powoduje, że sektor motoryzacyjny staje dziś przed koniecznością redefinicji swojej obecności na rynku. Strategicznego znaczenia nabierają działania zmierzające do optymalizacji lokalizacji i transformacji salonów firmowych oraz wydajnego zarządzania aktywami nieruchomościowymi. Trafne decyzje w tych obszarach stają się istotnym czynnikiem budowania przewagi konkurencyjnej w nowej rzeczywistości rynkowej.

BMW wchodzi do dawnej, warszawskiej FSO

Projekt realizowany przy ulicy Jagiellońskiej w Warszawie, na terenie należącym do firmy Okam jest jednym z przykładów efektywnej współpracy pomiędzy deweloperem a dystrybutorem segmentu premium. Firma Zdunek Premium, dealer marki BMW w Polsce uruchomi na obszarze dawnej FSO salon i serwis samochodów z lakiernią oraz punktem sprzedaży części. Doradcy Walter Herz podkreślają, że kluczowe znaczenie w tym procesie miała atrakcyjna lokalizacja przy głównych arteriach miasta, zapewniająca rozległą ekspozycję salonu oraz odpowiednie parametry techniczne obiektu, umożliwiające dostosowanie przestrzeni do wysokich standardów marki. Istotnym czynnikiem sukcesu okazały się również elastyczne warunki umowy, obejmującej wynajem kilku tysięcy mkw. powierzchni serwisowej oraz przestrzeni logistycznej, które zabezpieczają, zarówno interesy inwestora, jak i wynajmującego.

Przedstawiciele inwestora podkreślają, że w przypadku salonów samochodowych liczy się, nie tylko atrakcyjna lokalizacja, ale także parametry techniczne budynków, ich otoczenie oraz dostęp do infrastruktury, zapewniającej możliwość realizacji sprawnych dostaw. To czynniki, które bezpośrednio wpływają na jakość doświadczeń klientów oraz postrzeganie marki. Projekt realizowany przy ulicy Jagiellońskiej w Warszawie stanowi potwierdzenie, że odpowiednio przygotowane i przeprowadzone procesy nieruchomościowe wspierają konkurencyjność marek motoryzacyjnych w głównych lokalizacjach sprzedażowych.

Zmiana dynamiki w sektorze

Zmieniające się oczekiwania konsumentów, w tym zakupy online, większa rola testów oraz serwisu i mniejsza potrzeba kompleksowej ekspozycji, a także rosnące koszty utrzymania dużych obiektów sprawiają, że sieci motoryzacyjne zaczynają inaczej podchodzić do zarządzania nieruchomościami.

Coraz częściej rozważana jest konwersja autosalonów w inne funkcje i relokacja ich do lokalizacji pozwalających zwiększyć potencjał sprzedaży. Dzięki temu możliwe jest uwolnienie kapitału zamrożonego w nieruchomościach.

– W ramach usług Land Development prowadzimy poszukiwania gruntów także dla innych marek motoryzacyjnych, wspierając je w strategicznym pozyskiwaniu optymalnych lokalizacji dla ich salonów. Obserwujemy silny trend rynkowy związany ze zmianą funkcji istniejących autosalonów, przekształcaniem ich m.in. w projekty mieszkaniowe albo relokowaniem do nowych miejsc, które gwarantują wzrost możliwości sprzedażowych. Pozwala to sieciom dystrybucyjnym uwolnić kapitał, zwiększyć elastyczność operacyjną i skuteczniej reagować na zmieniające się warunki rynkowe. Optymalizacja zarządzania aktywami dotyczy także innych branż, dysponujących lokalizacjami na obszarze dużych miast – zauważa Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz.

Konkurencja z Chin rewolucjonizuje działania marek samochodowych

Nowi gracze z Chin wchodzący do Europy z agresywną polityką cenową i elastycznym podejściem do lokalizacji stanowią obecnie dla branży motoryzacyjnej jedno z największych wyzwań, zmuszając tradycyjnych dystrybutorów do szybszego reagowania. W konsekwencji możemy obserwować rosnące zapotrzebowanie na topowe lokalizacje i obiekty oferujące optymalne walory ekspozycyjne i serwisowe.

W dynamicznie zmieniających się warunkach rynkowych zarządzanie nieruchomościami staje się strategicznym elementem zarządzania w sektorze motoryzacyjnym. Sieci dealerskie stoją przed koniecznością elastycznego łączenia relokacji salonów i budowy nowych lokalizacji ze zmianą istniejących obiektów w bardziej dochodowe funkcje, także poprzez sprzedaż nieruchomości.

Nastroje na Expo Real 2025 były wyraźnie lepsze niż przed rokiem, choć inwestorzy zachowują coraz większą ostrożność. Kapitału nie brakuje, jednak poszukiwanie okazji i szybkie, ryzykowne transakcje odchodzą do przeszłości. W centrum uwagi inwestorów jest dziś przede wszystkim jakość. Rynek wchodzi w fazę dojrzałej selekcji i długofalowych strategii.
– Obserwując postawę uczestników Expo Real 2025, nie sposób oprzeć się wrażeniu, że czas nieskrępowanego optymizmu na europejskim rynku inwestycyjnym minął. Jego miejsce zajął dojrzały, rozważny i mocno selektywny popyt na nieruchomości. Spotkania i rozmowy, które odbyliśmy w Monachium, odsłoniły obraz rynku wchodzącego w nową, bardziej wymagającą fazę. Nastawienie inwestorów można określić jako wyjątkowo wyważone i przemyślane. Wybór aktywów przypomina proces analityczny. Sektor wraca do fundamentów i stawia na jakość. Inwestorzy odchodzą od spekulacyjnego poszukiwania okazji. Najważniejsza jest dziś długoterminowa wartość aktywów oraz bezpieczny, przewidywalny zysk – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Przede wszystkim długoterminowa stabilność aktywów

– Skończyła się pogoń za okazjami, inwestorzy uciekają w jakość. Głównymi kryteriami wyboru staje się stabilność rynkowa i wysoki standard aktywów. Możemy mówić o swoistej ucieczce w jakość. Uwagę inwestorów przyciągają głównie najwyższej klasy aktywa, wysoko oceniane również pod względem ESG – informuje Bartłomiej Zagrodnik.

– Expo Real 2025 pokazało, że inwestorzy nie patrzą już na rynek nieruchomości jako całość, ale koncentrują się na najlepszych aktywach w poszczególnych sektorach. Analizie poddawane są wszystkie klasy nieruchomości, o ile oferują wysoki standard, rozsądną wycenę i lokalizację gwarantującą stabilność – mówi Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz. – Pytania o polski rynek nie dotyczą już jego potencjału gospodarczego, ten jest dziś bezdyskusyjny. Polska, z jednym z najwyższych wskaźników wzrostu PKB w Europie, postrzegana jest jako bezpieczna przystań i motor rozwoju regionu. Kluczowe pytanie brzmi, jak zidentyfikować projekty, które będą liderami za dziesięć czy dwadzieścia lat. W tym obszarze widzimy też naszą strategiczną rolę jako doradców – dodaje Emil Domeracki.

– Obserwujemy wzrost płynności, ale rynek daleki jest od euforii. Inwestorzy bardzo dokładnie analizują każdy projekt pod kątem zdolności do generowania dochodu w dłuższej perspektywie. Uczestnicy rynku oczekują na decyzje banków centralnych w sprawie stóp procentowych, które są kluczowe dla odblokowania pełnego potencjału transakcyjnego w nadchodzących kwartałach. Jednocześnie, co jest niezwykle budujące, rośnie siła i aktywność polskiego kapitału, który odpowiada już za 15 proc. całkowitego wolumenu transakcji realizowanych w Polsce. Doskonale rozumie lokalną specyfikę i potrafi dostrzec korzyści tam, gdzie zagraniczne fundusze bywają wciąż jeszcze zbyt zachowawcze – zaznacza Emil Domeracki.

Logistyka liderem inwestycyjnym

Mimo wzrastającej aktywności inwestorów w regionie CEE, widocznej m.in. w liczbie transakcji realizowanych w Polsce, rynek charakteryzuje się wybiórczością inwestycji oraz relatywnie niskimi wolumenami transakcyjnymi. Nadal utrzymuje się luka w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi i nabywcami, co ogranicza liczbę finalizowanych transakcji, szczególnie w segmencie największych aktywów biurowych i handlowych. Nieruchomości logistyczne pozostają natomiast w pozycji inwestycyjnego lidera, przyciągając zainteresowanie największych graczy.

Sektor magazynowy i przemysłowy jest obecnie najbardziej pożądanym segmentem inwestycyjnym. Zainteresowanie tymi aktywami napędza m.in. nearshoring czyli przenoszenie produkcji bliżej europejskich rynków zbytu i nieustanny rozwój e-commerce. W efekcie Polska umacnia swoją pozycję strategicznego centrum logistycznego Europy. Popyt na obiekty magazynowe i produkcyjne jest tak duży, że kluczowym wyzwaniem dla rynku staje się zabezpieczenie odpowiednich gruntów pod kolejne, technologicznie zaawansowane projekty w tym segmencie.

– Polska jest obecnie synonimem europejskiej logistyki. W Monachium niemal każda dyskusja o łańcuchach dostaw kończyła się odniesieniem do naszego kraju. Zainteresowanie projektami logistycznymi, zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów nie słabnie. Chodzi nie tylko o standardowe hale magazynowe, ale zaawansowane ekosystemy logistyczne spełniające najwyższe normy środowiskowe. Mimo dojrzałości tego rynku, jego potencjał wzrostu wciąż pozostaje znaczący – komentuje Bartłomiej Zagrodnik.

– Popyt na dobrze przygotowane grunty pod logistykę oraz projekty PRS i data centers jest bardzo wysoki. Obecnie Land Development to jednak znacznie więcej niż sam zakup ziemi. Priorytetem staje się przygotowanie terenu pod wymogi ESG od początku realizacji projektu. Wybór gruntu wiąże się z kompleksowym planowaniem inwestycji na przyszłość. Podczas rozmów w Monachium inwestorzy koncentrowali się, nie tylko na dostępności działek, ale przede wszystkim na due diligence gruntów w kontekście wytycznych ESG, zabezpieczeniu dostępu do zielonej energii oraz projektowaniu inwestycji pod certyfikację oraz preferencyjne finansowanie bankowe. Kluczową rolę odgrywa aktualnie prognozowanie regulacji i wymogów obowiązujących w perspektywie dekady. To wartość dodana, której poszukuje świadomy kapitał – podkreśla Emil Domeracki.

– Jednym z najgorętszych tematów kuluarowych rozmów na Expo Real 2025 był też sektor najmu instytucjonalnego (PRS), co potwierdza jego pozycję jako jednego z najbardziej perspektywicznych segmentów rynku w kontekście przyszłych wzrostów. Zmiany demograficzne i społeczne, rosnąca mobilność zawodowa oraz coraz większa akceptacja najmu jako stylu życia tworzą solidny fundament dla stabilnego popytu. Sektor, który jeszcze do niedawna pozostawał niszowy dziś staje się strategicznym elementem portfeli największych funduszy instytucjonalnych. Mieszkania na wynajem wchodzą do inwestycyjnej ekstraklasy – podsumowuje Bartłomiej Zagrodnik.

Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Polsce rośnie, szczególnie w ośrodkach regionalnych. Tendencja do redukcji zajmowanych powierzchni odwraca się, firmy zaczynają zwiększać przestrzeń do pracy.

– Coraz silniej przebijająca się potrzeba powrotu do pracy stacjonarnej to dobry sygnał dla sektora biurowego. Nowych inwestycji biurowych jest nadal jak na lekarstwo, ale zainteresowanie najmem rośnie, co w ostatnich miesiącach mogliśmy obserwować przede wszystkim na rynkach regionalnych. Dobrym prognostykiem dla sektora biurowego jest też wzrastająca średnia powierzchnia najmu – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz. – Miasta regionalne wyprzedzają Warszawę pod względem popytu i liczby projektów w realizacji. Warszawski rynek notuje natomiast wyższy przyrost nowej podaży, który w regionach jest tym roku znikomy – dodaje.

Skok popytu na biura w regionach

Na wszystkich rynkach biurowych dominują renegocjacje umów. Firmy wolą przedłużać kontrakty niż przenosić się do innych lokalizacji. W zajmowanych biurach zatrzymują je wysokie koszty związane z relokacją. Trend najbardziej pogłębia się w Krakowie i Wrocławiu, gdzie odnawianych umów jest najwięcej. Istotne jednak, że w największych miastach w Polsce w ostatnich miesiącach notowany jest spory wzrost zapotrzebowania na powierzchnie biurowe.

Wzmożona aktywność najemców sprawiła, że do połowy bieżącego roku na 8 największych rynkach regionalnych, poza Warszawą wynajęte zostało łącznie niemal 400 tys. mkw. powierzchni. A to oznacza ponad 50 proc. wzrost łącznego popytu w regionach drugim kwartale br. w porównaniu z tym samym okresem w 2024 roku.

W pierwszym półroczu 2025 roku w Warszawie do najemców trafiło natomiast około 300 tys. mkw. biur, podobna ilość, jak rok wcześniej.

W strukturze regionalnego popytu wybija się Kraków, którego udziałem był w ostatnich miesiącach największy wzrost zapotrzebowania na powierzchnie. W drugim kwartale br. w stolicy Małopolski wolumen wynajmu był zbliżony do popytu w Warszawie. Na krakowskim rynku biurowym, jak oblicza Walter Herz, do połowy tego roku zakontraktowane zostało przeszło 170 tys. mkw. powierzchni, we Wrocławiu podpisane zostały umowy na ponad 80 tys. mkw. biur, a w Trójmieście chłonność rynku przekroczyła w tym czasie 50 tys. mkw. Wiodącą rolę poza Warszawą niezmiennie odegrali najemcy z branży IT i sektora usług dla biznesu.

Nowe projekty inicjowane tylko w Warszawie

Wysokie koszty realizacji inwestycji oraz utrzymujący się w regionach spory poziom pustostanów, przekraczający średnio 17 proc. sprawia, że inwestorzy wstrzymują się z budową nowych projektów. Regiony zyskały w tym roku tylko śladową ilość nowej powierzchni, dzięki ukończeniu w Poznaniu niewielkiego budynku biurowego.

W Warszawie z kolei w pierwszym półroczu br. oddane zostało 85 mkw. nowej powierzchni w czterech projektach. Ukończony został m.in. budynek biurowy The Bridge (47 tys. mkw.) i Office House (27 tys. mkw.) w wielofunkcyjnym kompleksie T22. W drugiej połowie roku na warszawskim rynku planowane jest oddanie do użytkowania projektu V-Tower (32 tys. mkw.) i budynku Studio A (26 tys. mkw.).

W realizacji pozostaje m.in. wieża biurowa Skyliner II i Upper One. W trakcie przygotowania do budowy są natomiast w Warszawie kolejne budynki w kompleksie VIBE, nowy biurowiec w inwestycji przy Towarowej 22 oraz projekt LightOn Warsaw (23 tys. mkw.), zlokalizowany przy ulicy Prostej 69. Współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie oscyluje w okolicy 10 proc., utrzymując się na stabilnym poziomie.

W całej biurowej Polsce w budowie pozostaje zaledwie przeszło 320 tys. mkw. powierzchni, w tym 190 tys. mkw. łącznie w największych miastach regionalnych i 130 tys. mkw. w Warszawie. Na krakowskim rynku, gdzie buduje się najwięcej, w realizacji jest około 65 tys. mkw. powierzchni, a w Poznaniu przeszło 50 tys. mkw.

Jeśli planowane terminy oddania inwestycji zostaną przez deweloperów dotrzymane, krajowe zasoby biurowe mają szansę zwiększyć się w tym roku o ponad 200 tys. mkw. nowej powierzchni, szacują analitycy Walter Herz.