Informacje Walter Herz

– W akwizycjach na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność kapitał krajowy, dla którego ta forma lokowania środków staje się naturalnym kierunkiem inwestycyjnym. Rodzimi inwestorzy stopniowo budują pozycję strategicznej grupy uczestników rynku. Motywacją stojącą za decyzjami inwestycyjnymi jest przede wszystkim ochrona wartości posiadanego majątku, potrzeba dywersyfikacji portfela, budowanie prestiżu oraz realizacja długoterminowych strategii ukierunkowanych na generowanie stabilnego dochodu pasywnego. Te czynniki sprawiają, że nieruchomości komercyjne stają się dla krajowego kapitału coraz bardziej oczywistą i konsekwentnie wybieraną klasą aktywów – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Ekspansja polskiego kapitału

Po trzech kwartałach 2025 roku udział polskiego kapitału w akwizycjach na rynku nieruchomości komercyjnych wzrósł do 23 proc. Szczególnie wyróżniał się segment biurowy, w którym polscy inwestorzy odpowiadali za ponad 50 proc. zawartych transakcji, zarówno pod względem ich liczby, jak i łącznej wartości.

Dynamika wzrostu udziału krajowych podmiotów jest znacząca. Zaledwie trzy lata temu polskie spółki odpowiadały za około 2 proc. wartości wolumenu transakcyjnego rejestrowanego w Polsce. W 2024 roku ich udział wyniósł już do około 9–10 proc., a w pierwszym kwartale 2025 roku sięgnął 17 proc., obejmując ponad jedną trzecią wszystkich sfinalizowanych umów.

W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 roku krajowi inwestorzy ulokowali na polskim rynku nieruchomości komercyjnych ponad 0,6 mld euro, tym samym zwiększając skalę zaangażowania względem roku poprzedniego, kiedy to wartość ich inwestycji wyniosła 0,5 mld euro.

– Polskie spółki korzystają z atrakcyjnych cen nieruchomości dostępnych na krajowym rynku. Dostrzegają szansę w wyraźnych różnicach wycen dobrej jakości aktywów w Polsce w porównaniu z innymi rynkami europejskimi. Do inwestowania w kraju zachęca także transparentność rynku i bezpieczeństwo transakcji, stabilny popyt wewnętrzny, rosnące czynsze najmu oraz łatwiejszy dostęp do finansowania dłużnego – podkreśla Bartłomiej Zagrodnik.

Polski kapitał tuż za inwestorami zachodnioeuropejskimi

W 2025 roku inwestorzy z Europy Zachodniej utrzymują niewielką przewagę nad kapitałem polskim. Za nimi, na trzecim miejscu plasują się inwestorzy amerykańscy, których aktywność pod względem wartości inwestycji jest niższa od kapitału krajowego.

Jak wskazuje raport Walter Herz „Dlaczego inwestować w Polsce w 2026”, rośnie znaczenie polskich inwestorów indywidualnych o wysokim majątku (HNWI), którzy angażują się, zarówno w zakup gotowych aktywów biurowych, handlowych czy logistycznych na krajowym rynku, jak również wchodzą w projekty rozwojowe, zwykle realizowane w formule joint venture z firmami deweloperskimi. Coraz większą rolę odgrywają też alternatywne formy angażowania kapitału, jak fundusze dłużne, obligacje, pożyczki konwertowane oraz inwestycje strukturyzowane wokół fundacji rodzinnych.

Grupa HNWI, definiowana jako osoby dysponujące majątkiem netto przekraczającym 1 mln USD (z wyłączeniem wartości głównej rezydencji) liczyła w Polsce pod koniec 2024 roku około 20 490 osób, kontrolujących aktywa o wartości 72,19 mld USD. Warszawa, będąca najszybciej rozwijającym się hubem bogactwa w Europie, jest miejscem zamieszkania blisko 13 000 milionerów, 32 centimilionerów oraz czterech miliarderów.

Pod względem liczby HNWI Polska zajmuje czołowe miejsce w Europie Środkowo-Wschodniej, wyprzedzając m.in. Grecję, Czechy i Rumunię, pozostając jednocześnie za największymi rynkami Europy Zachodniej, takimi jak Wielka Brytania (2,8 mln HNWI), Francja (2,8 mln) czy Niemcy (2,7 mln).

Kusząca rentowność nieruchomości w Polsce

Zgodnie z analizami Walter Herz, wartość transakcji zawartych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku ma szansę przekroczyć 5 mld euro, tj. wynik osiągnięty w 2024 roku. W okresie pierwszych 9 miesięcy tego roku najwięcej kapitału zainwestowano w sektorze biurowym oraz produkcyjno-magazynowym, z których każdy wygenerował około jedną trzecią wartości wolumenu inwestycyjnego. Segment handlowy odpowiadał natomiast za około 20 proc. wartości transakcji. Coraz śmielszy udział w akwizycjach krajowych inwestorów koncentruje się głównie na aktywach o wartości 5–30 mln euro.

Inwestorzy prywatni w coraz większym stopniu postrzegają nieruchomości jako atrakcyjną alternatywę inwestycyjną, oferującą wyższą rentowność niż wiele tradycyjnych instrumentów. Jak wskazuje Walter Herz, Warszawa zapewnia jedne z najwyższych stóp zwrotu w regionie CEE. Prime office & logistics yields w pierwszej połowie 2025 roku wynosiły około 6,25 proc., a prime retail centres ok. 6,50 proc. Dla porównania, w Londynie czy Paryżu prime yields oscylują wokół 3,5–4 proc., co czyni polski rynek wysoce konkurencyjnym, szczególnie dla HNWI, poszukujących atrakcyjnej relacji ryzyka do zysku.

Priorytety inwestycyjne polskich HNWI

Według analizy Walter Herz, polscy inwestorzy prywatni o wysokim majątku kierują się unikalnymi motywacjami, które czynią nieruchomości komercyjne kluczowym elementem ich portfeli inwestycyjnych. Jednym z najważniejszych czynników jest prestiż. Dla HNWI inwestycje w nieruchomości to nie tylko zyski, ale także symbol statusu. Posiadanie prestiżowych obiektów, takich jak luksusowe biurowce czy zabytkowe kamienice zlokalizowane w centrach miast, nie tylko zapewnia bieżący dochód i długoterminowy wzrost wartości nieruchomości, ale także wpływa na budowanie renomy firmy i podkreśla jej sukces.

Drugim kluczowym priorytetem jest bezpieczeństwo kapitału i ochrona przed inflacją. Nieruchomości komercyjne są postrzegane jako stabilne aktywa o relatywnie niskiej wrażliwości na krótkoterminowe wahania rynku. Ryzyko redukowane jest tu dodatkowo poprzez dywersyfikację portfeli inwestycyjnych, zakup nieruchomości z różnych sektorów i w różnych lokalizacjach czy regionach.

Fundamentalną motywacją pozostaje możliwość generowania stałego dochodu pasywnego bez konieczności angażowania się w bieżące zarządzanie. Długoterminowe umowy najmu zapewniają przewidywalne wpływy, często oferujące ROI na poziomie 6–10 proc. rocznie. Aktywa w postaci nieruchomości łączą profity związane z zyskiem bieżącym oraz wzrostem wartości z korzyściami podatkowymi w postaci amortyzacji.

Formy inwestowania

Inwestorzy prywatni o wysokim majątku mogą korzystać z szerokiego wachlarza form inwestowania w nieruchomości, obejmujących zarówno pasywne instrumenty finansowe, jak i modele wymagające większego zaangażowania operacyjnego. Jedną z najprostszych i najbardziej płynnych metod jest nabywanie akcji spółek deweloperskich i inwestycyjnych, które umożliwiają uzyskanie ekspozycji na cały portfel projektów realizowanych przez emitenta, bez konieczności samodzielnego zarządzania aktywami.

Alternatywą o bardziej przewidywalnych przepływach pieniężnych są fundusze dłużne zabezpieczone na nieruchomościach, oferujące regularne wpływy odsetkowe, wynikające z finansowania projektów deweloperskich. Podobny charakter mają obligacje emitowane przez podmioty nieruchomościowe, w których inwestor udostępnia kapitał na określony czas i uzyskuje stałe oprocentowanie, zależne od kondycji finansowej emitenta oraz struktury zabezpieczeń.

Inwestorzy poszukujący wyższego potencjału zwrotu mogą zdecydować się na pożyczki mezzanine, które łączą elementy długu oraz kapitału i zapewniają, zarówno odsetki, jak i możliwość partycypacji w zyskach osiąganych przez projekt. W podobny sposób działają pożyczki konwertowalne na udziały, pozwalające rozpocząć inwestycję w formie długu, a następnie, po spełnieniu określonych warunków przekształcić ją w zaangażowanie kapitałowe.

Klasycznym rozwiązaniem dla inwestorów z grupy HNWI jest zakup wynajętych nieruchomości, które stanowią prestiżowy element długoterminowego portfela inwestycyjnego, generują bieżący dochód oraz stabilne przepływy pieniężne i umożliwiają podnoszenie wartości, dzięki poprawie standardu obiektu albo zarządzania. – Kluczowe znaczenie przed nabyciem nieruchomości ma w tym przypadku techniczne due diligence (TDD), które pozwala zidentyfikować potencjalne zagrożenia oraz oszacować koszty operacyjne i inwestycyjne. Istotna jest też analiza FM (Facility Management) oraz ocena rozwiązań projektowych nieruchomości, umożliwiająca oszacowanie elastyczności funkcjonalnej obiektu – zaznacza Bartłomiej Zagrodnik.

Część polskich inwestorów decyduje się również na współpracę z deweloperem w formule joint venture, w ramach której wnosi grunt i część kapitału, a partner operacyjny zajmuje się kompleksową realizacją inwestycji.

Bardziej wymagającą strategią jest samodzielna realizacja projektu deweloperskiego, obejmująca nabycie gruntu, przejście przez proces administracyjny, nadzór nad budową oraz komercjalizację, co pozwala osiągnąć najwyższe marże, choć wiąże się z istotnym ryzykiem i dużą intensywnością operacyjną.

Wielu inwestorów interesuje się także rewitalizacją starszych nieruchomości, które dzięki modernizacji i dostosowaniu do obecnych standardów znacząco zyskują na wartości i stają się atrakcyjne, zarówno jako aktywa dochodowe, jak i obiekty przeznaczone do odsprzedaży. Jedną z bardziej zaawansowanych i czasochłonnych form inwestowania pozostaje także zmiana funkcji przeznaczenia nieruchomości, wymagająca przeprowadzenia skomplikowanych procedur planistycznych i administracyjnych, ale umożliwiająca uwolnienie nowej wartości przy znaczącym podniesieniu wyceny.

Firma Walter Herz, we współpracy z Syrena Invest sfinalizowała kolejną transakcję gruntową pod projekt mieszkaniowy Warszawie. Zakończony właśnie proces związany jest z realizacją inwestycji przy ulicy Głębockiej na warszawskiej Białołęce, w której powstanie 79 mieszkań oraz garaż podziemny. Projekt obejmuje około 4 300 PUM. Transakcja stanowi kolejny etap zacieśniającej się współpracy pomiędzy firmami, po wcześniejszej akwizycji gruntu pod projekt przy Siennickiej 29 w Warszawie.

– Cenimy doradztwo i kompleksowe wsparcie Walter Herz w procesach inwestycyjnych, które często wymagają wysokiej dynamiki działań, dużego zaangażowania i umiejętności wypracowywania efektywnych rozwiązań na różnych etapach. Kolejna transakcja w Warszawie potwierdza, że wspólnie potrafimy skutecznie identyfikować i domykać wartościowe okazje w segmencie mieszkaniowym – mówi Marianelly Hernandez Reyna, Dyrektor Generalna w Syrena Invest.

Zakres działań Walter Herz obejmował kompleksowe doradztwo w całym procesie akwizycji, począwszy od fazy analizy i przygotowania projektu, poprzez prowadzenie negocjacji, aż po finalizację transakcji. Zaangażowane w projekt zespoły odpowiedzialne były m.in. za dogłębną ocenę potencjału inwestycji i wypracowanie optymalnych warunków dla obu stron.

– To była wymagająca, wieloetapowa transakcja, zakończona pełnym sukcesem, dzięki wnikliwej analizie, konsekwencji w negocjacjach i partnerskiej współpracy stron. Uzyskane pozwolenie na budowę zwiększa wartość projektu i pozwala na szybszą realizację inwestycji – mówi Damian Karkosiński z Walter Herz. – Po udanej transakcji gruntu przy ulicy Siennickiej 29 to kolejny wspólny projekt, który potwierdza jakość naszych relacji biznesowych. Z dużą satysfakcją kontynuujemy kooperację z firmą Syrena Invest i cieszymy się, że możemy pomóc rozwijać portfolio projektów na warszawskim rynku mieszkaniowym, dla którego Białołęka pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych kierunków – dodaje Damian Karkosiński.

Syrena Invest działa na warszawskim rynku nieruchomości od 2007 roku. Aktywność firmy obejmuje budownictwo mieszkaniowe i usługowe, a także wsparcie inwestorskie. Portfolio dewelopera zawiera zrealizowane inwestycje: przy ul. Jaktorowskiej 8, część projektu urbanistycznego Miasteczko Wilanów, budynek przy ul. Mińskiej 45 na Pradze-Południe, inwestycję Klukowska 54 na Targówku, budynek przy ul. Racławickiej 7 na Mokotowie oraz aktualnie prowadzoną realizację przy ul. Siennickiej 29 na warszawskim Grochowie. Syrena Invest jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich i Polsko-Hiszpańskiej Izby Gospodarczej.

Autor Magdalena Zagrodnik, Co-Owner, Head of HR & Marketing & Public Relations w Walter Herz

Aranżacja, układ funkcjonalny i jakość środowiska pracy stają się obecnie kluczowym nośnikiem kultury organizacyjnej oraz strategicznym elementem zarządzania i budowania przewagi konkurencyjnej

W dobie pracy hybrydowej biuro przyjęło nową rolę. To właśnie w nim materializuje się kultura organizacyjna, reputacja firmy i troska o ludzi. Firmy, które rozumieją jego obecne znaczenie nie patrzą na biuro, jak na koszt, ale strategiczne narzędzie budowania zaangażowania, satysfakcji i przewagi konkurencyjnej.

Uważam, że biuro to dziś narzędzie HR o strategicznym znaczeniu. Odpowiednie wykorzystanie przestrzeni, nie tylko wspiera codzienną efektywność, ale staje się elementem budowania tożsamości i wizerunku firmy, co pozwala przyciągać i zatrzymywać talenty. Dobrze zaprojektowane biuro wzmacnia współpracę, otwartość i integrację. W obecnych warunkach szybkich zmian miejsce pracy także nabrało nowego znaczenia i właśnie teraz warto na nowo zdefiniować jego rolę w strategii firmy.

Biuro jako strategiczny faktor

Jakość środowiska pracy i sposób wykorzystania przestrzeni mówią teraz o tym, czy firma jest otwarta, zwinna i empatyczna, czy raczej hierarchiczna i zachowawcza. Dlatego, jak wskazuje raport Walter Herz - 26 trendów biurowych na 2026 rok - decyzje o kształcie biura nie powinny zapadać wyłącznie w działach administracyjnych. To temat strategiczny, wymagający współpracy HR, liderów zespołów i zarządu.

Organizacje, które mają dużą świadomość obecnej roli miejsca pracy analizują obecnie ROI z inwestycji w biuro, nie tylko pod względem kosztu metra kwadratowego, ale także pod kątem tego, jak przestrzeń wpływa na retencję, satysfakcję i efektywność.

Analizy pokazują, że odpowiednia inwestycja w biuro zwraca się w postaci niższej absencji, mniejszej rotacji i wyższego zaangażowania zespołu. HR może tu odgrywać kluczową rolę, włączając wskaźniki „miękkie” do twardych kalkulacji efektywności biura.

Komfort i wellbeing – wiodącymi elementami employer brandingu

Pracownicy wracają tam, gdzie czują się dobrze. Kandydaci do pracy zwracają uwagę, czy środowisko pracy wspiera wellbeing, w jaki sposób przygotowane jest do spotkań oraz jak jego przestrzeń wspiera integrację. Odpowiednio zaprojektowane powierzchnie ze strefami do różnego typu pracy, z wygodną kuchnią z dostępem do światła dziennego, strefą eventową i miejscami do regeneracji, wykorzystujące najnowsze rozwiązania techniczne do komunikacji i prowadzenia spotkań stają się jednym z najważniejszych elementów strategii employer brandingu. To przestrzeń, która mówi o organizacji więcej niż kampania brandingowa. Biuro może więc realnie wpływać na skuteczność rekrutacji i poziom lojalności pracowników.

Priorytetem podczas aranżowania nowoczesnej przestrzeni biurowej nie jest już więc wyłącznie pomiar efektywności powierzchni, ale komfort użytkowników. Ergonomiczne wyposażenie, przyjazne oświetlenie i akustyka oraz strefy ciszy, miejsca do współpracy i relaksu to dziś elementy obowiązkowe. Szeroko włączane w przestrzeń są także poprawiające samopoczucie i koncentrację elementy biophilic designu – zieleń, drewno, czy inne materiały naturalne.

Firmy, chcąc zyskać przewagę rekrutacyjną uwzględniają również w planowaniu przestrzeni potrzeby neuroatypowe pracowników, by sprostać wymaganiom różnych grup pracowników.

Elastyczność – kluczowa dla odporności i rozwoju organizacji

Środowisko pracy zmienia się dziś szybciej niż cykl najmu biurowego. Dlatego organizacje coraz powszechniej wybierają elastyczny model, łączący tradycyjne biura z przestrzeniami typu flex lub coworkami. Pozwala to szybciej reagować na zmiany organizacyjne i rozwój zespołów.
Takie rozwiązanie daje możliwość szybkiej ekspansji, reorganizacji czy testowania nowych lokalizacji, a jednocześnie ogranicza ryzyko finansowe. Elastyczne biuro to również symbol kultury adaptacyjnej, wyraźny sygnał dla pracowników, że organizacja potrafi się w szybkim tempie dostosować do warunków rynkowych.

Dzięki nowym technologiom biuro staje się również źródłem danych, które można wykorzystywać by podejmować trafniejsze decyzje. Systemy rezerwacji biurek, czujniki obecności czy analiza wykorzystania sal konferencyjnych pozwalają ocenić, które strefy są rzeczywiście potrzebne.
Łącząc te dane z wynikami ankiet satysfakcji i obserwacjami HR, można zbudować pełny obraz doświadczeń zespołu i na tej podstawie wprowadzać kluczowe zmiany.

ESG – odpowiedzialność i reputacja w praktyce

Zrównoważone biuro to już nie trend, a wymóg. Rozwiązania zgodne z ESG, takie jak energooszczędne oświetlenie, zielone certyfikaty, infrastruktura rowerowa czy monitoring zużycia mediów są coraz częściej oczekiwane nie tylko przez inwestorów, ale i przez pracowników.
Co więcej, odpowiedzialne podejście do środowiska biurowego wpływa pozytywnie na postrzeganie marki pracodawcy, pokazuje, że firma dba o ludzi i planetę, a nie tylko o wynik.

Biuro stało się lustrem organizacji – pokazuje, kim jesteśmy, jak traktujemy ludzi i jak myślimy o przyszłości. Dobrze zaprojektowane środowisko pracy wzmacnia kulturę, przyciąga talenty i buduje trwałą przewagę w rywalizacji o najlepszych pracowników. To właśnie teraz, w czasie elastyczności i hybrydy warto na nowo zdefiniować, czym dla organizacji jest biuro i jak ważna jest to inwestycja w ludzi.

Rekomendacje w skrócie

Włącz biuro do strategii HR i employer brandingu – traktuj je jako inwestycję w ludzi nie koszt.
Mierz satysfakcję z biura i analizuj dane użytkowania – łącz perspektywę miękką i twardą.
Uwzględniaj wellbeing i potrzeby wszystkich grup pracowników w projektowaniu przestrzeni.
Buduj elastyczność – zarówno w aranżacji biura, jak i modelach najmu.
Wykorzystaj współpracę działu HR, Facility Management i zarządu przy kształtowaniu koncepcji biura, aby tworzyć najkorzystniejsze dla firmy rozwiązania.

Transformacja sektora BPO/SSC w Polsce w zaawansowane huby kompetencyjne ma wpływ, nie tylko na zmianę struktury zatrudnienia w branży, ale także na jej zapotrzebowanie na biura

Autor: Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz

Sektor BPO/SSC w Polsce nie zwalnia, ale wchodzi w nowy etap rozwoju. Branża mierzy się obecnie z wyzwaniami, wynikającymi z relokacji usług biznesowych do innych części świata. Polska przestaje być rynkiem opartym na przewadze kosztowej. Wzrost poziomu wynagrodzeń i innych kosztów operacyjnych sprawia, że klasyczny model outsourcingu procesowego traci rację bytu. Zapotrzebowanie na tradycyjne role operacyjne dodatkowo ogranicza także postępująca automatyzacja i rozwój rozwiązań AI.

Siłą Polski nie jest dziś liczba etatów, ale dojrzałość sektora, jego specjalizacja, kompetencje oraz zdolność do świadczenia usług o wysokiej wartości. Branża rozwija swój potencjał w obszarach technologii, R&D, cyberbezpieczeństwa i zaawansowanej analityki, dzięki czemu pozostaje jednym z kluczowych graczy w regionie. Polska jest częścią globalnej transformacji sektora, ale już nie jej zapleczem kosztowym.

Nie obserwujemy zatem redukcji działalności BPO/SSC w Polsce, ale przekształcanie jej w kierunku usług zaawansowanych, wymagających wysokich kwalifikacji. Konkurencyjności sektora mierzona jest obecnie, nie liczbą stanowisk operacyjnych, a poziomem świadczonych usług.

Wpływ transformacji branży na rynek biurowy

Zmiany te wywierają istotny wpływ na rynek biurowy, przede wszystkim w miastach regionalnych, które przez wiele lat były naturalną lokalizacją dla centrów usług, dzięki niższym kosztom operacyjnym i dostępowi do talentów. Dziś jednak rynki biurowe w regionach notują rosnące poziomy pustostanów. Brakuje natomiast inwestorów, którzy mogliby wypełnić duże powierzchnie.

Branża usług dla biznesu nadal pozostaje jednym z najważniejszych segmentów polskiej gospodarki oraz kluczową grupą najemców biur. Sektor BPO/SSC generuje około 16 proc. całkowitego popytu na powierzchnie biurowe w kraju. Liderami aktywności na rynkach regionalnych pozostaje Kraków i Wrocław, co potwierdzają m.in. niedawne renegocjacje umów najmu realizowane m.in. przez takie firmy. jak Motorola Solutions (Green Office) i Shell (DOT Office).

Mniej powierzchni, więcej jakości

Najnowsze dane pokazują, że w centrach usług dla biznesu pracuje w Polsce niemal 489 tys. osób, a zatrudnienie w pierwszym kwartale 2025 roku było o ponad 6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Sektor nie doświadcza zatem regresu, lecz przechodzi intensywną transformację, która zmienia również strategię i modele wynajmu powierzchni biurowych. Firmy nie rezygnują z biur, ale redefiniują ich funkcję i optymalizują przestrzeń.

Priorytety najemców zmieniają się, metraż przestaje być kluczowy, na znaczeniu zyskuje jakość. Firmy z sektora BPO/SSC stawiają dziś głównie na certyfikowane budynki klasy A, położone w najlepiej skomunikowanych lokalizacjach, oferujące szeroki wachlarz udogodnień, jak kawiarnie, tarasy, strefy relaksu, czy infrastruktura dla rowerzystów. Przesunięcie popytu w stronę topowych lokalizacji szczególnie widoczne jest w Warszawie, gdzie poziom pustostanów w centrum spadł do 6,9 proc. Przy niskiej dostępności nowych projektów oznacza to rosnącą konkurencję o biura odpowiadające wymaganiom zaawansowanych procesów biznesowych.

Core & Flex zamiast klasycznej ekspansji

W nowych realiach firmy coraz częściej decydują się na model Core & Flex. Tradycyjne biura (core) pełnią funkcję centrów zarządzania, integracji oraz umacniania kultury organizacyjnej, natomiast biura elastyczne (flex) wykorzystywane są do obsługi projektów tymczasowych, nowych zespołów czy działań rekrutacyjnych. Nie obserwujemy więc rezygnacji ze standardowych biur, lecz ich funkcjonalną reorganizację, celem dostosowania przestrzeni do nowego systemu pracy i zmiennych potrzeb projektowych. Rośnie również popularność podnajmu, który umożliwia efektywne zagospodarowanie nadwyżkowych powierzchni.

Rosnące koszty pracy oraz rozwój technologii AI powodują spadek zapotrzebowania na pracowników realizujących zadania powtarzalne. Polska nie jest już rynkiem taniej siły roboczej dla globalnych korporacji, ale zapleczem oferującym specjalistyczne usługi o wysokiej wartości. To z kolei wymusza zmianę standardów powierzchni biurowych w kierunku przestrzeni wspierających zaawansowane procesy, współpracę, kreatywność, bezpieczeństwo oraz zgodność z ESG.

Reorganizacja portfeli biurowych

Strategiczne posunięcia w zakresie najmu umożliwiają optymalizację kosztów i pozwalają firmom elastycznie dopasować przestrzeni do bieżącej skali działalności. To także sygnał, że sektor wchodzi w etap porządkowania portfeli biurowych. Część firm rozważa konsolidację biur regionalnych lub relokację do mniejszych, lecz lepszych jakościowo przestrzeni. Relokacja wiąże się zwykle z redukcją metrażu średnio o 20–30 proc. Z drugiej strony natomiast presja na powrót pracowników do biur ogranicza zakres cięć powierzchni. Trend jest jednak wyraźny - mniej metrów, więcej jakości.

Inwestycje w sektorze BPO/SSC realizowane są obecnie w Polsce, nie poprzez ekspansję powierzchniową, ale poprzez konsolidację zasobów, poprawę jakości środowiska pracy, wdrażanie nowych technologii oraz wybór przestrzeni bardziej dostosowanych do hybrydowego modelu pracy i wspierających funkcjonowanie specjalistycznych centrów kompetencyjnych.

Z raportu Walter Herz - 26 trendów biurowych na 2026 rok, opracowanego wspólnie z partnerami wynika, że biuro przyszłości redefiniuje rolę miejsca pracy. Przestrzeń biurowa zyskuje nową funkcję, staje się doświadczeniem i strategicznym narzędziem rozwoju organizacji.

Jako element tożsamości firmy, wspiera kulturę organizacyjną, dobrostan pracowników oraz przewagę konkurencyjną. W centrum zmian znajduje się człowiek, technologia i zrównoważony rozwój. Proces ewolucji napędzają trzy trendy: transformacja powierzchni, automatyzacja i integracja technologiczna oraz humanizacja pracy w erze sztucznej inteligencji.
Dział HR oraz Administracja zyskują natomiast funkcję strategicznego lidera zmian, planującego posunięcia niczym Królowa Szachowa. Ich zadaniem jest koordynacja wdrażania innowacji, ESG, zarządzanie kulturą organizacyjną, doświadczeniem pracownika oraz budowanie spójnego i przyjaznego ekosystemu pracy.

– Biuro to dziś nie tylko koszt operacyjny, ale strategiczna inwestycja w ludzi, kulturę i reputację firmy. Przestrzeń staje się narzędziem budowania zaangażowania, innowacji i odporności organizacji. Firmy, które postrzegają w ten sposób miejsce pracy zyskują przewagę na rynku. W raporcie ”26 trendów biurowych na 2026 rok”, naświetlamy kierunek, w jakim zmierza sektor biurowy, jak również wskazujemy konkretne rozwiązania dla działów Administracji i HR, dotyczące wdrażania zmian w przestrzeni biurowej – podkreśla Magdalena Zagrodnik, Partner / Board Member w Walter Herz.

Przestrzeń – biuro jako doświadczenie i symbol marki

– Biura przyszłości to żywe ekosystemy, w których przestrzeń wspiera rozwój zespołów, kreatywność i relacje. Miejsce pracy staje się nośnikiem tożsamości organizacji oraz jednym z najistotniejszych narzędzi employer brandingu – mówi Michał Orłowski, Director / Head of Leasing and Asset Management w Karimpol Polska.

Nowoczesne biura są elastyczne, dopasowane do hybrydowego stylu pracy i zintegrowane z miejską infrastrukturą. Rosnący segment biur elastycznych (flex) pozwala firmom szybko skalować działalność, testować nowe rynki i reagować na zmiany biznesowe. Flexy stają się rynkowym standardem, oferując pełną obsługę, niższy próg wejścia i krótsze zobowiązania.
Na znaczeniu zyskuje komfort, ergonomia i wellbeing. Trend Biophilic Design 2.0 wprowadza naturę do przestrzeni pracy. Zieleń, światło dzienne i naturalne materiały poprawiają koncentrację, redukują stres i wzmacniają poczucie dobrostanu. Ergonomia obejmuje dziś całe środowisko, od biurek z regulacją, po strefy ruchu i rozwiązania dla osób neuroatypowych.
Jednocześnie, zrównoważony rozwój (ESG) staje się wymaganym standardem. Budynki wyposażane są w panele fotowoltaiczne, systemy odzysku ciepła, inteligentne zarządzanie mediami i infrastrukturę dla elektromobilności. Odporność energetyczna biur to, nie tylko ekologia, ale realna przewaga konkurencyjna, która wpływa na poziom kosztów operacyjnych i wizerunek firmy.

Technologia – cyfryzacja i inteligentne zarządzanie

Biuro 2026 roku to cyfrowy organizm, w którym technologia działa w tle, dbając o komfort, efektywność i bezpieczeństwo. Systemy oparte na AI, IoT i BMS integrują zarządzanie oświetleniem, klimatem, energią i dostępem. Dane w czasie rzeczywistym stają się podstawą predykcyjnego zarządzania i optymalizacji kosztów. Działy administracji stają się natomiast centrami analizy danych, a nie tylko obsługi operacyjnej.

Nowa generacja technologii komunikacyjnych zmienia sposób współpracy i organizacji spotkań. Inteligentne sale z funkcjami auto-framingu, voice trackingu i redukcji szumów czynią komunikację hybrydową płynną i naturalną. Standardem staje się model BYOM (Bring Your Own Meeting), który umożliwia łączenie się z dowolnego urządzenia i platformy jednym kliknięciem.

Przyszłość wizualizacji w biurach tworzą interaktywne przeszklenia i nowoczesne ekrany LED zintegrowane z przestrzenią, szklane ściany z funkcją ekranu lub interaktywnego panelu. Technologia przenika architekturę, czyniąc przestrzeń bardziej dynamiczną i estetyczną.

Cyfryzacja wspiera także bezpieczeństwo w budynkach. Systemy biometryczne, monitoring AI oraz rozwiązania służące cyberbezpieczeństwu pozwalają na skuteczną ochronę danych i ciągłość operacji. – Wielowymiarowe bezpieczeństwo, fizyczne, sanitarne i cyfrowe staje się jednym z najważniejszych elementów zarządzania nieruchomościami – przyznaje Joanna Piechota-Flinik z Grupy Impel.

Rola AI

W centrum biura 2026 pozostaje człowiek i relacje międzyludzkie. Sztuczna inteligencja nie zastępuje ludzi, lecz wzmacnia ich potencjał, automatyzując rutynowe zadania i pozwalając skoncentrować się na kreatywności i rozwoju.

W biurach przyszłości AI wspiera także personalizację kariery. Systemy analizują umiejętności, potrzeby oraz tempo rozwoju pracowników, budując indywidualne ścieżki kompetencyjne. Zamiast rocznych ocen pojawia się ciągłe, oparte na danych wsparcie rozwojowe.

W nadchodzącym czasie zmieni się również rola liderów. Z nadzorców stają się mentorami i moderatorami dla zespołów, kształtując kulturę empatii, autonomii i zaufania. Organizacje przechodzą na model skill-based workforce, w którym liczą się kompetencje, a nie stanowiska. Rosnąca rola wellbeing i poczucia sensu sprawia, że firmy inwestują w programy mental fitness, digital detox i coaching odporności. Dobrostan staje się mierzalnym wskaźnikiem efektywności.

Biuro 2026 to przestrzeń, która nie tylko wspiera produktywność, ale także buduje tożsamość i odporność organizacyjną firmy, stając się kluczowym narzędziem strategicznym.