Biurowce, strona 3

Nastroje na Expo Real 2025 były wyraźnie lepsze niż przed rokiem, choć inwestorzy zachowują coraz większą ostrożność. Kapitału nie brakuje, jednak poszukiwanie okazji i szybkie, ryzykowne transakcje odchodzą do przeszłości. W centrum uwagi inwestorów jest dziś przede wszystkim jakość. Rynek wchodzi w fazę dojrzałej selekcji i długofalowych strategii.
– Obserwując postawę uczestników Expo Real 2025, nie sposób oprzeć się wrażeniu, że czas nieskrępowanego optymizmu na europejskim rynku inwestycyjnym minął. Jego miejsce zajął dojrzały, rozważny i mocno selektywny popyt na nieruchomości. Spotkania i rozmowy, które odbyliśmy w Monachium, odsłoniły obraz rynku wchodzącego w nową, bardziej wymagającą fazę. Nastawienie inwestorów można określić jako wyjątkowo wyważone i przemyślane. Wybór aktywów przypomina proces analityczny. Sektor wraca do fundamentów i stawia na jakość. Inwestorzy odchodzą od spekulacyjnego poszukiwania okazji. Najważniejsza jest dziś długoterminowa wartość aktywów oraz bezpieczny, przewidywalny zysk – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Przede wszystkim długoterminowa stabilność aktywów

– Skończyła się pogoń za okazjami, inwestorzy uciekają w jakość. Głównymi kryteriami wyboru staje się stabilność rynkowa i wysoki standard aktywów. Możemy mówić o swoistej ucieczce w jakość. Uwagę inwestorów przyciągają głównie najwyższej klasy aktywa, wysoko oceniane również pod względem ESG – informuje Bartłomiej Zagrodnik.

– Expo Real 2025 pokazało, że inwestorzy nie patrzą już na rynek nieruchomości jako całość, ale koncentrują się na najlepszych aktywach w poszczególnych sektorach. Analizie poddawane są wszystkie klasy nieruchomości, o ile oferują wysoki standard, rozsądną wycenę i lokalizację gwarantującą stabilność – mówi Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz. – Pytania o polski rynek nie dotyczą już jego potencjału gospodarczego, ten jest dziś bezdyskusyjny. Polska, z jednym z najwyższych wskaźników wzrostu PKB w Europie, postrzegana jest jako bezpieczna przystań i motor rozwoju regionu. Kluczowe pytanie brzmi, jak zidentyfikować projekty, które będą liderami za dziesięć czy dwadzieścia lat. W tym obszarze widzimy też naszą strategiczną rolę jako doradców – dodaje Emil Domeracki.

– Obserwujemy wzrost płynności, ale rynek daleki jest od euforii. Inwestorzy bardzo dokładnie analizują każdy projekt pod kątem zdolności do generowania dochodu w dłuższej perspektywie. Uczestnicy rynku oczekują na decyzje banków centralnych w sprawie stóp procentowych, które są kluczowe dla odblokowania pełnego potencjału transakcyjnego w nadchodzących kwartałach. Jednocześnie, co jest niezwykle budujące, rośnie siła i aktywność polskiego kapitału, który odpowiada już za 15 proc. całkowitego wolumenu transakcji realizowanych w Polsce. Doskonale rozumie lokalną specyfikę i potrafi dostrzec korzyści tam, gdzie zagraniczne fundusze bywają wciąż jeszcze zbyt zachowawcze – zaznacza Emil Domeracki.

Logistyka liderem inwestycyjnym

Mimo wzrastającej aktywności inwestorów w regionie CEE, widocznej m.in. w liczbie transakcji realizowanych w Polsce, rynek charakteryzuje się wybiórczością inwestycji oraz relatywnie niskimi wolumenami transakcyjnymi. Nadal utrzymuje się luka w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi i nabywcami, co ogranicza liczbę finalizowanych transakcji, szczególnie w segmencie największych aktywów biurowych i handlowych. Nieruchomości logistyczne pozostają natomiast w pozycji inwestycyjnego lidera, przyciągając zainteresowanie największych graczy.

Sektor magazynowy i przemysłowy jest obecnie najbardziej pożądanym segmentem inwestycyjnym. Zainteresowanie tymi aktywami napędza m.in. nearshoring czyli przenoszenie produkcji bliżej europejskich rynków zbytu i nieustanny rozwój e-commerce. W efekcie Polska umacnia swoją pozycję strategicznego centrum logistycznego Europy. Popyt na obiekty magazynowe i produkcyjne jest tak duży, że kluczowym wyzwaniem dla rynku staje się zabezpieczenie odpowiednich gruntów pod kolejne, technologicznie zaawansowane projekty w tym segmencie.

– Polska jest obecnie synonimem europejskiej logistyki. W Monachium niemal każda dyskusja o łańcuchach dostaw kończyła się odniesieniem do naszego kraju. Zainteresowanie projektami logistycznymi, zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów nie słabnie. Chodzi nie tylko o standardowe hale magazynowe, ale zaawansowane ekosystemy logistyczne spełniające najwyższe normy środowiskowe. Mimo dojrzałości tego rynku, jego potencjał wzrostu wciąż pozostaje znaczący – komentuje Bartłomiej Zagrodnik.

– Popyt na dobrze przygotowane grunty pod logistykę oraz projekty PRS i data centers jest bardzo wysoki. Obecnie Land Development to jednak znacznie więcej niż sam zakup ziemi. Priorytetem staje się przygotowanie terenu pod wymogi ESG od początku realizacji projektu. Wybór gruntu wiąże się z kompleksowym planowaniem inwestycji na przyszłość. Podczas rozmów w Monachium inwestorzy koncentrowali się, nie tylko na dostępności działek, ale przede wszystkim na due diligence gruntów w kontekście wytycznych ESG, zabezpieczeniu dostępu do zielonej energii oraz projektowaniu inwestycji pod certyfikację oraz preferencyjne finansowanie bankowe. Kluczową rolę odgrywa aktualnie prognozowanie regulacji i wymogów obowiązujących w perspektywie dekady. To wartość dodana, której poszukuje świadomy kapitał – podkreśla Emil Domeracki.

– Jednym z najgorętszych tematów kuluarowych rozmów na Expo Real 2025 był też sektor najmu instytucjonalnego (PRS), co potwierdza jego pozycję jako jednego z najbardziej perspektywicznych segmentów rynku w kontekście przyszłych wzrostów. Zmiany demograficzne i społeczne, rosnąca mobilność zawodowa oraz coraz większa akceptacja najmu jako stylu życia tworzą solidny fundament dla stabilnego popytu. Sektor, który jeszcze do niedawna pozostawał niszowy dziś staje się strategicznym elementem portfeli największych funduszy instytucjonalnych. Mieszkania na wynajem wchodzą do inwestycyjnej ekstraklasy – podsumowuje Bartłomiej Zagrodnik.

Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Polsce rośnie, szczególnie w ośrodkach regionalnych. Tendencja do redukcji zajmowanych powierzchni odwraca się, firmy zaczynają zwiększać przestrzeń do pracy.

– Coraz silniej przebijająca się potrzeba powrotu do pracy stacjonarnej to dobry sygnał dla sektora biurowego. Nowych inwestycji biurowych jest nadal jak na lekarstwo, ale zainteresowanie najmem rośnie, co w ostatnich miesiącach mogliśmy obserwować przede wszystkim na rynkach regionalnych. Dobrym prognostykiem dla sektora biurowego jest też wzrastająca średnia powierzchnia najmu – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz. – Miasta regionalne wyprzedzają Warszawę pod względem popytu i liczby projektów w realizacji. Warszawski rynek notuje natomiast wyższy przyrost nowej podaży, który w regionach jest tym roku znikomy – dodaje.

Skok popytu na biura w regionach

Na wszystkich rynkach biurowych dominują renegocjacje umów. Firmy wolą przedłużać kontrakty niż przenosić się do innych lokalizacji. W zajmowanych biurach zatrzymują je wysokie koszty związane z relokacją. Trend najbardziej pogłębia się w Krakowie i Wrocławiu, gdzie odnawianych umów jest najwięcej. Istotne jednak, że w największych miastach w Polsce w ostatnich miesiącach notowany jest spory wzrost zapotrzebowania na powierzchnie biurowe.

Wzmożona aktywność najemców sprawiła, że do połowy bieżącego roku na 8 największych rynkach regionalnych, poza Warszawą wynajęte zostało łącznie niemal 400 tys. mkw. powierzchni. A to oznacza ponad 50 proc. wzrost łącznego popytu w regionach drugim kwartale br. w porównaniu z tym samym okresem w 2024 roku.

W pierwszym półroczu 2025 roku w Warszawie do najemców trafiło natomiast około 300 tys. mkw. biur, podobna ilość, jak rok wcześniej.

W strukturze regionalnego popytu wybija się Kraków, którego udziałem był w ostatnich miesiącach największy wzrost zapotrzebowania na powierzchnie. W drugim kwartale br. w stolicy Małopolski wolumen wynajmu był zbliżony do popytu w Warszawie. Na krakowskim rynku biurowym, jak oblicza Walter Herz, do połowy tego roku zakontraktowane zostało przeszło 170 tys. mkw. powierzchni, we Wrocławiu podpisane zostały umowy na ponad 80 tys. mkw. biur, a w Trójmieście chłonność rynku przekroczyła w tym czasie 50 tys. mkw. Wiodącą rolę poza Warszawą niezmiennie odegrali najemcy z branży IT i sektora usług dla biznesu.

Nowe projekty inicjowane tylko w Warszawie

Wysokie koszty realizacji inwestycji oraz utrzymujący się w regionach spory poziom pustostanów, przekraczający średnio 17 proc. sprawia, że inwestorzy wstrzymują się z budową nowych projektów. Regiony zyskały w tym roku tylko śladową ilość nowej powierzchni, dzięki ukończeniu w Poznaniu niewielkiego budynku biurowego.

W Warszawie z kolei w pierwszym półroczu br. oddane zostało 85 mkw. nowej powierzchni w czterech projektach. Ukończony został m.in. budynek biurowy The Bridge (47 tys. mkw.) i Office House (27 tys. mkw.) w wielofunkcyjnym kompleksie T22. W drugiej połowie roku na warszawskim rynku planowane jest oddanie do użytkowania projektu V-Tower (32 tys. mkw.) i budynku Studio A (26 tys. mkw.).

W realizacji pozostaje m.in. wieża biurowa Skyliner II i Upper One. W trakcie przygotowania do budowy są natomiast w Warszawie kolejne budynki w kompleksie VIBE, nowy biurowiec w inwestycji przy Towarowej 22 oraz projekt LightOn Warsaw (23 tys. mkw.), zlokalizowany przy ulicy Prostej 69. Współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie oscyluje w okolicy 10 proc., utrzymując się na stabilnym poziomie.

W całej biurowej Polsce w budowie pozostaje zaledwie przeszło 320 tys. mkw. powierzchni, w tym 190 tys. mkw. łącznie w największych miastach regionalnych i 130 tys. mkw. w Warszawie. Na krakowskim rynku, gdzie buduje się najwięcej, w realizacji jest około 65 tys. mkw. powierzchni, a w Poznaniu przeszło 50 tys. mkw.

Jeśli planowane terminy oddania inwestycji zostaną przez deweloperów dotrzymane, krajowe zasoby biurowe mają szansę zwiększyć się w tym roku o ponad 200 tys. mkw. nowej powierzchni, szacują analitycy Walter Herz.

Czy Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) zrewolucjonizują proces budowlany w Polsce? Czy okażą się nową jakością w realizacji projektów mieszkaniowych i komercyjnych?
Przyjęta niedawno nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku, w tym Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) mają na celu przyspieszenie realizacji poszczególnych etapów procesu inwestycyjnego i usprawnienie współpracy inwestorów z lokalnymi władzami przy realizacji większych i bardziej złożonych projektów budowlanych. Nowe narzędzie w perspektywie kilku lat ma szansę istotnie wpłynąć na dynamikę rozwoju budownictwa w Polsce. Pierwsze projekty realizowane na podstawie ZPI zweryfikują wkrótce efektywność tej formuły inwestycyjnej. Deweloperzy liczą też na to, że nowe regulacje otworzą drogę do wykorzystania niedostępnych dotąd gruntów inwestycyjnych, dzięki zmianie ich przeznaczenia.
Przyspieszenie procedur
Zintegrowane Plany Inwestycyjne są jedną z form planowania przestrzennego. Zostały wprowadzone po to, by umożliwić szybszą realizację projektów w porównaniu z tradycyjnymi procedurami, opartymi na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) czy przy wykorzystaniu mało skutecznej specustawy lex deweloper, dającej także możliwość zmiany funkcji terenów, ale związanej tylko z realizacją projektów mieszkaniowych.
Wprowadzenie nowych regulacji ma na celu uporządkowanie i uproszczenie procesów budowlanych oraz zwiększenie transparentności współpracy inwestorów z lokalnymi władzami. Rozwiązanie umożliwić ma realizację projektów na jasnych i przewidywalnych zasadach dla obu stron w zakresie wzajemnych zobowiązań, pozwalając jednocześnie kształtować zabudowę w sposób bardziej kompleksowy i elastyczny.
Kluczowym elementem ZPI jest umowa urbanistyczna, która precyzyjnie definiuje zobowiązania inwestora oraz korzyści dla gminy, tj. realizację przez firmy inwestycji uzupełniających, takich jak infrastruktura drogowa, społeczna czy rekreacyjna. Co istotne, decyzja o przystąpieniu przez gminę czy miasto do umowy z inwestorem, której załącznikiem jest projekt ZPI wiąże się z przyjęciem projektu w przedstawionej przez inwestora formie. Radni nie mogą wnosić do projektów poprawek. Wszelkie negocjacje dotyczące kształtu i warunków realizowanego projektu zamknięte zostają przed jego formalnym złożeniem dokumentów.
Dostęp do terenów bez MPZP
Największą zaletą ZPI jest możliwość realizacji inwestycji na obszarach, gdzie brakuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co umożliwia dostęp do nowych, atrakcyjnych lokalizacji i potencjalnie pozwala odblokować tzw. trudne grunty, na przykład poprzemysłowe.
Atutem znowelizowanego rozwiązania ma być również przyspieszenie procesu inwestycyjnego. Procedura ZPI ma być znacznie krótsza niż klasyczne uchwalanie MPZP. Ma pozwolić inwestorom na szerszy udział w procesie kształtowania warunków realizacji inwestycji i możliwość zamknięcia ustaleń jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Zwiększa to znacząco bezpieczeństwo prawne i finansowe inicjowanych na takich zasadach przedsięwzięć.
– Nowe rozwiązanie daje inwestorom możliwość większej kontroli podczas realizacji inwestycji, ale istnieje też pewne ryzyko związane z ZPI. Warunki umowy urbanistycznej zmogą być niekorzystne dla inwestorów na przykład ze względu na wygórowane wymagania lokalnych władz, dotyczących inwestycji uzupełniających. Poza tym, firmy które zdecydują się na realizację projektów w tej formule zobowiązane są do przeprowadzenia minimum 21 dniowych konsultacji społecznych, które wydłużają proces i mogą prowadzić także do zablokowania inicjatywy – informuje Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz. – Inwestor może być też zobowiązany do przekazania gminie gruntów i infrastruktury lub pokrycia dodatkowych kosztów, bez ściśle określonego odniesienia i zachowania proporcji pomiędzy inwestycją główną i uzupełniającą. Dodatkowo, ZPI musi być zgodny z planem ogólnym gminy lub studium uwarunkowań, co wymaga analizy formalnej i potencjalnie prognozy oddziaływania inwestycji na środowisko – zauważa Emil Domeracki.
Walory wizerunkowe
Z drugiej strony, poprzez dostarczenie miastom i gminom elementów infrastruktury publicznej, jak obiekty użyteczności publicznej, szkoły, przedszkola, placówki medyczne, obiekty sportowe, strefy rekreacyjne, infrastruktura drogowa, czy sieć kanalizacyjna inwestorzy będą mogli budować pozytywne relacje z władzami i społecznością lokalną, wzmacniać wzajemne zaufanie, co może ułatwiać realizację kolejnych przedsięwzięć inwestycyjnych.
– Postrzegamy Zintegrowane Plany Inwestycyjne jako kluczowy element nowoczesnego planowania przestrzennego i narzędzie przyspieszające inwestycje. Walter Herz Land Investment dysponuje odpowiednimi kompetencjami, z których korzystają inwestorzy wdrażający projekty na podstawie ZPI. Wspieramy inwestorów w rozmowach z samorządem, dążąc do wypracowania zrównoważonych warunków umów urbanistycznych, maksymalizujących korzyści dla obu stron. Zainicjowana przez nas realizacja dwóch procedur ZPI umożliwi wkrótce demonstrację efektywności nowego mechanizmu inwestycyjnego w praktyce – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.
W ramach przygotowywanej przez Walter Herz Land Investment inwestycji mieszkaniowo-komercyjnej na terenie aglomeracji warszawskiej procedura ZPI pozwala na integrację interesów dewelopera, który planuje budowę ponad 40 tys. mkw. użytkowej powierzchni mieszkalnej z potrzebami gminy, takimi jak realizacja szkoły podstawowej oraz rozbudowa infrastruktury drogowej. Umożliwia to gminie pozyskanie kluczowej infrastruktury bez angażowania własnych środków budżetowych. Przy realizacji tego projektu Walter Herz pełni rolę koordynatora, zapewniając skuteczność negocjacji i zgodność inwestycji z dokumentami strategicznymi.
Firma zapewnia inwestorom wsparcie w całym procesie inwestycyjnym, od analizy zgodności projektu z kluczowymi dokumentami, jak plan ogólny lub studium uwarunkowań poprzez uzyskanie wymaganych opinii i uzgodnień, po koordynację prognoz środowiskowych. Opracowuje strategie komunikacji z lokalnymi społecznościami, ograniczając ryzyko sprzeciwu poprzez transparentne konsultacje i nakreślenie korzyści społecznych.
ZPI w Warszawie
Zintegrowane Plany Inwestycyjne mają potencjał, by stać się jednym z kluczowych narzędzi planistycznych, ale ich skuteczne wykorzystanie będzie zależało od podejścia do współpracy administracji lokalnej. Przepisy dotyczące ZPI są bardzo ogólne. Samorządy lokalne w drodze uchwały mają jednak możliwość opracowania procedur sporządzania ZPI oraz wydawania wytycznych i instrukcji, dotyczących zawieranych umów urbanistycznych. Aby ułatwić inwestorom zadanie Kraków i Warszawa opracowały już odpowiednie dokumenty porządkujące warunki realizacji inwestycji w tym trybie.
W Warszawie przy uwzględnianiu wniosku o uchwalenie ZPI, poza inicjatywą realizacji elementów infrastruktury społecznej, komunikacyjnej czy rekreacyjnej, brane są pod uwagę propozycje inwestorów dotyczące przekazania części projektowanych mieszkań w ramach inwestycji głównej do miejskiego zasobu mieszkań komunalnych. W umowie urbanistycznej mogą być również ujęte inne rozwiązania związane z realizacją celów polityki miejskiej we współpracy z miastem, jak np. remonty pustostanów, rewitalizacje kamienic, czy budowa lokali mieszkalnych do zasobu miejskiego na działce miasta.
Sprecyzowane stawki świadczeń
Wskazane zostały konkretne stawki świadczeń rzeczowych i pieniężnych, które będzie musiał pokryć inwestor, chcący prowadzić projekt w stolicy. Wartość oczekiwanej partycypacji inwestorów w ramach projektów uzupełniających według wytycznych wydanych przez miasto sięgać ma 10 proc. wskaźnika (wartość uśredniona dla miasta) w stosunku do projektowanej powierzchni użytkowej mieszkań, a w przypadku inwestycji komercyjnych 5 proc. wskaźnika w porównaniu do realizowanej powierzchni użytkowej.
Miasto założyło również, że zakres inwestycji uzupełniających będzie ustalany jeszcze przed złożeniem formalnego wniosku. Instrukcja szczegółowo określa też kolejność uzgodnień, które trzeba wykonać przed faktycznym złożeniem wniosku o ZPI.
Władze Warszawy w trosce o przyrodę zakazały m.in. utwardzania terenu w bezpośrednim otoczeniu drzew i wykonywanie prac ziemnych w obrębie rzutu korony drzewa oraz w odległości mniejszej niż 3 m od pnia. Ochroną objęte zostały także obiekty dziedzictwa kulturowego i zabytki. Na terenach, których dotyczą wnioski o ZPI wyznaczono także minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc parkingowych dla samochodów i rowerów oraz minimalny obszar zieleni, a także maksymalną wysokość zabudowy.

Uczniowie Liceum Edukacji Wielojęzycznej rozpoczną naukę po wakacjach w nowej lokalizacji szkoły, która mieściła się będzie teraz w budynku Metron, usytuowanym przy al. Niepodległości 69 w Warszawie. W nowoczesnym biurowcu, położonym na Mokotowie, tuż przy stacji metra szkoła wynajęła 850 mkw. powierzchni, obejmującej całe piętro.

Kompleksowego wsparcia w procesie najmu oraz negocjacjach warunków kontraktu udzielili najemcy doradcy Walter Herz – Emilia Legierska i Monika Szymczyk.
Liceum Edukacji Wielojęzycznej jest kameralną szkołą z przyjazną atmosferą i indywidualnym podejściem do każdego ucznia, zapewniającą optymalne warunki do nauki oraz odkrywania i rozwijania talentów. LEW kładzie nacisk na naukę języków obcych i umiejętność ich praktycznego wykorzystania, co jest kluczowe w dzisiejszym świecie i otwiera możliwości studiowania na światowych uniwersytetach. Szkoła uczy podejmowania świadomych wyborów i krytycznego myślenia, a wykwalifikowana kadra inspiruje, motywuje i wspiera uczniów na każdym etapie edukacyjnej podróży.

– Najemca wprowadzi się do budynku Metron w sierpniu br., by mieć wystarczającą ilość czasu do przygotowania przestrzeni do rozpoczęcia nauki po przerwie wakacyjnej. Poza dogodnym dla cyklu roku szkolnego terminem rozpoczęcia najmu, przy wyborze nowej lokalizacji szkoły ważny był również odpowiedni dla funkcjonowania placówki edukacyjnej standard przestrzeni i odpowiednie nasłonecznienie powierzchni. Ponadto, podczas poszukiwań istotne było, żeby w okolicy mieściły się obiekty sportowe i kluby fitness, które można byłoby wykorzystać w trybie zajęć oraz wygodny parking dla rodziców– mówi Emilia Legierska, Transaction Director w Walter Herz.

– Metron cieszy się zainteresowaniem wśród szkół i uczelni wyższych ze względu na aranżację przestrzeni umożliwiającą efektywne rozmieszczenie sal dydaktycznych, a także oferowane zabezpieczenia i wysoki standard powierzchni. Dla placówek edukacyjnych decydujące znaczenie ma również strategiczne usytuowanie budynku przy jednej z głównych arterii miasta, w bezpośrednim sąsiedztwie wejścia do stacji metra Wierzbno. Takie położenie gwarantuje szybki i wygodny dojazd do ścisłego centrum Warszawy, a także dostęp do szerokiej oferty usług w najbliższym otoczeniu - informuje Krystian Cyganek, Business & Project Developer w Alides Polska.

Szkoły i uczelnie niepubliczne, jak podaje Walter Herz, aktywnie poszukują obecnie nieruchomości komercyjnych dla swojej działalności ze względu na ograniczony dostęp do infrastruktury publicznej i brak wolnych budynków oświatowych, którymi zarządzają lokalne samorządy. Nieruchomości komercyjne zapewniają centralne lokalizacje z dobrą komunikacją oraz możliwość elastycznej aranżacji wnętrz, którą zwykle bez ograniczeń umożliwiają najemcom właściciele budynków.

Doradcy Walter Herz przyznają, że powierzchnie komercyjne dają placówkom oświatowym dużą swobodę w kształtowaniu przestrzeni, są bardziej dostosowane do specyfiki niektórych szkół, które potrzebują indywidualnych rozwiązań z większą ilością wyodrębnionych, różnego rodzaju sal i przestrzeni wspólnych, a także auli, czy pomieszczeń do zajęć artystycznych i sportowych. Poza tym, nowoczesne, obiekty komercyjne zlokalizowane w atrakcyjnych rejonach miasta dodatkowo podnoszą prestiż placówki, co ma istotny wpływ na proces rekrutacji uczniów i konkurencyjność szkoły na rynku.

Biurowiec Metron położony jest przy alei Niepodległości 69 w Warszawie. Budynek należący do firmy Alides Polska Holding oraz AYA Properties Fund oferuje 10 000 mkw. powierzchni użytkowej i ponad 160 miejsc parkingowych. Biurowiec uzyskał certyfikat BREEAM na poziomie Excellent. W pobliżu obiektu znajdują się liczne sklepy, lokale usługowe, restauracje, apteki, hotel, czy centrum medyczne.

Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz
Rynek elastycznych biur w Polsce dynamicznie rośnie. W najbliższych latach możemy oczekiwać przyspieszenia tempa jego rozwoju.

W siedmiu największych miastach w Polsce oferowanych jest obecnie łącznie ponad 420 tys. mkw. powierzchni flex, co stanowi przeszło 3 proc. w całkowitej podaży biur na naszym rynku. W Warszawie i Krakowie flexy mają po około 4 proc. udziału w sektorze. Biorąc pod uwagę wysokie koszty aranżacji powierzchni biurowych i zmieniający się globalnie model pracy w najbliższych latach elastyczne biura będą znacznie energiczniej zwiększać swój potencjał w Polsce, zbliżając się do poziomów rejestrowanych na rynkach europejskich.

Rynek flex – trend na różnorodność

Trendy, jakie kształtują rynek elastycznych biur w Polsce związane są głównie z coraz większą polaryzacją form oferowanego najmu. Propozycje kierowane do najemców stają się bardziej różnicowane i bogate. Mocniej rysuje się też trend związany z myśleniem o biurze jak o usłudze (Backend-as-a-Service), u podstaw której leży pełna integracja z zaawansowanymi technologiami i zasadami ESG oraz społeczność.

Na rynku flex w Polsce rozwija się subskrypcyjny model biura, w którym firmy korzystają z dostępu do elastycznych powierzchni w wielu lokalizacjach w różnych miastach w ramach opłaty miesięcznej. Spośród dostępnych opcji coraz chętniej wybierane są także biura satelitarne. Nasila się zjawisko powstawania satelitarnych biur, aranżowanych blisko miejsca zamieszkania pracowników, które stanowią swoiste uzupełnienie dla siedziby głównej firmy.

Jednocześnie trwa rozbudowa elastycznych zasobów wewnątrz tradycyjnych biurowców, co jest świetnym sposobem na wykorzystanie wolnych powierzchni biurowych i podbicie popularności budynków na rynku.

Biznes traktuje dziś flexy jako typową alternatywę dla tradycyjnych biur. Nie jak tymczasowe rozwiązanie, ale strategiczny wybór zastępujący konwencjonalne powierzchnie. Niektóre organizacje całkowicie rezygnują ze standardowych biur i decydują się na całkowite przeniesienie działalności do elastycznych przestrzeni biurowych ze względu na przewidywalność kosztów, możliwość swobodnego skalowania i krótszy czas uruchamiania działalności.

Warszawa i Kraków liderami rynku

Największy udział w rynku elastycznych biur ma Warszawa, przypada na nią ponad połowa przestrzeni flex dostępnych w kraju. Warszawski rynek oferuje około 235 tys. mkw. w tym formacie. Liderem rynku flex w regionach jest Kraków z prawie 70 tys. mkw. elastycznych powierzchni. Na kolejnych pozycjach plasuje się Wrocław, Trójmiasto i Poznań. Zainteresowanie elastycznymi przestrzeniami rośnie także w Łodzi i Katowicach. W miastach regionalnych, poza Warszawą oferowanych jest łącznie prawie 190 tys. mkw. elastycznych powierzchni biurowych, co odpowiada około 23 000 stanowiskom pracy.

Tylko w stolicy operatorzy biur flex wynajęli w 2024 roku około 70 proc. więcej powierzchni niż rok wcześniej. W najbliższych latach sektor będzie jeszcze szybciej zwiększał swoje zasoby. W nadchodzącym czasie do oferty trafiać będą kolejne elastyczne powierzchnie w nowych projektach, realizowane także w znacznej mierze w dużych miastach regionalnych.

Flexy w ścisłym centrum z największym wzięciem

Popyt na flexy podbija przede wszystkim hybrydowy model pracy, który generuje większą potrzebę elastyczności najmu. Zainteresowanie biurami flex rośnie szczególnie w Warszawie i Krakowie. Najemcy skupiają się głównie na lokalizacjach centralnych, a szczególnie tych doskonale skomunikowanych, np. w okolicy stacji metra. Z naszych obserwacji wynika, że najczęściej poszukiwane są powierzchnie dla 3–15 osób, tj. w przedziale 20–200 mkw. Rośnie jednocześnie popyt na większe moduły, które wykorzystywane są m.in. przez firmy projektowe i podmioty zagraniczne, rozpoczynające działalność w Polsce.

Wśród najemców elastycznych biur w Polsce dominują firmy z branży IT i e-commerce oraz marketingowe, finansowe, konsultingowe i start-upy, a także międzynarodowe korporacje, poszukujące biur satelitarnych, tymczasowych i elastycznych punktów wejścia na rynek. W regionach popyt generują głównie firmy technologiczne, usługowe i sektor SSC/BPO.

Rynek flex staje się coraz bardziej profesjonalny, a struktura popytu coraz bardziej złożona. Spora chłonność rynku sprawia, że współczynnik niewynajętych przestrzeni elastycznych pozostaje na niższym poziomie niż w przypadku klasycznych powierzchni biurowych i wynosi około 8–10 proc. Operatorzy flex wykorzystują możliwość szybszej komercjalizacji powierzchni w nowych projektach w porównaniu z właścicielami budynków biurowych proponujących tradycyjne powierzchnie.

Nowi gracze

Duża popularność flexów sprawia, że na rynku regularnie pojawiają się nowi operatorzy lokalni, jak np. The Shire, BeIN Offices, Puzzle Office i butikowe firmy oferujące takie powierzchnie w wydaniu premium. Rosnące zapotrzebowanie na elastyczne rozwiązania w Polsce motywuje także wielu deweloperów do uruchamiania własnych marek flex dla zapewnienia dodatkowej, komplementarnej oferty w funkcjonujących biurowcach.

Obok globalnych marek, jak Regus, WeWork, Mindspace, czy Brain Embassy na polskim rynku rozwijają ofertę również lokalni operatorzy, jak np. Chilliflex, Loftmill czy OmniOffice. Właściciele budynków komercyjnych oferują biura w elastycznym formacie m.in. pod takimi markami jak Business Link, CitySpace, czy Quickwork.

Elastyczna oferta obejmuje dziś m.in. powierzchnie coworkingowe, biura serwisowane, biura projektowe na czas określony oraz wirtualne biura. Operatorzy dysponują coraz bardziej zróżnicowanymi propozycjami pod względem lokalizacji, standardu, rozpiętości oferowanych usług i elastyczności warunków najmu. A rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny.

Wśród rynkowych propozycji znaleźć można także powierzchnie klasy premium, oferowane m.in. przez Brain Embassy, The Nest i Mindspace, zapewniające wysokiej klasy design, przestrzeń wellness, kawiarnie i zaplecze eventowe oraz usługi concierge.

Elastyczna przestrzeń od około 800 zł miesięcznie

Stawki czynszowe za flexy w Polsce pozostają zróżnicowane w zależności od miasta, lokalizacji oraz standardu powierzchni. W centrum Warszawy za biurko w elastycznej przestrzeni trzeba zapłacić 300–475 euro miesięcznie. Na rynkach regionalnych miesięczne opłaty za jedno miejsce pracy kształtują się w przedziale 200–375 euro. Stawka najczęściej obejmuje wszystkie koszty, w tym czynsz, media, sprzątanie, dostęp do internetu i przestrzeni wspólnych. W praktyce rozliczenie realizowane jest na podstawie faktur VAT, bez podpisywania klasycznych umów najmu, które zastępuje zwykłe oświadczenie i opłata za dany okres.

Najemcy oczekują krótkich zobowiązań, np. na 1–3 miesiące, skalowalności oraz przejrzystości i sprawnej obsługi. Stąd operatorzy coraz częściej oferują modele „pay-as-you-go”, adaptując swoje działania operacyjne i procedury do modelu usługowego. Firmy zainteresowane najmem liczą natomiast na elastyczne warunki nawet przy biurach prywatnych dla 10–20 osób.

Walter Herz wspiera firmy w procesie poszukiwania przestrzeni flex, oferowanych w różnych miastach, zarówno w modelu prywatnych biur, jak i coworkingu. Doradzamy również operatorom elastycznych przestrzeni w najmie powierzchni biurowych od właścicieli nieruchomości. Wspieraliśmy takie projekty m.in. w Krakowie (The Shire) i Poznaniu (BeIN Offices), a obecnie pracujemy nad kolejnymi we Wrocławiu, Trójmieście i Krakowie.