Biurowce, strona 24

Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami lockdownów, obawia się ponownego zamknięcia. Przypomnijmy, że w 2020 roku w Polsce wprowadzone zostały najsurowsze ograniczenia dotyczące działalności obiektów hotelowych z wszystkich krajów w Europie. Tylko w naszym kraju m.in. nie można było realizować nawet podróży służbowych.

Stąd przewidywania dotyczące wysokości przyszłego zysku z działalności operacyjnej wśród właścicieli hoteli są wciąż bardzo ostrożne. Hotelarze nie zakładają powrotu do rentowności wcześniej niż na koniec 2022 roku. Większość prognozuje natomiast, że powrót do wskaźników sprzed pandemii nastąpi w roku 2023 albo w latach późniejszych. Branża adaptuje się do nowych realiów rynkowych, ale odbudowa sektora hotelowego prawdopodobnie potrwa kilka lat. 

Ostatnie  półtora roku było szczególnie trudne dla hoteli miejskich, które radzą sobie wyraźnie gorzej od obiektów wakacyjnych. Hotele w dużych miastach nadal oczekują na powrót gości biznesowych i zagranicznych, aczkolwiek sytuacja na przestrzeni ostatnich miesięcy poprawiła się i hotele notują wzrastającą liczbę rezerwacji, w tym wzrost zainteresowania ze strony klientów MICE. Dużą niewiadomą jest nadchodzący sezon jesienno-zimowy i możliwe ponowne zamknięcie lub ograniczenie działalności branży. 

Sytuacja na rynku hotelowym jest wciąż  trudna. Tylko około jedna czwarta wszystkich hoteli w Polsce to obiekty zlokalizowane w miejscowościach typowo turystycznych, które radzą sobie w pandemii. Zdecydowana większość hoteli funkcjonuje natomiast permanentnie w warunkach niskich przychodów i niepewności.

Obiekty wakacyjne znajdują się w o tyle dobrym położeniu, że nie są zależne od turystów zagranicznych oraz eventów biznesowych. Ich działalność zawsze oparta była na turystach krajowych. Wkalkulowana jest w nią wysoka sezonowość i mniejszy ruch poza sezonem letnim, więc pandemia nie odbiła się na nich w aż tak dużym stopniu. Można nawet powiedzieć, że ograniczenia pandemiczne podbiły ruch turystyczny w popularnych kurortach w Polsce, które w minionym sezonie letnim przeżywały prawdziwe oblężenie.

Inwestorzy wypatrują okazji

Inwestorzy natomiast oczekują na okazje. Patrząc na długofalowe perspektywy dla sektora hotelowego poszukują obiektów znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej. A ofert takich hoteli aktualnie jest niewiele. Przynajmniej, jeśli mówimy o atrakcyjnie zlokalizowanych obiektach, oferujących ponad 100 pokoi. Ich właściciele, jeśli nawet biorą teraz pod uwagę sprzedaż, nie obniżają cen.

Nie znaczy to jednak, że nie toczą się rozmowy w sprawie potencjalnych transakcji. Poszukiwane są działające obiekty zlokalizowane w dobrych destynacjach turystycznych i miejskich, a także obiekty z potencjałem do zmiany funkcji lub gruntownej modernizacji, których wartość można podnieść.

Wyraźnie widać natomiast, że pandemia odwróciła uwagę wielu inwestorów od inwestowania w obiekty hotelowe. W pierwszej połowie br. w sektorze odnotowana została tylko jedna transakcja. Za 130,5 mln zł zakupiony został przez PHN Property Management, spółkę zależną PHN i PHH hotel Regent usytuowany przy ulicy Belwederskiej w Warszawie. Fundusze inwestycyjne w przeważającej większości mają teraz wstrzymane akwizycje hotelowe. Należy jednak zaznaczyć, że poza wyspecjalizowanymi podmiotami, hotele nigdy nie były dla nich priorytetowymi aktywami. A w pandemii inwestorzy jeszcze bardziej stracili nimi zainteresowanie, szczególnie że wyczekiwanych okazji cenowych na rynku nadal nie ma.

Należy też zauważyć, że aktualna sytuacja związana z pandemią przekłada się na brak możliwości oszacowania przyszłego popytu, a to nie tylko ogranicza aktywność inwestorów, ale także działania banków. Dopóki trwa zagrożenie wirusowe trudno jest mówić o wiarygodnych prognozach dotyczących, zarówno wyników finansowych hoteli, jak wycen aktywów hotelowych. W związku z tym w wielu przypadkach czasowo wstrzymany został proces finalizacji decyzji inwestycyjnych. W Polsce dodatkowym utrudnieniem dla inwestorów jest też forma własności hoteli. Właścicielami większości obiektów hotelowych w naszym kraju są indywidualni przedsiębiorcy, a nie instytucjonalny kapitał, który dominuje na rynkach w Europie.

Działania ratunkowe w sektorze

Rynek hotelowy czekają prawdopodobnie duże zmiany. Hotelarze mierzą się z kolejnymi wyzwaniami, ale nie chcą oddawać nieruchomości po „okazyjnych” cenach. Starają się poprawiać kondycję obiektów, korzystając przede wszystkim z rezerw kapitału własnego. Sięgają też po instrumenty pomocowe oferowane przez państwo. By zmniejszyć lukę budżetową wykorzystują również możliwość dodatkowego wsparcia finansowego i opcje związane z restrukturyzacją zadłużenia, jak moratoria na spłaty kredytów.   

Hotele poszukują jednocześnie nowych modeli działania. Jednym z nich jest oferta na pobyty długoterminowe, które co prawda dają niższą średnią cenę za pokój, ale pozwalają długoterminowo lepiej zarządzać obłożeniem obiektu. Trendem, jaki możemy obserwować natomiast w miejscowościach wakacyjnych jest łączenie pobytów turystycznych z biznesowymi. Oferta hotelowa coraz elastyczniej dostosowywana jest do nowych wymagań rynku, na którym turystyka i praca zdalna coraz bardziej się ze sobą łączą.   

Zamrożone inwestycje

Mimo, że na rynku hotelowym w Polsce mamy do czynienia z niskim wskaźnikiem nasycenia w porównaniu do rynków Europy Zachodniej duża część planowanych realizacji hotelowych jest wstrzymana albo odkładana w czasie. A niektóre już przekwalifikowane zostały na inwestycje innego typu. W 2020 roku i w pierwszej połowie tego roku otworzyły się w prawdzie nowe obiekty hotelowe m.in. w Warszawie, Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu, ale większość z nich to pokłosie inwestycji rozpoczętych w latach wcześniejszych.  

Rozwój inwestycji hotelowych ukierunkowany jest obecnie na lokalizacje turystyczne. To w nich możemy obserwować bardzo dużą aktywność sieci hotelowych. Ostatnio ogłoszone umowy z międzynarodowymi franczyzodawcami dotyczą przede wszystkim obiektów położonych w miejscowościach wakacyjnych. W tym, m.in. hotel Orle Gniazdo Szczyrk z 453 pokojami dołączy na przełomie 2023/2024 roku do sieci Accor pod marką Mercure. W Kołobrzegu otwarty został niedawno po gruntownej renowacji hotel Sand pod marką Royal Tulip. W przyszłym roku na podstawie podpisanej umowy franczyzowej w Szklarskiej Porębie ma z kolei zostać otwarty hotel Holiday In Resort z 87 pokojami.

W latach poprzednich główny nacisk międzynarodowych sieci kładziony był na największe miasta w kraju, a obecnie przy zabezpieczonej sporej liczbie umów franczyzowych i zarządzania, zainteresowanie destynacjami turystycznymi, jak i miastami regionalnymi jest coraz większe.

Nie jest też wykluczone, że niebawem w sektorze obserwować będziemy konsolidacje, przejmowanie mniejszych firm przez dużych, sieciowych graczy, co jest naturalną konsekwencją w sytuacjach spowolnienia rynkowego.    

Boom na grunty i apartamenty w kurortach

Od kilkunastu miesięcy widoczny jest wyraźny spadek zapotrzebowania na działki pod obiekty hotelowe w dużych miastach. Zabezpieczone w latach wcześniejszych grunty, które miały zostać przeznaczone pod inwestycje hotelowe czekają na lepsze czasy albo poszukiwane są dla nich alternatywne formy zagospodarowania. Szczególnie duże zainteresowanie wzbudzają inwestycje w domy studenckie, a także budynki na wynajem długoterminowy, które również realizowane są na gruntach komercyjnych. Pandemia nie odwróciła uwagi funduszy od tego typu projektów, w odróżnieniu od zainteresowania hotelami, które znacząco spadło.

Niemniej, zainteresowanie gruntami pod hotele resortowe wciąż jest wysokie. Wyjątkowe  emocje nieustająco budzą atrakcyjne lokalizacje nadmorskie i górskie. Standardowo mniejszym powodzeniem cieszą się Mazury. 

W polskich kurortach możemy obserwować również boom na apartamenty wakacyjne. Szczególnie dużym powodzeniem cieszą się lokale w inwestycjach bogatych w infrastrukturę podobną do hotelowej, ze strefami rekreacyjnymi i basenami. Lokale w takich ekskluzywnych projektach wyprzedają się przed oddaniem budynków do użytkowania. Dla inwestorów realizacja budynków oferujących apartamenty wakacyjne na sprzedaż i wynajem jest inwestycją znacznie łatwiejszą do przeprowadzenia niż uruchomienie hotelu. Nie wymaga bowiem organizacji całego zaplecza, jaki niezbędny jest w przypadku placówek hotelowych oraz budowy całego zespołu do obsługi. Obserwujemy ogromne zainteresowanie takimi formami, ponieważ inwestorzy poszukują szybkiego zwrotu z inwestycji. Rozwojowi tego segmentu sprzyja duża ilość kapitału inwestycyjnego na rynku.

W pierwszej połowie bieżącego roku aktywność inwestorów przyniosła dużą ilość akwizycji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Przejęcia dotyczyły jednak głównie obiektów o niższej wartości niż przed rokiem. Stąd wolumen transakcyjny był o kilkanaście procent niższy niż rok temu. Niemniej, większość zainwestowanego kapitału w nieruchomości komercyjne w naszym regionie Europy w pierwszych sześciu miesiącach roku popłynęła do Polski.  

– W pierwszym półroczu 2021 roku największą aktywność inwestycyjną na naszym rynku mogliśmy obserwować w sektorze magazynowym i biurowym. Pomiędzy te dwa segmenty podzielone zostały w zasadzie transakcje zawarte w tym czasie. Kilkunastoprocentowym udziałem w wolumenie transakcyjnym zapisał się sektor handlowy, w którym kupowane były głównie parki handlowe i mniejsze obiekty typu convenience. W dalszym ciągu umacnia się też rynek PRS, na którym odnotowane zostały kolejne transakcje – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.  

Magazyny pozostają w trendzie, który w 2020 roku przyniósł sektorowi najlepszy wynik w historii rynku inwestycyjnego w Polsce. Podaż w segmencie magazynowym szybko rośnie. W pierwszej połowie roku oddane zostało ponad 1,1 mln mkw. nowych powierzchni, a w budowie na terenie kraju, według obliczeń Walter Herz, pozostaje rekordowa ilość - 3,4 mln mkw. magazynów. W tym roku sektor logistyczny wciąż pozostaje liderem, jeśli chodzi o wartość wolumenu inwestycyjnego, choć wynik odnotowany w pierwszych 6 miesiącach br. odbiega od rekordowego rezultatu uzyskanego w roku minionym.  

Magazyny na fali wznoszącej

– Nasz rynek nie jest tu wyjątkiem, w całej  Europie inwestorzy koncentrują się głównie na nieruchomościach magazynowo-logistycznych. Należy jednak zwrócić uwagę, że prowadzone aktualnie rozmowy przynieść mogą także w najbliższych miesiącach transakcje typu prime w segmencie biurowym w Polsce. Przemawia za tym fakt, że właśnie te aktywa mogą teraz uzyskać stopę kapitalizacji na poziomie wyższym niż na początku ubiegłego roku. Myślę, że biura będą nadal fundamentalną wartością portfeli inwestycyjnych i w te klasę nieruchomości zostanie zainwestowana znaczna część nadwyżki globalnego kapitału – sądzi Bartłomiej Zagrodnik.

Wśród transakcji zrealizowanych od stycznia do czerwca 2021 roku na krajowym rynku powierzchni magazynowych wymienić można m.in. zakup BTS Castorama w Strykowie przez Savills Investment Management, nabycie projektów Duo Portfolio w Siemianowicach i Sosnowcu firmy 7R przez M7 RE, czy 7R City Flex w Rzeszowie przez PAREF.

W ostatnich tygodniach miały miejsce natomiast kolejne przejęcia na rynku magazynowym. Firmy Marvipol Logistics i PG Dutch Holding I B.V. z ramienia spółki PDC Industrial Center 108 zawarły z BGO Warsaw I Propco umowę sprzedaży udziałów w parku magazynowym Panattoni Park Konotopa IIa w Ożarowie Mazowieckim. M7 Real Estate w imieniu funduszu M7 CEREF II, który planuje inwestycje na ponad 100 mln euro, przejął magazyny przy ulicy Mogileńskiej 50 w Poznaniu. Palmira Capital Partners finalizuje z kolei transakcję zakupu łódzkiego parku magazynowego Brukowa Business Park.   

Biura wciąż w cenie

Wśród największych transakcji zrealizowanych na rynku biurowym w pierwszej połowie br. wymienić można natomiast m.in. zakup portfela obiektów we Wrocławiu i Krakowie grupy BUMA przez Partners Capital/REINO Capital za około 200 mln euro, a w regionach gdańskiego biurowca Alchemia Neon przez niemiecki fundusz DWS.

Ponadto, niemiecki KGAL kupił od Echo Investment budynek Villa Offices w Browarach Warszawskich za około 86,7 mln euro. Debiutująca w Polsce spółka Indotek za 72,5 mln euro nabyła od notowanej w Polsce i Austrii spółki Immofinanz cztery biurowce o łącznej powierzchni ponad 45 tys. mkw. w Warszawie.

Pod młotek poszedł też warszawski kompleks Neopark zbudowany przez Yareal Polska, jak również biurowiec Wołoska 24 o powierzchni 23,5 tys. mkw. położony na warszawskim Mokotowie, który zakupił za ponad 60 mln euro od firmy Ghelamco czeski fundusz ZFP Investments, należący do słowackiego funduszu IAD Investments.

Generali Real Estate sfinalizowało przejęcie od PATRIZIA AG warszawskiego budynku biurowego Le Palais w imieniu funduszu Generali Europe Income Holding (GEIH), zarządzanego przez Generali Real Estate S.p.A SGR.  

Poza tym, w Warszawie właściciela zmieniły Biura przy Willi w Browarach Warszawskich, Spark B, Cybernetyki Office Center i Bokserska Office Center. Niedawno dołączyły do nich Biura przy Warzelni, największy biurowiec kompleksu Browary Warszawskie oraz zabytkowa Warzelnia, które od spółki Echo Investment kupiła firma Deka Immobilien za około 152,3 mln euro.

Parki handlowe i obiekty typu convenience na topie

Na rynku handlowym poszukiwane są przede wszystkim parki i obiekty charakteryzujące się niskimi wolumenami najmu. Większość transakcji związanych ze sprzedażą nieruchomości typu convenience w pierwszej połowie br. dotyczyło projektów położonych w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców.

Największy udział w strukturze transakcji odnotowanych w tym czasie w segmencie handlowym przypadł natomiast na portfelowy zakup centrów handlowych M1 przez notowaną na giełdzie w Johannesburgu spółkę EPP za kwotę ponad 100 mln euro. W pierwszym półroczu br. sprzedawane były też obiekty należące do Tesco, które opuszcza polski rynek.

Wśród ostatnio zarejestrowanych umów w sektorze handlowym wymienić zaś można m.in. sprzedaż Pasażu Wiślanego w Grudziądzu przez Rank Progress, który ma przejść w ręce spółki MSRETAIL V za 5,13 mln euro netto.

Zamrożone inwestycje w hotele

Pandemia odwróciła uwagę inwestorów od obiektów hotelowych. W pierwszej połowie tego roku w sektorze odnotowana została tylko jedna transakcja o wartości 29 mln euro dotycząca nabycia warszawskiego Regenta przez PHN i PHH.  

- Inwestorzy podchodzą teraz ostrożnie do lokowania kapitału w hotele. Fundusze inwestycyjne w przeważającej większości mają wstrzymane akwizycje hotelowe. Należy jednak zaznaczyć, że poza wyspecjalizowanymi podmiotami, hotele nigdy nie były dla nich priorytetowymi aktywami, a w pandemii inwestorzy jeszcze bardziej stracili nimi zainteresowanie. Szczególnie, że długo wyczekiwanych okazji cenowych na rynku nadal nie ma. Przynajmniej, jeśli chodzi o atrakcyjnie zlokalizowane hotele oferujące minimum 100 pokoi. Właściciele takich obiektów nie obniżają cen. Być może większe szanse inwestycyjne dopiero nadejdą. Wiele zależało będzie od dalszego oddziaływania pandemii na biznes – informuje Katarzyna Tencza Associate Director Investment & Hospitality z Walter Herz.

Katarzyna Tencza przyznaje, że od kilkunastu miesięcy widoczny jest spadek zapotrzebowania na działki pod obiekty hotelowe w dużych miastach. - Zabezpieczone w latach wcześniejszych grunty, które miały zostać przeznaczone pod inwestycje hotelowe czekają na lepsze czasy albo poszukiwane są dla nich alternatywne formy zagospodarowania. Duża część planowanych realizacji jest wstrzymana albo odkładana w czasie, a niektóre już przekwalifikowane zostały na inwestycje mieszkaniowe. Nadal dużym zainteresowaniem cieszą się natomiast grunty pod hotele resortowe, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach nadmorskich i górskich – dodaje.  

Rozwój sytuacji związanej z pandemią jest nadal trudny do przewidzenia, co przekłada się na brak możliwości oszacowania przyszłego popytu. To z kolei powoduje, że banki dystansują się od kredytowania inwestycji hotelowych.

Rynek mieszkań na wynajem w budowie

Swoją pozycję konsekwentnie buduje także krajowy rynek PRS, który coraz silniej skupia uwagę inwestorów. W tym roku mogliśmy obserwować kolejne inwestycje w tym segmencie rynku. Jak podaje Walter Herz, w pierwszym półroczu wartość transakcji wyniosła 0,56 mld euro. Do nabycia projektów po zakończeniu ich realizacji oraz finansowania budowy nieruchomości przeznaczonych na wynajem zobowiązał się m.in. fundusz Heimstaden Bostad, który zawarł umowę z firmą Spravia (dawny Budimex Nieruchomości) na zakup 2500 lokali za ponad 300 mln euro.

Firma deweloperska YIT zakontraktowała natomiast ponad 1 tys. mieszkań w Warszawie zawierając umowę ze skandynawskim funduszem NREP, który niedawno wszedł do Polski i sfinalizował również zakup portfela logistycznego o powierzchni 130 tys. mkw.

- W pierwszej połowie roku największym powodzeniem wśród najemców, poza Warszawą, cieszył się rynek krakowski, gdzie podpisane zostały umowy na 74 tys. mkw. biur. Dobre 6 miesięcy miało też Trójmiasto, w którym zakontraktowane zostało 72 tys. mkw. powierzchni, jest to blisko dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie na przestrzeni ostatnich czterech lat. Generalnie, rynki regionalne zamknęły półrocze z wynikiem o 20 proc. niższym w porównaniu do roku ubiegłego, ale na uwagę, poza Trójmiastem, zasługuje także popyt zarejestrowany w Poznaniu. Transakcje zawarte w stolicy Wielkopolski przyniosły wyższy wolumen najmu niż odnotowany w tym samym czasie w ciągu ostatnich dwóch lat - informuje Krzysztof Foks, Senior Analyst w Walter Herz.  

W pierwszym półroczu br. do najemców trafiło około 510 tys. mkw. powierzchni biurowych. W Warszawie wynajęte zostało 250 tys. mkw. biur, o jedną trzecią mniej niż wynosi średnia z ostatnich 5 lat. Na główne rynki regionalne przypadło łącznie ponad 260 tys. mkw. zakontraktowanej powierzchni biurowej, wynika z raportu Walter Herz.  

- Spowolnienie procesów decyzyjnych, jakie wywołała pandemia dotyczy, zarówno najmu powierzchni, jak i budowy nowych projektów. W drugim kwartale tego roku mieliśmy jednak do czynienia z dużo większą aktywnością najemców niż w pierwszych miesiącach br., szczególnie na rynkach regionalnych. Firmy wyraźnie szerzej podejmują już rozmowy na temat swojego, ostatecznego zapotrzebowania na powierzchnię. Właściciele budynków liczą się natomiast z czasowym spadkiem popytu, ale w dłuższej perspektywie zakładają jego wzrost z uwagi na oczekiwane przenoszenie biznesu do Polski z innych lokalizacji – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz

Warszawa z dużą, nową podażą

W Warszawie w pierwszym półroczu 2021 mieliśmy do czynienia ze sporym wzrostem podaży. Z danych Walter Herz wynika, że zakończona została budowa 10 budynków oferujących łącznie 226 tys. mkw. powierzchni biurowych. Dzięki temu zasoby biurowe stolicy wzrosły do poziomu 6,1 mln mkw.   

Ukończona została realizacja trzech projektów wieżowych - Warsaw Unit, Skyliner i Generation Park Y, usytuowanych w rejonie ronda Daszyńskiego. Wysokościowce wkomponowały się w coraz bardziej okazały skyline centralnej części Warszawy. Wśród oddanych biurowców znalazły się również Moje Miejsce II, Forest podium, X20, Centrum Praskie Koneser M i N, EQ2 oraz Baletowa Business Park.

W budowie pozostaje w Warszawie 360 tys. mkw. powierzchni biurowych, z czego blisko jedna trzecia ma trafić na rynek jeszcze w tym roku. Z zapowiedzi inwestorów wynika, że zakończy się budowa kolejnych 6 budynków. Dzięki temu, nowa podaż roczna, jak podaje Walter Herz, może osiągnąć w Warszawie najwyższy wynik od 2016 roku. Drastycznie spadła natomiast ilość nowych realizacji biurowych. Na stołecznym rynku powstaje teraz najmniej biur od lat. W tym roku rozpoczęta została wyłącznie budowa projektu The Bridge.  

W regionach budowa wre

Pod względem rozbudowy zasobów prym wiodą regiony. Na rynkach regionalnych powstaje przeszło dwa razy więcej powierzchni biurowych niż w Warszawie, co świadczy o odbudowie pozytywnych nastrojów. Najwięcej nowych biur realizowanych jest w Katowicach (180 tys. mkw.), we Wrocławiu (140 tys. mkw.) i Krakowie (115 tys. mkw.) oraz Trójmieście (115 tys. mkw.), oblicza Walter Herz. Dla trójmiejskiego rynku zakończenie budowy prowadzonych projektów zbiegnie się z przekroczeniem progu 1 mln mkw. podaży biurowej.

Wśród realizowanych w regionach inwestycji znajduje się m.in. High5ive, Podium Park, Wadowicka 3 oraz The Park w Krakowie, Nowy Rynek budynek E i Andersia Silver w Poznaniu, Global Office Park, .KTW II i Craft w Katowicach, a także Quorum, Wielka 27 czy Centrum Południe we Wrocławiu.

W pierwszym półroczu br. w regionach ukończonych zostało 11 biurowców. Oferta biurowa w największych miastach regionalnych zwiększyła się łącznie o około 126 tys. mkw. Najwyższy poziom nowej podaży odnotowany został w Krakowie (42,4 tys. mkw.), Poznaniu (35,9 tys. mkw.) oraz Trójmieście (35 tys. mkw.).

Rynki regionalne dysponują łącznie zapleczem liczącym około 5,95 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Wśród oddanych w pierwszych sześciu miesiącach br. budynków znalazł się m.in. poznański Nowy Rynek D, gdański  Palio Office Park A, wrocławski biurowiec Krakowska 35 oraz krakowskie budynki biurowe Tertium Business Park B, Equal Business Park D, Ocean Office Park A, czy Aleja Pokoju 81.

Nowa oferta przyniosła wzrost współczynnika pustostanów na wszystkich rynkach regionalnych do średniego poziomu 13,4 proc. Największy współczynnik pustostanów pozostaje w Łodzi - 18,3 proc., a najniższym poziomem pustostanów w skali kraju odznacza się Trójmiasto i Katowice – 9,2 proc.  W Warszawie wejście na rynek dużych obiektów podbiło współczynnik powierzchni niewynajętej o 2,6 pp. do wysokości 12,5 proc.

Czynsze wywoławcze w najwyższej klasy budynkach usytuowanych w centrum Warszawy kształtują się w przedziale 18-25 EUR/mkw./m-c. W pozostałych częściach aglomeracji wynoszą od 10 do 15 EUR/mkw./m-c.  Najwyższe stawki wśród głównych rynków regionalnych rejestrowane są we Wrocławiu 12,50 – 16,00 euro/mkw./m-c., a najniższe w Łodzi 9,50 – 14,00 euro/mkw./m-c.

Zapraszamy do zapoznania się z raportem: https://walterherz.com/pl/a/rynek-biurowy-1-polrocze-2021-polska

- Na rynku krakowskim, podobnie jak na innych rynkach regionalnych, możemy obserwować przyspieszenie procesów renegocjacji umów najmu. Rośnie jednocześnie ilość ofert dotyczących podnajmów. Część firm określiło już tryb pracy, jaki najlepiej sprawdza im się w nowym środowisku biznesowym, zweryfikowało zapotrzebowanie dotyczące ilości stanowisk i zdecydowało o kształcie nowego biura. Pozostałe organizacje czeka jeszcze podjęcie strategicznych decyzji, poszukiwanie rozwiązania, które będzie najbardziej odpowiednie dla firmy, dostosowane do nowego stylu pracy, a jednocześnie optymalne pod względem kosztu. Niektórzy najemcy podjęli decyzję o zmniejszeniu powierzchni, natomiast firmy z branż, które przyspieszyły w pandemii przygotowują się do ekspansji. Należy przy tym wspomnieć, że Kraków nadal jest bardzo chętnie wybierany na miejsce prowadzenia działalności przez duże międzynarodowe przedsiębiorstwa i korporacje, które planują rozwój biznesu w Polsce – mówi Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz. 

– Wszystko wskazuje na to, że pandemiczne spowolnienie jest już za nami. W Krakowie, który jest drugim, największym rynkiem biurowym w Polsce nadal możemy obserwować dużą aktywność inwestorów, stad podjęliśmy decyzję o dalszym rozwoju krakowskiego oddziału Walter Herz, by móc służyć klientom jeszcze silniejszym wparciem na miejscu. Do naszego zespołu w Krakowie dołączył Kamil Kowalewski, który zdobył doświadczone w firmach branżowych na rynku krakowskim, pracując m.in. w firmie Cavatina i komercjalizując z sukcesem, takie projekty jak Equal Business Park, Ocean Office Park i Tischnera Office – informuje Mateusz Strzelecki.  

Prognozy dotyczące napływu do Polski nowych inwestycji zachęcają deweloperów do aktywności. Jak podaje Walter Herz, w 2020 roku w Krakowie powstało ponad 140 tys. mkw. nowoczesnej przestrzeni biurowej, najwięcej spośród ośrodków regionalnych. W budowie jest aktualnie około 150 tys. mkw. powierzchni i kolejne projekty przygotowywane są do realizacji. Prawie jedna trzecia powstających na terenie miasta biur ma zostać oddana do końca tego roku.

W pierwszych miesiącach br. Cavatina oddała w Krakowie do użytkowania budynek Equal Business Park D z 11,6 tys. mkw. powierzchni i biurowiec Ocean Office Park A1 z 7,8 tys. mkw. biur, a dodatkowo Lubicz I Business Centre zwiększył powierzchnię o 2 tys. mkw.

Nowe biurowce

W trakcie budowy w Krakowie jest m.in. inwestycja Tertium Business Park III (13 tys. mkw.), realizowana przez firmę BUMA oraz pierwszy budynek kompleksu The Park Cracow I (12,5 tys. mkw.) firmy White Star. W I kw. 2022 roku Skanska planuje oddać do użytkowania trzeci etap zlokalizowanego w centrum miasta kompleksu biurowego High5ive (10,6 tys. mkw.). Echo Investment kilka miesięcy temu rozpoczęło natomiast w Krakowie budowę kompleksu biurowego Brain Park, który w pierwszej fazie realizacji, w trzecim kwartale 2022 roku dostarczyć ma około 30 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Pozwolenie na budowę nowych biurowców w Krakowie niedawno otrzymała również firma Warimpex.

Z danych Walter Herz wynika, że nasz, największy ośrodek regionalny dysponuje zapleczem  sięgającym już niemal 1,6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. A przy tym jakość oferty jest bardzo dobra, bo połowa krakowskich zasobów nie jest starsza niż 5 lat.

Nie licząc ostatniego roku, który należał do słabszych pod względem przyrostu podaży, krakowski rynek biurowy rośnie średnio prawie o 20 proc. rocznie. Stolica Małopolski, licząca 1,1 mln mieszkańców i 135 tys. studentów, która jest drugim po Warszawie, największym ośrodkiem biznesowym w kraju od wielu lat prowadzi w regionach. Przewagą miasta jest zdolność przyciągania firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Krakowskie centra usług wspólnych zatrudniają najwięcej osób w Polsce. Kraków należy też do grona światowych lokalizacji o strategicznym znaczeniu dla globalnych firm, które przyciąga aktualna sytuacja na rynku IT, bo dysponuje prawie 50 tys. świetnie wykwalifikowanych specjalistów w tym zakresie.     

Popyt największy w regionach

Dlatego zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w Krakowie utrzymuje się na dobrym poziomie. W 2020 roku w Krakowie zakontraktowane zostało prawie 160 tys. mkw. biur, co daje miastu pozycję regionalnego lidera pod względem popytu.  Wolumen transakcji najmu zawartych w pierwszym kwartale tego roku osiągnął, jak oblicza Walter Herz, wartość prawie 30 tys. mkw. powierzchni. Pomimo spadku chłonności, który widoczny jest we wszystkich ośrodkach biurowych w kraju, Kraków należy do rynków, które najlepiej radzą sobie w pandemii.

W ciągu ostatniego roku współczynnik powierzchni niewynajętej zwiększył się w Krakowie o około 5 proc. do poziomu 15 proc. Czynsze ofertowe pozostają na stabilnym poziomie, ale właściciele biurowców i deweloperzy zmuszeni są coraz intensywniej rywalizować o najemców.

- W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy praca zdalna znacznie zyskała na popularności, jednak z analiz rynku wynika, że przeważająca większość firm swoją, dalszą działalność budować będzie w oparciu o tradycyjne biura. Elastyczne biura i powierzchnie coworkingowe, które cieszą się sporym zainteresowaniem, również nie będą stanowiły dominującego rozwiązania dla firm w nowym środowisku biznesowym, ale tylko jeden z elementów planu wynajmu - przyznaje Emilia Kalińska, Leading Senior Negotiator/ Regional Coordinator. - Część firm skorzystała w ubiegłym roku z możliwości przedłużenia umów najmu na atrakcyjnych warunkach, zyskując w ten sposób na czasie. W tym roku widoczna jest już większa decyzyjność i gotowość do powrotu do rozmów na temat docelowej powierzchni biurowej – informuje Emilia Kalińska.   

Rynek najemcy

Kamil Kowalewski, Senior Negotiator w Walter Herz, który właśnie dołączył do zespołu w krakowskim oddziale Walter Herz zauważa, że dzięki większej dostępności powierzchni biurowej wzrosły możliwości uzyskania przewagi w rozmowach z wynajmującymi. – Rynek najemcy stwarza szansę do wynegocjowania wielu bonusowych korzyści, w tym dłuższego okresu wolnego od opłacania czynszu, czy większej dopłaty do prac aranżacyjnych, co ostatecznie wpływa na wysokość czynszu efektywnego. Udogodnienia, na jakie mogą liczyć teraz firmy dotyczą także czasu trwania umowy oraz optymalizacji powierzchni w okresie najmu – dodaje. Pomimo rozpoczynających się wakacji, biorąc pod uwagę obecne warunki, na jakie mogą liczyć najemcy uważamy, że jest to bardzo dobry czas na podjęcie decyzji o rozpoczęciu renegocjacji umów najmu bądź relokacji firmy do nowego miejsca. Warto wykorzystać sprzyjający moment negocjacyjny, jaki akurat stwarza rynek i dogłębnie przeanalizować kwestię wynajmu. Dlatego zapraszamy zainteresowane firmy na bezpłatne konsultacje do naszego, nowego krakowskiego biura, mieszczącego się w Chillispaces w Fabryczna Office Park przy ulicy Fabrycznej w Krakowie – zachęca Kamil Kowalewski. 

Największy popyt na biura w stolicy Małopolski generują firmy należące do sektora usług dla biznesu oraz przedsiębiorstwa związane z nowymi technologiami. W ponad 247 centrach obsługi biznesu w Krakowie zatrudnionych jest aktualnie 82,1 tys. osób. Stolica Małopolski jest pod tym względem czołową lokalizacją, zarówno w Polsce, jak i w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Średni przyrost zatrudnienia w tym sektorze w Krakowie w ostatnich latach wynosi prawie 10 proc. rocznie.

W ubiegłym roku w Krakowie zainwestowały m.in. takie firmy sektorowe jak ATFX, Backbase, BCD Travel, Bitpanda, Bystronic, Cytiva, Devire, EQ Tek, GFT, Harvey Nash Technology, Mohawk Group, OANDA, PepsiCo, Splunk, Tivron i Verisk. Z danych Walter Herz wynika, że ponad 60 proc. powierzchni biurowych na krakowskim rynku zajmowanych jest przez najemców z sektora nowoczesnych usług dla biznesu.