Biurowce, strona 20

Swój najlepszy czas przeżywa teraz sektor magazynowy. W pierwszej połowie 2021 roku na rynku logistycznym mogliśmy obserwować kolejne rekordy związane, zarówno z ilością powierzchni magazynowej w budowie, jak i popytem na magazyny. Segment magazynowy, którego zasoby przekraczają aktualnie w naszym kraju 22 mln mkw. powierzchni, stał się nie tylko liderem pod względem ilości realizowanych inwestycji, ale wyrasta również na gwiazdę na rynku inwestycyjnym. Magazyny stają się dla inwestorów najbardziej atrakcyjnymi aktywami, wypierając w ostatnich kwartałach wiodące wcześniej prym nieruchomości biurowe.  

- Pandemia nie wywołała spadku popytu inwestycyjnego w Polsce, zmianie uległa tylko struktura wolumenu transakcyjnego. Sektor przemysłowo-logistyczny w pierwszej połowie br. miał 45 proc. udział w transakcjach na rynku inwestycyjnym, dzięki czemu stał się jego nowym liderem. Zmiany w tym segmencie związane są przede wszystkim ze znacznym wzrostem zainteresowania inwestorów magazynami zlokalizowanymi w obrębie największych miast, sprofilowanymi do obsługi sektora e-commerce. Wysokie stopy zwrotu i rosnąca wartość nieruchomości logistycznych w naszym kraju skutecznie przyciągają do Polski światowy kapitał, w tym także nowych graczy. Coraz większa grupa inwestorów, nie tylko analizuje zakup istniejących obiektów, ale coraz więcej podmiotów podejmuje także decyzję o finansowaniu budowy projektów magazynowych w obrębie największych ośrodków miejskich w Polsce, jak również inwestuje w grunty pod przyszłe inwestycje – komentuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Polowanie na grunty inwestycyjne

Boom, jaki możemy obserwować na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce najlepiej pokazuje skalę nowych projektów, które przygotowywane są do realizacji. – Poziom obrotu gruntami w całej historii rynku nie był tak wysoki, jak w tym roku. Poza największymi aglomeracjami, zainteresowaniem inwestorów cieszą się również miasta regionalne oraz mniejsze rynki. Zdecydowana większość zawieranych transakcji dotyczy gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, ale wyraźnie widoczny jest również wzrost aktywności deweloperów logistycznych. Szacujemy, że wolumen transakcji związanych z inwestycjami w grunty pod magazyny zwiększył się w tym roku co najmniej o jedną piątą. Przy czym, inwestorzy planują realizację mniejszych obiektów magazynowych w obrębie największych miast, a w mniejszym stopniu zainteresowani są budową dużych parków logistycznych położonych w większej odległości od ośrodków miejskich. Rzadziej poszukiwane są natomiast grunty pod projekty biurowe i hotelowe, choć wyjątkowo zdarzają się także i duże transakcje, czego przykładem jest niedawny zakup działki w centrum Warszawy pod hotel PURO z ponad 200 pokojami – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik.

Zmiany wywołane pandemią, w tym rozwój e-commerce, podobnie jak w większości państw europejskich, stały się w Polsce silnym czynnikiem stymulującym wzrost inwestycji na rynku magazynowym. Pierwsza połowa 2021 roku zapisała się historycznie rekordową  ilością powierzchni magazynowej w budowie. Według danych Walter Herz, w fazie realizacji na terenie kraju było aż 3,3 mln mkw. magazynów. Dzięki temu uplasowaliśmy się na drugim miejscu w Europie pod względem tempa przyrostu zasobów na rynku powierzchni magazynowych.  

Magazyny mają wzięcie

W ciągu 6 pierwszych miesięcy tego roku zasoby naszego rynku wzrosły o ponad 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowych. Większość nowej podaży skupiona jest w obrębie pięciu największych, krajowych centrów logistycznych, a najwięcej magazynów powstało w Warszawie i jej okolicach oraz na Górnym Śląsku. Deweloperzy aktywni są również m.in. w Trójmieście, czy rejonie Krakowa oraz lokalizacjach w pobliżu wschodniej i zachodniej granicy kraju, które mają potencjał do obsługi dostaw z państw sąsiednich.  

Aktywność inwestycyjną nakręca rosnący popyt na magazyny. W pierwszej połowie roku zakontraktowane zostało około 3,4 mln mkw. powierzchni magazynowych, dzięki czemu pobity został dotychczasowy rekord półroczny. Wolumen najmu był o 50 proc. większy niż w pierwszym półroczu zeszłego roku i o ponad 80 proc., jeśli weźmiemy pod uwagę średnią z ostatnich 5 lat. Coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie zgłaszają głównie operatorzy logistyczni, firmy kurierskie oraz sieci i podmioty handlowe. Dlatego znacząca część nowych projektów inicjowana jest w segmencie magazynów miejskich. W Warszawie na przykład jedna czwarta realizowanej powierzchni usytuowana jest w granicach administracyjnych miasta.

Inwestycje w sektorze PRS    

Obok rynku magazynowego, w siłę rośnie sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny, który zajmuje już trzecią pozycję na rynku transakcji inwestycyjnych zarejestrowanych w naszym kraju, za nieruchomościami magazynowymi i biurowymi. Tymczasem, w Europie jest już drugim segmentem nieruchomości pod względem udziału w wolumenie inwestycyjnym.

W pierwszej połowie 2021 roku wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie mieszkań na wynajem wyniosła w Polsce około 550 mln euro. To nie mało, jeśli weźmiemy pod uwagę, że rozwój sektora PRS na naszym rynku został zapoczątkowany zaledwie dwa trzy lata temu, a wielkość zasobów jest jeszcze bardzo nieduża. Większość stanowią projekty w budowie oraz inwestycje będące w fazie przygotowywania do realizacji. Jak szacuje Walter Herz, w trakcie budowy i na etapie planowania jest teraz około 26 tys. mieszkań przeznaczonych pod wynajem instytucjonalny w największych aglomeracjach w Polsce. Inwestorzy celują w główne ośrodki miejskie, które w nadchodzących latach będą przyciągały nowych mieszkańców i imigrantów zarobkowych oraz studentów. 

Biurowce rosną w regionach  

Pomimo spadku zainteresowania inwestorów aktywami biurowymi w Polsce rośnie podaż biur. W całym kraju, jak wynika z danych Walter Herz, powstaje 1,1 mln mkw. powierzchni biurowych. – Rynki regionalne najbardziej przyciągają teraz uwagę inwestorów. Pod względem ilości łącznej powierzchni w budowie zyskały przewagę nad Warszawą. Najwyższy poziom aktywności deweloperów widoczny jest we Wrocławiu, Katowicach i Trójmieście. Podobnie jest w przypadku popytu, który tym roku jest wyższy w regionach – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz.

W Warszawie tempo rozwoju rynku biurowego poważnie spadło, do poziomu najniższego od ponad dekady. Na terenie aglomeracji warszawskiej w budowie jest niespełna 400 tys. mkw. powierzchni biurowej. To prawie o połowę mniej niż średnia ilość powierzchni w realizacji z pięciu ostatnich lat. Warszawski rynek wyhamował pod względem ilości inicjowanych projektów. W ostatnim kwartale widoczny był natomiast wzrost aktywności najemców. W tym także firm, które nie były dotąd obecne w naszym kraju, przede wszystkim z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, nowoczesnych technologii i branży farmaceutycznej.   

Parki handlowe z rekordowym wzrostem

Na rynku handlowym natomiast obserwować możemy wyjątkowo szybki rozwój inwestycji związanych z budową mniejszych obiektów handlowych - parków handlowych i centrów convenience. Według danych Walter Herz, w tym roku nowa podaż w sektorze handlowym przyniesie około 540 tys. mkw. powierzchni, z czego 40 proc. znajduje się w parkach handlowych. Ich udział w całkowitym wolumenie powierzchni handlowych w kraju, wynoszącym 12,3 mln mkw. powierzchni, to dziś 15 proc. Ten segment notuje jednak teraz największy wzrost w historii rynku. W parkach handlowych powstaje aktualnie około 240 tys. mkw. powierzchni. Większość  obiektów realizowana jest w mniejszych miastach, liczących poniżej 50 tys. mieszkańców.  

Patrząc na wartość wolumenu inwestycyjnego w sektorze handlowym można sądzić, że nieruchomości handlowe nie znajdują się aktualnie w polu zainteresowania inwestorów. Liczba zawieranych transakcji w tym roku w sektorze była jednak nadal bardzo duża. Niska wartość wolumenu inwestycyjnego związana jest głównie z rodzajem aktywów będących w centrum uwagi inwestorów. W 2020 roku parki handlowe i nieruchomości typu convenience miały prawie 70 proc. udział w wolumenie transakcyjnym.  

Inwestycja należy do firmy OKAM. Pod koniec lipca br. deweloper zawarł jedną z największych transakcji inwestycyjnych, jakie odnotowane zostały dotychczas na rynku nieruchomości w Polsce. Inwestor zakupił tereny przemysłowe z zabudowaniami po dawnej fabryce samochodów na warszawskim Żeraniu o powierzchni 62 hektarów. Przygotowanie lokalizacji pod przyszłe inwestycje wymaga przeprowadzenia złożonego procesu, który tylko w fazie przygotowawczej zajmie kilka lat. 

Firma OKAM planuje podjąć szereg działań w celu uatrakcyjnienia lokalizacji dla najemców powierzchni komercyjnych znajdujących się na terenie obiektu. Chce stworzyć miejsce, gdzie obecni najemcy, z którymi zamierza kontynuować wieloletnią współpracę oraz przyszli klienci będą czuli się bezpiecznie i komfortowo oraz będą mogli w pełni wykorzystać potencjał lokalizacji z zyskiem dla swojej działalności. 

- Inwestycja ma duży potencjał. Dysponuje aktualnie 14 tys. mkw. dostępnej powierzchni biurowej i usługowej oraz 180 tys. mkw. powierzchni magazynowych, a także 80 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej pod place ekspozycyjne i parkingi. Należy zaznaczyć, że większość powierzchni wyróżnia się szeroką gamą parametrów, co stanowić może idealne rozwiązanie dla klientów poszukujących powierzchni najmu o niestandardowych wymiarach. Hale i biura mają od 3 do ponad 20 metrów wysokości. Obiekt zapewnia bardzo dużą ilość parkingów i placów utwardzonych o wysokiej nośności. Unikalnym atutem kompleksu jest natomiast wewnętrzna bocznica kolejowa. Dzięki dużej różnorodności, co do parametrów lokali, możemy sprostać wymaganiom nawet najbardziej wymagających klientów  – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.   

- Ze względu na niespotykane ukształtowanie urbanistyczne inwestycji możliwe jest zapewnienie najemcom, którzy potrzebują powierzchni o wielu funkcjach, przestrzeni o zróżnicowanym charakterze w jednym miejscu. Istnieją warunki otwierania na przykład powierzchni biuro-magazynowych w połączeniu z obszernym placem manewrowym i dużym parkingiem, co jest rzadkością na obszarze znajdującym się tak blisko centrum Warszawy. Powyższe parametry sprawiają, że jest to świetna lokalizacja logistyczna typu last mile delivery – mówi Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz.

–  Dla najemców atrakcyjne są też dostępne na tym terenie powierzchnie usługowo-handlowe z przeznaczeniem pod sklepy wielobranżowe i gastronomię z uwagi na małe nasycenie tego typu placówkami w okolicy, jak również funkcjonującą tu szkołę, która prowadzi zajęcia, zarówno w trybie dziennym, jak i wieczorowym – dodaje Piotr Szymoński. 

Poza szkołą, na obszarze historycznej fabryki na Żeraniu, w której ostatni samochód zjechał z taśmy produkcyjnej w 2011 roku, funkcjonuje muzeum poświęcone historii motoryzacji w Polsce. Dużą popularnością cieszy się znajdująca się tu Tłocznia - hala nr 10, która często wynajmowana jest do sesji zdjęciowych i reklamowych, a jako taka stanowi dobrą bazę pod wielotonażowy skład suchy czy linię produkcyjną. 

Lokalizacja inwestycji zapewnia bezpośredni dostęp do trasy S8. Węzeł komunikacji miejskiej z liniami autobusowymi, tramwajowymi i kolejowymi oraz ścieżkami rowerowymi, usytuowany jest 250 m od wjazdu na teren fabryki, dzięki czemu można sprawnie dojechać do centrum Warszawy, lotniska albo za miasto. W pobliżu ma powstać również stacja metra. 

Rewitalizacja terenów po fabryce samochodów na warszawskim Żeraniu to ogromne przedsięwzięcie. Realizacja planu przebudowy tego obszaru, po zakończeniu kilkuletniego etapu przygotowawczego, ma zająć kilkanaście lat. Z zapowiedzi inwestora wynika, że projekt zyskać ma industrialny klimat by upamiętnić fabrykę, która była kolebką polskiej motoryzacji. To jedno z założeń masterplanu przygotowanego przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego stołecznego ratusza. 

Firma OKAM, która podjęła się wyzwania przywrócenia należnej rangi terenom po warszawskiej fabryce samochodów może się pochwalić solidnym doświadczeniem w zakresie rewitalizacji terenów pofabrycznych. Wśród prowadzonych aktualnie przez dewelopera realizacji znajduje się Bohema - Strefa Praga, inwestycja zlokalizowana na warszawskiej Pradze na terenie m.in. dawnej fabryki Pollena-Uroda. Inwestor ma również na koncie projekty w Łodzi, gdzie zakończył realizację inwestycji Łódź. Work na obszarze dawnej fabryki Teodora Meyerhoffa oraz Strefy Piotrkowska 217 w miejscu historycznej odlewni żelaza Józefa Johna. Okam ma także w planach realizację projektu na działkach po fabryce Danone. 

Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami lockdownów, obawia się ponownego zamknięcia. Przypomnijmy, że w 2020 roku w Polsce wprowadzone zostały najsurowsze ograniczenia dotyczące działalności obiektów hotelowych z wszystkich krajów w Europie. Tylko w naszym kraju m.in. nie można było realizować nawet podróży służbowych.

Stąd przewidywania dotyczące wysokości przyszłego zysku z działalności operacyjnej wśród właścicieli hoteli są wciąż bardzo ostrożne. Hotelarze nie zakładają powrotu do rentowności wcześniej niż na koniec 2022 roku. Większość prognozuje natomiast, że powrót do wskaźników sprzed pandemii nastąpi w roku 2023 albo w latach późniejszych. Branża adaptuje się do nowych realiów rynkowych, ale odbudowa sektora hotelowego prawdopodobnie potrwa kilka lat. 

Ostatnie  półtora roku było szczególnie trudne dla hoteli miejskich, które radzą sobie wyraźnie gorzej od obiektów wakacyjnych. Hotele w dużych miastach nadal oczekują na powrót gości biznesowych i zagranicznych, aczkolwiek sytuacja na przestrzeni ostatnich miesięcy poprawiła się i hotele notują wzrastającą liczbę rezerwacji, w tym wzrost zainteresowania ze strony klientów MICE. Dużą niewiadomą jest nadchodzący sezon jesienno-zimowy i możliwe ponowne zamknięcie lub ograniczenie działalności branży. 

Sytuacja na rynku hotelowym jest wciąż  trudna. Tylko około jedna czwarta wszystkich hoteli w Polsce to obiekty zlokalizowane w miejscowościach typowo turystycznych, które radzą sobie w pandemii. Zdecydowana większość hoteli funkcjonuje natomiast permanentnie w warunkach niskich przychodów i niepewności.

Obiekty wakacyjne znajdują się w o tyle dobrym położeniu, że nie są zależne od turystów zagranicznych oraz eventów biznesowych. Ich działalność zawsze oparta była na turystach krajowych. Wkalkulowana jest w nią wysoka sezonowość i mniejszy ruch poza sezonem letnim, więc pandemia nie odbiła się na nich w aż tak dużym stopniu. Można nawet powiedzieć, że ograniczenia pandemiczne podbiły ruch turystyczny w popularnych kurortach w Polsce, które w minionym sezonie letnim przeżywały prawdziwe oblężenie.

Inwestorzy wypatrują okazji

Inwestorzy natomiast oczekują na okazje. Patrząc na długofalowe perspektywy dla sektora hotelowego poszukują obiektów znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej. A ofert takich hoteli aktualnie jest niewiele. Przynajmniej, jeśli mówimy o atrakcyjnie zlokalizowanych obiektach, oferujących ponad 100 pokoi. Ich właściciele, jeśli nawet biorą teraz pod uwagę sprzedaż, nie obniżają cen.

Nie znaczy to jednak, że nie toczą się rozmowy w sprawie potencjalnych transakcji. Poszukiwane są działające obiekty zlokalizowane w dobrych destynacjach turystycznych i miejskich, a także obiekty z potencjałem do zmiany funkcji lub gruntownej modernizacji, których wartość można podnieść.

Wyraźnie widać natomiast, że pandemia odwróciła uwagę wielu inwestorów od inwestowania w obiekty hotelowe. W pierwszej połowie br. w sektorze odnotowana została tylko jedna transakcja. Za 130,5 mln zł zakupiony został przez PHN Property Management, spółkę zależną PHN i PHH hotel Regent usytuowany przy ulicy Belwederskiej w Warszawie. Fundusze inwestycyjne w przeważającej większości mają teraz wstrzymane akwizycje hotelowe. Należy jednak zaznaczyć, że poza wyspecjalizowanymi podmiotami, hotele nigdy nie były dla nich priorytetowymi aktywami. A w pandemii inwestorzy jeszcze bardziej stracili nimi zainteresowanie, szczególnie że wyczekiwanych okazji cenowych na rynku nadal nie ma.

Należy też zauważyć, że aktualna sytuacja związana z pandemią przekłada się na brak możliwości oszacowania przyszłego popytu, a to nie tylko ogranicza aktywność inwestorów, ale także działania banków. Dopóki trwa zagrożenie wirusowe trudno jest mówić o wiarygodnych prognozach dotyczących, zarówno wyników finansowych hoteli, jak wycen aktywów hotelowych. W związku z tym w wielu przypadkach czasowo wstrzymany został proces finalizacji decyzji inwestycyjnych. W Polsce dodatkowym utrudnieniem dla inwestorów jest też forma własności hoteli. Właścicielami większości obiektów hotelowych w naszym kraju są indywidualni przedsiębiorcy, a nie instytucjonalny kapitał, który dominuje na rynkach w Europie.

Działania ratunkowe w sektorze

Rynek hotelowy czekają prawdopodobnie duże zmiany. Hotelarze mierzą się z kolejnymi wyzwaniami, ale nie chcą oddawać nieruchomości po „okazyjnych” cenach. Starają się poprawiać kondycję obiektów, korzystając przede wszystkim z rezerw kapitału własnego. Sięgają też po instrumenty pomocowe oferowane przez państwo. By zmniejszyć lukę budżetową wykorzystują również możliwość dodatkowego wsparcia finansowego i opcje związane z restrukturyzacją zadłużenia, jak moratoria na spłaty kredytów.   

Hotele poszukują jednocześnie nowych modeli działania. Jednym z nich jest oferta na pobyty długoterminowe, które co prawda dają niższą średnią cenę za pokój, ale pozwalają długoterminowo lepiej zarządzać obłożeniem obiektu. Trendem, jaki możemy obserwować natomiast w miejscowościach wakacyjnych jest łączenie pobytów turystycznych z biznesowymi. Oferta hotelowa coraz elastyczniej dostosowywana jest do nowych wymagań rynku, na którym turystyka i praca zdalna coraz bardziej się ze sobą łączą.   

Zamrożone inwestycje

Mimo, że na rynku hotelowym w Polsce mamy do czynienia z niskim wskaźnikiem nasycenia w porównaniu do rynków Europy Zachodniej duża część planowanych realizacji hotelowych jest wstrzymana albo odkładana w czasie. A niektóre już przekwalifikowane zostały na inwestycje innego typu. W 2020 roku i w pierwszej połowie tego roku otworzyły się w prawdzie nowe obiekty hotelowe m.in. w Warszawie, Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu, ale większość z nich to pokłosie inwestycji rozpoczętych w latach wcześniejszych.  

Rozwój inwestycji hotelowych ukierunkowany jest obecnie na lokalizacje turystyczne. To w nich możemy obserwować bardzo dużą aktywność sieci hotelowych. Ostatnio ogłoszone umowy z międzynarodowymi franczyzodawcami dotyczą przede wszystkim obiektów położonych w miejscowościach wakacyjnych. W tym, m.in. hotel Orle Gniazdo Szczyrk z 453 pokojami dołączy na przełomie 2023/2024 roku do sieci Accor pod marką Mercure. W Kołobrzegu otwarty został niedawno po gruntownej renowacji hotel Sand pod marką Royal Tulip. W przyszłym roku na podstawie podpisanej umowy franczyzowej w Szklarskiej Porębie ma z kolei zostać otwarty hotel Holiday In Resort z 87 pokojami.

W latach poprzednich główny nacisk międzynarodowych sieci kładziony był na największe miasta w kraju, a obecnie przy zabezpieczonej sporej liczbie umów franczyzowych i zarządzania, zainteresowanie destynacjami turystycznymi, jak i miastami regionalnymi jest coraz większe.

Nie jest też wykluczone, że niebawem w sektorze obserwować będziemy konsolidacje, przejmowanie mniejszych firm przez dużych, sieciowych graczy, co jest naturalną konsekwencją w sytuacjach spowolnienia rynkowego.    

Boom na grunty i apartamenty w kurortach

Od kilkunastu miesięcy widoczny jest wyraźny spadek zapotrzebowania na działki pod obiekty hotelowe w dużych miastach. Zabezpieczone w latach wcześniejszych grunty, które miały zostać przeznaczone pod inwestycje hotelowe czekają na lepsze czasy albo poszukiwane są dla nich alternatywne formy zagospodarowania. Szczególnie duże zainteresowanie wzbudzają inwestycje w domy studenckie, a także budynki na wynajem długoterminowy, które również realizowane są na gruntach komercyjnych. Pandemia nie odwróciła uwagi funduszy od tego typu projektów, w odróżnieniu od zainteresowania hotelami, które znacząco spadło.

Niemniej, zainteresowanie gruntami pod hotele resortowe wciąż jest wysokie. Wyjątkowe  emocje nieustająco budzą atrakcyjne lokalizacje nadmorskie i górskie. Standardowo mniejszym powodzeniem cieszą się Mazury. 

W polskich kurortach możemy obserwować również boom na apartamenty wakacyjne. Szczególnie dużym powodzeniem cieszą się lokale w inwestycjach bogatych w infrastrukturę podobną do hotelowej, ze strefami rekreacyjnymi i basenami. Lokale w takich ekskluzywnych projektach wyprzedają się przed oddaniem budynków do użytkowania. Dla inwestorów realizacja budynków oferujących apartamenty wakacyjne na sprzedaż i wynajem jest inwestycją znacznie łatwiejszą do przeprowadzenia niż uruchomienie hotelu. Nie wymaga bowiem organizacji całego zaplecza, jaki niezbędny jest w przypadku placówek hotelowych oraz budowy całego zespołu do obsługi. Obserwujemy ogromne zainteresowanie takimi formami, ponieważ inwestorzy poszukują szybkiego zwrotu z inwestycji. Rozwojowi tego segmentu sprzyja duża ilość kapitału inwestycyjnego na rynku.

W pierwszej połowie bieżącego roku aktywność inwestorów przyniosła dużą ilość akwizycji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Przejęcia dotyczyły jednak głównie obiektów o niższej wartości niż przed rokiem. Stąd wolumen transakcyjny był o kilkanaście procent niższy niż rok temu. Niemniej, większość zainwestowanego kapitału w nieruchomości komercyjne w naszym regionie Europy w pierwszych sześciu miesiącach roku popłynęła do Polski.  

– W pierwszym półroczu 2021 roku największą aktywność inwestycyjną na naszym rynku mogliśmy obserwować w sektorze magazynowym i biurowym. Pomiędzy te dwa segmenty podzielone zostały w zasadzie transakcje zawarte w tym czasie. Kilkunastoprocentowym udziałem w wolumenie transakcyjnym zapisał się sektor handlowy, w którym kupowane były głównie parki handlowe i mniejsze obiekty typu convenience. W dalszym ciągu umacnia się też rynek PRS, na którym odnotowane zostały kolejne transakcje – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.  

Magazyny pozostają w trendzie, który w 2020 roku przyniósł sektorowi najlepszy wynik w historii rynku inwestycyjnego w Polsce. Podaż w segmencie magazynowym szybko rośnie. W pierwszej połowie roku oddane zostało ponad 1,1 mln mkw. nowych powierzchni, a w budowie na terenie kraju, według obliczeń Walter Herz, pozostaje rekordowa ilość - 3,4 mln mkw. magazynów. W tym roku sektor logistyczny wciąż pozostaje liderem, jeśli chodzi o wartość wolumenu inwestycyjnego, choć wynik odnotowany w pierwszych 6 miesiącach br. odbiega od rekordowego rezultatu uzyskanego w roku minionym.  

Magazyny na fali wznoszącej

– Nasz rynek nie jest tu wyjątkiem, w całej  Europie inwestorzy koncentrują się głównie na nieruchomościach magazynowo-logistycznych. Należy jednak zwrócić uwagę, że prowadzone aktualnie rozmowy przynieść mogą także w najbliższych miesiącach transakcje typu prime w segmencie biurowym w Polsce. Przemawia za tym fakt, że właśnie te aktywa mogą teraz uzyskać stopę kapitalizacji na poziomie wyższym niż na początku ubiegłego roku. Myślę, że biura będą nadal fundamentalną wartością portfeli inwestycyjnych i w te klasę nieruchomości zostanie zainwestowana znaczna część nadwyżki globalnego kapitału – sądzi Bartłomiej Zagrodnik.

Wśród transakcji zrealizowanych od stycznia do czerwca 2021 roku na krajowym rynku powierzchni magazynowych wymienić można m.in. zakup BTS Castorama w Strykowie przez Savills Investment Management, nabycie projektów Duo Portfolio w Siemianowicach i Sosnowcu firmy 7R przez M7 RE, czy 7R City Flex w Rzeszowie przez PAREF.

W ostatnich tygodniach miały miejsce natomiast kolejne przejęcia na rynku magazynowym. Firmy Marvipol Logistics i PG Dutch Holding I B.V. z ramienia spółki PDC Industrial Center 108 zawarły z BGO Warsaw I Propco umowę sprzedaży udziałów w parku magazynowym Panattoni Park Konotopa IIa w Ożarowie Mazowieckim. M7 Real Estate w imieniu funduszu M7 CEREF II, który planuje inwestycje na ponad 100 mln euro, przejął magazyny przy ulicy Mogileńskiej 50 w Poznaniu. Palmira Capital Partners finalizuje z kolei transakcję zakupu łódzkiego parku magazynowego Brukowa Business Park.   

Biura wciąż w cenie

Wśród największych transakcji zrealizowanych na rynku biurowym w pierwszej połowie br. wymienić można natomiast m.in. zakup portfela obiektów we Wrocławiu i Krakowie grupy BUMA przez Partners Capital/REINO Capital za około 200 mln euro, a w regionach gdańskiego biurowca Alchemia Neon przez niemiecki fundusz DWS.

Ponadto, niemiecki KGAL kupił od Echo Investment budynek Villa Offices w Browarach Warszawskich za około 86,7 mln euro. Debiutująca w Polsce spółka Indotek za 72,5 mln euro nabyła od notowanej w Polsce i Austrii spółki Immofinanz cztery biurowce o łącznej powierzchni ponad 45 tys. mkw. w Warszawie.

Pod młotek poszedł też warszawski kompleks Neopark zbudowany przez Yareal Polska, jak również biurowiec Wołoska 24 o powierzchni 23,5 tys. mkw. położony na warszawskim Mokotowie, który zakupił za ponad 60 mln euro od firmy Ghelamco czeski fundusz ZFP Investments, należący do słowackiego funduszu IAD Investments.

Generali Real Estate sfinalizowało przejęcie od PATRIZIA AG warszawskiego budynku biurowego Le Palais w imieniu funduszu Generali Europe Income Holding (GEIH), zarządzanego przez Generali Real Estate S.p.A SGR.  

Poza tym, w Warszawie właściciela zmieniły Biura przy Willi w Browarach Warszawskich, Spark B, Cybernetyki Office Center i Bokserska Office Center. Niedawno dołączyły do nich Biura przy Warzelni, największy biurowiec kompleksu Browary Warszawskie oraz zabytkowa Warzelnia, które od spółki Echo Investment kupiła firma Deka Immobilien za około 152,3 mln euro.

Parki handlowe i obiekty typu convenience na topie

Na rynku handlowym poszukiwane są przede wszystkim parki i obiekty charakteryzujące się niskimi wolumenami najmu. Większość transakcji związanych ze sprzedażą nieruchomości typu convenience w pierwszej połowie br. dotyczyło projektów położonych w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców.

Największy udział w strukturze transakcji odnotowanych w tym czasie w segmencie handlowym przypadł natomiast na portfelowy zakup centrów handlowych M1 przez notowaną na giełdzie w Johannesburgu spółkę EPP za kwotę ponad 100 mln euro. W pierwszym półroczu br. sprzedawane były też obiekty należące do Tesco, które opuszcza polski rynek.

Wśród ostatnio zarejestrowanych umów w sektorze handlowym wymienić zaś można m.in. sprzedaż Pasażu Wiślanego w Grudziądzu przez Rank Progress, który ma przejść w ręce spółki MSRETAIL V za 5,13 mln euro netto.

Zamrożone inwestycje w hotele

Pandemia odwróciła uwagę inwestorów od obiektów hotelowych. W pierwszej połowie tego roku w sektorze odnotowana została tylko jedna transakcja o wartości 29 mln euro dotycząca nabycia warszawskiego Regenta przez PHN i PHH.  

- Inwestorzy podchodzą teraz ostrożnie do lokowania kapitału w hotele. Fundusze inwestycyjne w przeważającej większości mają wstrzymane akwizycje hotelowe. Należy jednak zaznaczyć, że poza wyspecjalizowanymi podmiotami, hotele nigdy nie były dla nich priorytetowymi aktywami, a w pandemii inwestorzy jeszcze bardziej stracili nimi zainteresowanie. Szczególnie, że długo wyczekiwanych okazji cenowych na rynku nadal nie ma. Przynajmniej, jeśli chodzi o atrakcyjnie zlokalizowane hotele oferujące minimum 100 pokoi. Właściciele takich obiektów nie obniżają cen. Być może większe szanse inwestycyjne dopiero nadejdą. Wiele zależało będzie od dalszego oddziaływania pandemii na biznes – informuje Katarzyna Tencza Associate Director Investment & Hospitality z Walter Herz.

Katarzyna Tencza przyznaje, że od kilkunastu miesięcy widoczny jest spadek zapotrzebowania na działki pod obiekty hotelowe w dużych miastach. - Zabezpieczone w latach wcześniejszych grunty, które miały zostać przeznaczone pod inwestycje hotelowe czekają na lepsze czasy albo poszukiwane są dla nich alternatywne formy zagospodarowania. Duża część planowanych realizacji jest wstrzymana albo odkładana w czasie, a niektóre już przekwalifikowane zostały na inwestycje mieszkaniowe. Nadal dużym zainteresowaniem cieszą się natomiast grunty pod hotele resortowe, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach nadmorskich i górskich – dodaje.  

Rozwój sytuacji związanej z pandemią jest nadal trudny do przewidzenia, co przekłada się na brak możliwości oszacowania przyszłego popytu. To z kolei powoduje, że banki dystansują się od kredytowania inwestycji hotelowych.

Rynek mieszkań na wynajem w budowie

Swoją pozycję konsekwentnie buduje także krajowy rynek PRS, który coraz silniej skupia uwagę inwestorów. W tym roku mogliśmy obserwować kolejne inwestycje w tym segmencie rynku. Jak podaje Walter Herz, w pierwszym półroczu wartość transakcji wyniosła 0,56 mld euro. Do nabycia projektów po zakończeniu ich realizacji oraz finansowania budowy nieruchomości przeznaczonych na wynajem zobowiązał się m.in. fundusz Heimstaden Bostad, który zawarł umowę z firmą Spravia (dawny Budimex Nieruchomości) na zakup 2500 lokali za ponad 300 mln euro.

Firma deweloperska YIT zakontraktowała natomiast ponad 1 tys. mieszkań w Warszawie zawierając umowę ze skandynawskim funduszem NREP, który niedawno wszedł do Polski i sfinalizował również zakup portfela logistycznego o powierzchni 130 tys. mkw.

- W pierwszej połowie roku największym powodzeniem wśród najemców, poza Warszawą, cieszył się rynek krakowski, gdzie podpisane zostały umowy na 74 tys. mkw. biur. Dobre 6 miesięcy miało też Trójmiasto, w którym zakontraktowane zostało 72 tys. mkw. powierzchni, jest to blisko dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie na przestrzeni ostatnich czterech lat. Generalnie, rynki regionalne zamknęły półrocze z wynikiem o 20 proc. niższym w porównaniu do roku ubiegłego, ale na uwagę, poza Trójmiastem, zasługuje także popyt zarejestrowany w Poznaniu. Transakcje zawarte w stolicy Wielkopolski przyniosły wyższy wolumen najmu niż odnotowany w tym samym czasie w ciągu ostatnich dwóch lat - informuje Krzysztof Foks, Senior Analyst w Walter Herz.  

W pierwszym półroczu br. do najemców trafiło około 510 tys. mkw. powierzchni biurowych. W Warszawie wynajęte zostało 250 tys. mkw. biur, o jedną trzecią mniej niż wynosi średnia z ostatnich 5 lat. Na główne rynki regionalne przypadło łącznie ponad 260 tys. mkw. zakontraktowanej powierzchni biurowej, wynika z raportu Walter Herz.  

- Spowolnienie procesów decyzyjnych, jakie wywołała pandemia dotyczy, zarówno najmu powierzchni, jak i budowy nowych projektów. W drugim kwartale tego roku mieliśmy jednak do czynienia z dużo większą aktywnością najemców niż w pierwszych miesiącach br., szczególnie na rynkach regionalnych. Firmy wyraźnie szerzej podejmują już rozmowy na temat swojego, ostatecznego zapotrzebowania na powierzchnię. Właściciele budynków liczą się natomiast z czasowym spadkiem popytu, ale w dłuższej perspektywie zakładają jego wzrost z uwagi na oczekiwane przenoszenie biznesu do Polski z innych lokalizacji – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz

Warszawa z dużą, nową podażą

W Warszawie w pierwszym półroczu 2021 mieliśmy do czynienia ze sporym wzrostem podaży. Z danych Walter Herz wynika, że zakończona została budowa 10 budynków oferujących łącznie 226 tys. mkw. powierzchni biurowych. Dzięki temu zasoby biurowe stolicy wzrosły do poziomu 6,1 mln mkw.   

Ukończona została realizacja trzech projektów wieżowych - Warsaw Unit, Skyliner i Generation Park Y, usytuowanych w rejonie ronda Daszyńskiego. Wysokościowce wkomponowały się w coraz bardziej okazały skyline centralnej części Warszawy. Wśród oddanych biurowców znalazły się również Moje Miejsce II, Forest podium, X20, Centrum Praskie Koneser M i N, EQ2 oraz Baletowa Business Park.

W budowie pozostaje w Warszawie 360 tys. mkw. powierzchni biurowych, z czego blisko jedna trzecia ma trafić na rynek jeszcze w tym roku. Z zapowiedzi inwestorów wynika, że zakończy się budowa kolejnych 6 budynków. Dzięki temu, nowa podaż roczna, jak podaje Walter Herz, może osiągnąć w Warszawie najwyższy wynik od 2016 roku. Drastycznie spadła natomiast ilość nowych realizacji biurowych. Na stołecznym rynku powstaje teraz najmniej biur od lat. W tym roku rozpoczęta została wyłącznie budowa projektu The Bridge.  

W regionach budowa wre

Pod względem rozbudowy zasobów prym wiodą regiony. Na rynkach regionalnych powstaje przeszło dwa razy więcej powierzchni biurowych niż w Warszawie, co świadczy o odbudowie pozytywnych nastrojów. Najwięcej nowych biur realizowanych jest w Katowicach (180 tys. mkw.), we Wrocławiu (140 tys. mkw.) i Krakowie (115 tys. mkw.) oraz Trójmieście (115 tys. mkw.), oblicza Walter Herz. Dla trójmiejskiego rynku zakończenie budowy prowadzonych projektów zbiegnie się z przekroczeniem progu 1 mln mkw. podaży biurowej.

Wśród realizowanych w regionach inwestycji znajduje się m.in. High5ive, Podium Park, Wadowicka 3 oraz The Park w Krakowie, Nowy Rynek budynek E i Andersia Silver w Poznaniu, Global Office Park, .KTW II i Craft w Katowicach, a także Quorum, Wielka 27 czy Centrum Południe we Wrocławiu.

W pierwszym półroczu br. w regionach ukończonych zostało 11 biurowców. Oferta biurowa w największych miastach regionalnych zwiększyła się łącznie o około 126 tys. mkw. Najwyższy poziom nowej podaży odnotowany został w Krakowie (42,4 tys. mkw.), Poznaniu (35,9 tys. mkw.) oraz Trójmieście (35 tys. mkw.).

Rynki regionalne dysponują łącznie zapleczem liczącym około 5,95 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Wśród oddanych w pierwszych sześciu miesiącach br. budynków znalazł się m.in. poznański Nowy Rynek D, gdański  Palio Office Park A, wrocławski biurowiec Krakowska 35 oraz krakowskie budynki biurowe Tertium Business Park B, Equal Business Park D, Ocean Office Park A, czy Aleja Pokoju 81.

Nowa oferta przyniosła wzrost współczynnika pustostanów na wszystkich rynkach regionalnych do średniego poziomu 13,4 proc. Największy współczynnik pustostanów pozostaje w Łodzi - 18,3 proc., a najniższym poziomem pustostanów w skali kraju odznacza się Trójmiasto i Katowice – 9,2 proc.  W Warszawie wejście na rynek dużych obiektów podbiło współczynnik powierzchni niewynajętej o 2,6 pp. do wysokości 12,5 proc.

Czynsze wywoławcze w najwyższej klasy budynkach usytuowanych w centrum Warszawy kształtują się w przedziale 18-25 EUR/mkw./m-c. W pozostałych częściach aglomeracji wynoszą od 10 do 15 EUR/mkw./m-c.  Najwyższe stawki wśród głównych rynków regionalnych rejestrowane są we Wrocławiu 12,50 – 16,00 euro/mkw./m-c., a najniższe w Łodzi 9,50 – 14,00 euro/mkw./m-c.

Zapraszamy do zapoznania się z raportem: https://walterherz.com/pl/a/rynek-biurowy-1-polrocze-2021-polska