Biurowce, strona 20

W sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce 2023 będzie rokiem dużej rozwagi inwestorów i instytucji finansujących oraz otwierających się okazji inwestycyjnych. Największe zmiany odnotuje rynek biurowy w związku z bezprecedensowym wzrostem kosztów wynajmu  

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Kiedy koniunktura rynkowa pogarsza się, dobitniej niż w czasie prosperity do głosu dochodzi podstawowa prawda o nieruchomościach. Liczy się przede wszystkim lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Topowe projekty zawsze się obronią. W 2023 roku rynek zwolni, ale przyniesie też atrakcyjną ofertę inwestycyjną.

Inwestorzy uważnie obserwują rynek nieruchomości w Polsce, przyciągają ich przede wszystkim konkurencyjne ceny aktywów w porównaniu z rynkami europejskimi. Przeszkodę do inwestowania w naszym kraju stanowią wysokie stopy procentowe i koszty finansowania projektów, rosnące ceny energii oraz trwający konflikt za naszą wschodnią granicą. Podmioty, planujące inwestować na polskim rynku z jeszcze większą uwagą przyglądają się teraz, nie tylko lokalizacji i standardowi nieruchomości, ale także strukturze najemców, która stanowi gwarancję stabilnego zwrotu z inwestycji.

Zmiany w geopolityce i przetasowania w światowej gospodarce najmniej negatywnie odbiły się na sektorze magazynowym. Przyglądając się transakcjom zawieranym w Polsce i w regionie CEE widać, że zainteresowanie projektami logistycznymi nie słabnie. Największą aktywność inwestycyjną obserwujemy w przypadku magazynów ostatniej mili. Ten segment cieszy się ciągłym zainteresowaniem, zarówno inwestorów, jak i najemców.

W sektorze mieszkaniowym, ze względu na wstrzymaną praktycznie akcję kredytową, najmocniej ucierpiały tańsze lokalizacje. Najlepsze topowe nieruchomości mieszkaniowe, których odbiorcami są nabywcy inwestycyjni, nadal są realizowane. W segmencie premium widoczna jest nowa podaż i popyt. Deweloperzy dysponujący kapitałem nieustannie poszukują gruntów pod projekty, które planują wprowadzić na rynek za 3-4 lata. W atrakcyjne nieruchomości regularnie inwestują też fundusze w sektorze PRS.   

Wysokie koszty budowy i finansowania inwestycji powodują, że na rynku biurowym zaczynają wzrastać stawki czynszowe. Jednocześnie zwiększa się dostępność atrakcyjnych aktywów biurowych. Pod tym względem prym zaczynają wieść rynki regionalne, które mają do zaoferowania nieruchomości zapewniające wyższe stopy zwrotu z najemcami, wśród których dominują firmy globalne z sektora BPO/SSC. Na rynku warszawskim minimalna, nowa podaż nie stwarza tak dużych szans inwestycyjnych.

Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz

Na rynku logistycznym już od wiosny 2022 roku rosną stawki czynszowe za wynajem powierzchni. Jednocześnie popyt utrzymuje się nadal na bardzo wysokim poziomie, a współczynnik pustostanów spadł do najniższych wartości w historii. Dobrą kondycję sektora odzwierciedla wzrost stóp kapitalizacji dla najlepszych obiektów. To też jeden z powodów spadku wolumenu transakcyjnego w tym sektorze w ostatnich miesiącach. Duży przyrost nowej podaży i historycznie największa ilość powierzchni w budowie pozwala natomiast zwiększyć dostępność atrakcyjnych aktywów na naszym rynku.  

Dużym zainteresowaniem inwestorów cieszy się niezmiennie sektor retail. W centrum uwagi są przede wszystkim parki handlowe, w których czynsze denominowane są w euro.   

Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz

W 2023 roku na rynku biurowym w kraju szykują się duże zmiany, które spowodowane będą drastycznym wzrostem kosztów wynajmu powierzchni i utrzymania budynków. Sektor biurowy doświadcza obecnie najwyższych podwyżek cen w zakresie budowlanym w swojej historii. Koszty aranżacji powierzchni wzrosły średnio o 30 proc. Najemcy muszą brać pod uwagę dopłaty, szczególnie w przypadku wymagających projektów. Aby równoważyć wynajmującym wzrost kosztów wykończenia powierzchni, a najemcom ograniczyć dopłaty zawierane są teraz dłuższe, siedmioletnie umowy najmu.

Mamy rekordową inflację, przekraczającą 17 proc., a prognozy mówią o poziomie 20-23 proc. w 1 Q 2023 roku. Tym samym rośnie koszt wynajmu biur. W 2023 roku wyzwaniem będą przede wszystkim opłaty eksploatacyjne. Inflacja, wzrost cen energii oraz innych mediów, a także zapowiadane podwyżki płacy minimalnej przyniosą znaczne podwyżki kosztów utrzymania nieruchomości. Zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych będą dużo wyższe.    

Deweloperzy przesuwają start realizacji nowych projektów. Trudno jest im oszacować koszty budowy i finansowania projektów, a tym samym realny poziom zwrotu z inwestycji. W Warszawie w budowie pozostaje pięć razy mniejsza ilość nowych powierzchni niż przed trzema laty. Tym samym, dostęp do biur typu prime jest już bardzo ograniczony. Dotyczy to także innych ośrodków biznesowych w kraju. W nowoczesnych budynkach klasowych, zlokalizowanych w centrach miast, zaczyna brakować powierzchni biurowych. Ograniczenie oferty będzie najbardziej odczuwalne w latach 2023 i 2024, kiedy będziemy mieć do czynienia z luką podażową.  

Niski poziom przyrostu podaży, przy stabilnym popycie sprawia, że zaczynają rosnąć stawki czynszowe. Wzrost cen za wynajem biur szczególnie widoczny jest w wysokiej klasy budynkach usytuowanych w centralnej strefie biznesowej w Warszawie, a także w najlepszych obiektach na rynkach regionalnych.  

Niska podaż powierzchni biurowych i rosnące czynsze, a w perspektywie wyższe opłaty eksploatacyjne to nie jedyne wyzwania, z którymi boryka się teraz rynek biur. Pracodawcy muszą mierzyć się także z nowymi preferencjami swoich pracowników, którzy niechętnie wracają do biur. Pomimo założeń przyjętych w większości firm, dotyczących pracy zdalnej 2-3 dni w tygodniu, frekwencja w biurach oscyluje w okolicy 30 proc. 

Wybór atrakcyjnie zlokalizowanej powierzchni i jej ciekawa aranżacja to teraz za mało. Celem jest tworzenie miejsc pracy, które sprzyjają budowie relacji i więzi ze współpracownikami oraz sprawnej komunikacji w firmie. Biura spełniają dziś rolę centrów pracy kreatywnej, a ich główną funkcją jest wymiana myśli, wiedzy oraz  budowanie kapitału społecznego. W hybrydowym systemie pracy muszą być cross-funkcyjne, co oznacza redukcję ilości biurek na rzecz możliwie najbardziej elastycznej przestrzeni do współpracy.

Aby zapewnić pracownikom najbardziej komfortowe warunki firmy przenoszą się do centralnych lokalizacji, które dysponują pełną infrastrukturą. Urządzają nowoczesne strefy konferencyjne, które wspierają spotkania hybrydowe. Tworzą powierzchnie kreatywne i towarzyskie oraz strefy chillout’u. Miejsca pracy zmieniają się coraz szybciej z każdym rokiem.   

Poufny najemca wynajął ponad 800 mkw. powierzchni w warszawskim budynku biurowym Blue Office, usytuowanym przy alejach Jerozolimskich, w obrębie kompleksu Blue City. Firma planuje uruchomić nowe biuro w dniu 9 stycznia 2023 roku. W procesie wynajmu kompleksowo doradzała firma Walter Herz.

– Dla firmy poszukiwaliśmy powierzchni zoptymalizowanej do obsługi dużej grupy klientów w układzie odpowiadającym placówce paszportowej. Negocjacje przyniosły szybko zamierzony rezultat, który zadowolił obie strony. Dzięki swojej formie działalności nowy najemca wygeneruje w centrum handlowym Blue City dodatkowy ruch na poziomie około 1000 osób dziennie. Na wypracowanie wspólnych korzyści pozwoliło również uruchomienie w Blue Office oddziału przez firmę Państwowe Przedsiębiorstwo Dokument, służyliśmy wsparciem w tym procesie najmu w czasie minionych wakacji – mówi Konrad Radliński, doradca w Walter Herz.

Budynek biurowy Blue Office zapewnia przyjazne środowisko pracy, dzięki lokalizacji w bezpośrednim sąsiedztwie Blue City, które jest jednym z największych centrów zakupowych w Warszawie. Zaawansowany technologicznie biurowiec oferuje 32 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Najemcy mają w budynku do dyspozycji specjalną strefę rekreacyjną z naturalną roślinnością oraz chillout room wyposażony w wiele ciekawych udogodnień. Rezydenci i goście mogą korzystać z bezpłatnego parkingu i infrastruktury rowerowej oraz przestrzeni do organizacji imprez firmowych.

Użytkownicy Blue Office mają zapewnioną na miejscu pełną gamę atrakcyjnych usług, dostęp do wielu restauracji, kawiarni, fitness clubu, kina, centrum medycznego oraz sklepów, supermarketu, banków, poczty, jak i atrakcji rozrywkowych.    

Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz

W 2023 roku biura będą droższe, a ich dostępność w topowych lokalizacjach największych miast mniejsza

Podwyżki kosztów wynajmu biur, ograniczona dostępność powierzchni w budynkach o wysokim standardzie zlokalizowanych w centralnych obszarach biznesowych oraz niski poziom nowej podaży to główne wskaźniki, które będą miały wpływ na kształtowanie się sytuacji w sektorze w 2023 roku.      

Ostatnie trzy lata przyniosły wiele zmian na rynku biurowym. Zmienił się system pracy oraz sposób aranżacji powierzchni. Proces wieloletniego, szybkiego rozwoju rynku biurowego został zahamowany. Rosnące koszty budowy i finansowania projektów sprawiają, że inwestorom trudno jest oszacować ostateczną wysokość budżetu na budowę, w związku z czym przesuwają terminy rozpoczęcia realizacji nowych inwestycji.

Nowa podaż ostro w dół

Na rynkach regionalnych powstaje o 30 proc. mniej powierzchni biurowych niż przed pandemią, natomiast w Warszawie buduje się pięć razy mniej biur niż trzy lata temu.  Dostępność powierzchni prime na rynku warszawskim maleje. Efektem ograniczonej, nowej podaży przy popycie utrzymującym się na niższym niż w 2019 roku, ale stabilnym poziomie jest lekki wzrost stawek czynszowych. Dotyczy to szczególnie wysokiej klasy biurowców położonych w centrum i w strefach biznesowych usytuowanych poza ścisłym centrum Warszawy, ale także najlepszych nieruchomości na największych biurowych rynkach regionalnych w kraju.

Nowa oferta biurowa jest skromna. W Warszawie w trzecim kwartale br. większość powierzchni dostarczyła wieża Varso Tower, która licząc z iglicą jest najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej, oferującym prawie 64 tys. mkw. powierzchni.

W stolicy Dolnego Śląska pozostaje w budowie największa w kraju ilość powierzchni biurowych. Wśród inwestycji realizowanych w mieście znajduje się Infinity (22 tys. mkw.) i Centrum Południe III (20 tys. mkw.). W Krakowie prowadzona jest m.in. budowa projektu Ocean Office Park B (26,5 tys. mkw.) i Kreo (24 tys. mkw.), a w Poznaniu powstaje Andersia Silver (40 tys. mkw.) i Nowy Rynek E (20 tys. mkw.).

Koszty wynajmu w górę

Mamy rekordową inflację, a prognozy mówią o dalszym jej wzroście, co przekłada się na koszt wynajmu biur. Wyzwaniem w 2023 roku będą przede wszystkim opłaty eksploatacyjne. Ze względu na inflację, rosnące koszty nośników energetycznych oraz spodziewane podwyżki płacy minimalnej prognozowany jest znaczny ich wzrost. Przełoży się to na wysokość zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. Do tego dojdą podwyżki cen mediów.   

W obecnych realiach tym bardziej na znaczeniu zyska skutecznie przeprowadzany proces wynajmu biura i negocjacji warunków kontraktu oraz współpraca z merytorycznymi doradcami na rynku nieruchomości komercyjnych, ponieważ zawarte w umowach zapisy tym bardziej powinny zabezpieczać najemców w trudniejszym czasie. Wynegocjowanie optymalnych warunków biznesowych i prawnych będzie wymagało dużo więcej czasu oraz zaangażowania. Minimum 2 lata przed zakończeniem trwającej umowy powinien być rozpoczynany nowy proces analizy i wynajmu, dzięki czemu jest czas na wynegocjowanie wszystkich pozycji na każdym etapie działań i szansa na sporą optymalizację kosztów.

Pięcioletnia umowa najmu nie daje obecnie szans na realizację „biura pod klucz” bez dodatkowych dopłat ze strony najemcy. Ceny wykończenia wzrosły średnio o 30 proc. Najemcy muszą liczyć się z tym, że przy wymagających projektach konieczne będą dopłaty do aranżacji. Z tego względu częściej zawierane są teraz dłuższe, siedmioletnie umowy, co ma równoważyć wynajmującym wzrost kosztów wykończenia powierzchni, a najemcom zmniejszenie dopłat.

Negocjowanie warunków wynajmu

Przy negocjacjach umów należy zatem zwrócić uwagę na wysokość budżetu na aranżację, zwolnienia z czynszu i zawarte w kontrakcie mechanizmy ograniczenia czy kontrolowania wysokości opłat eksploatacyjnych.

Negocjacje warunków umów najmu to wbrew pozorom duży obszar. Można negocjować m.in.: kary umowne, przesłanki do wypowiedzenia umowy, prawo do podnajmu i cesji, wysokość opłat eksploatacyjnych, break option, czy odpowiedzialność przy naprawach. Naszym klientom doradzamy zawsze, aby do Umowy Najmu dołączyć finalny kosztorys, tak aby uniknąć późniejszych dopłat do aranżacji.

Mówiąc o obecnym rynku nie można nie poruszyć kwestii systemu pracy i funkcji dzisiejszych biur. Trzeba zaznaczyć, że celem nie jest dziś samo wynajęcie i aranżacja powierzchni, ale stworzenie miejsca, które będzie sprzyjać  odbudowie kontaktów ze współpracownikami, budowie więzi i poprawie komunikacji w firmie, co przełoży  się na wzrost satysfakcji z pracy.

Większość pracodawców mierzy się z nowymi preferencjami swoich pracowników, którzy niechętnie wracają do biur. Pomimo założeń przyjętych w większości firm, określających proporcje pracy zdalnej, która najczęściej mieści się w przedziale 2 lub 3 dni w tygodniu (średnio 40-60 proc. czasu pracy), frekwencja w biurach oscyluje w okolicy 30 proc. 

Hybryda kształtuje miejsca pracy

W najbliższej perspektywie biura funkcjonować będą jako centra pracy kreatywnej i cross-funkcyjnej oraz szkoleniowej. Ich główną funkcją będzie wymiana myśli, wiedzy oraz  budowanie relacji i kapitału społecznego. Celem re-aranżacji biur i przystosowywania ich do tej roli jest tworzenie takiej atmosfery miejsca, która będzie przyciągać do niego pracowników.

Aby przystosować miejsca pracy do hybrydy, firmy redukują obecnie liczbę biurek na rzecz przestrzeni do współpracy. Przechodzą na rozwiązania wykorzystujące elastyczne stanowiska pracy, co wymusza ich współdzielenie. Wprowadzane są zasady czystego biurka. W biurach udostępniane są przy tym locker’sy, zapewniające cichą, wyizolowaną przestrzeń. Powierzchnia aranżowana jest w taki sposób, by była możliwie najbardziej elastyczna i funkcjonalna.

Biura przeznaczone były kiedyś w znacznej mierze dla gości i kontrahentów zewnętrznych, teraz przede wszystkim służą zespołowi. Ich przestrzeń ma aktywizować pracowników i dostarczać im narzędzi niedostępnych w domu. Duży nacisk kładzie się obecnie na nowoczesne strefy konferencyjne, które wspierają spotkania hybrydowe, powierzchnie kreatywne i towarzyskie, takie jak duża kuchnia z jadalnią służąca integracji pracowników. Często ta część rozszerzana jest o strefę chillout lub miejsca przeznaczone do mniej formalnych spotkań.  

Walter Herz świętuje swoje 10 lecie. Firma rozpoczęła działalność w 2012 roku, oferując usługi w zakresie doradztwa w wynajmie mniejszych powierzchni biurowych w Warszawie. Po dekadzie wymieniana jest w rankingach jako jedna z wiodących firm doradczych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zapewnia strategiczne doradztwo najemcom, właścicielom nieruchomości i inwestorom realizującym projekty we wszystkich segmentach rynku nieruchomości w kraju. Firma rozbudowała strukturę organizacyjną i zespół ekspertów rynkowych. Otworzyła dwa oddziały regionalne w Krakowie i Łodzi.

Walter Herz jest firmą rodzinną, założoną przez Bartłomieja Zagrodnika, CEO, Managing Partner w WH i Magdalenę Zagrodnik, Partner, Head of HR and Marketing w WH. Zespół tworzy kilkudziesięcioosobowa grupa osób, których umiejętności eksperckie i efektywna praca przyniosły firmie wiele nagród. W 2016 roku agencja powołała pierwszą w kraju Akademię Najemcy, która na cyklicznie organizowanych stacjonarnych seminariach i webinarach nieustannie szkoli najemców we wszystkich głównych miastach w Polsce. W ciągu 6 lat realizacji autorskiego projektu doradcy Walter Herz przeprowadzili ponad 40 szkoleń.

W 2017 roku udziałowcem i Partnerem w Walter Herz został Mateusz Strzelecki, który zarządza działem Reprezentacji Najemcy i odpowiada za rozwój usług świadczonych przez ten departament na terenie całej Polski. Mimo nieoczekiwanych zmian gospodarczych, jakie zachodziły na rynku w ciągu ostatnich lat osiągnięcia zespołu przerosły oczekiwania firmy.

W latach 2021-2022 procesy najmu, w których doradzali specjaliści Walter Herz opiewały łącznie na przeszło 60 tys. mkw. powierzchni. Firma wspierała przy transakcjach m.in. spółkę RTB House (15 000 mkw.), Vorwerk Polska (11 000 mkw.), Inpost (8 300 mkw.), SALESmanago  (4 700 mkw.), czy Pyszne pl. ( 3 500 mkw.).

Udziałem Walter Herz było wsparcie procesów sprzedaży nieruchomości o wartości ponad 1 mld zł oraz doradztwo przy realizacji inwestycji JV o wartości przeszło 500 mln zł. Firma brała udział w tworzeniu projektów, pozyskując przy tym finansowanie bankowe, dla sektora PRS, hotelowego oraz inwestycji w segmencie student housing. 

– Rynek jest obecnie bardziej wymagający niż przed niespełna trzema laty, a mimo to nasza firma systematycznie zwiększa w nim udział. Rośnie wolumen powierzchni, przy wynajmie których doradza nasz zespół. Regularnie nawiązujemy współpracę z nowymi inwestorami, którym służymy wsparciem w coraz szerszym zakresie usług. Czynnie uczestniczymy w procesie transformacji gospodarczej, choć przyznam, że aby teraz efektywnie doradzać potrzeba jeszcze większego zaangażowania i sporej dawki elastyczności. Niezbędne jest stałe doskonalenie kompetencji, zarówno w zakresie badawczym, jak i w sferze konsultingu. Analiza obecnych kierunków rozwoju rynku nieruchomości wymaga coraz bardziej wszechstronnej wiedzy. To intensywny okres dla branży, w którym klienci oczekują świadczenia w pełni zintegrowanych usług, gwarantujących im podejmowanie trafnych decyzji – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Cztery lata temu do zespołu dołączyła Katarzyna Tencza, obejmując stanowisko Assiociate Director w dziale Hospitality. Sukcesywne poszerzanie jego usług sprawiło, że sekcja przekształciła się ostatecznie w dział Doradztwa Inwestycyjnego, który pracuje dziś w siedmioosobowym składzie. Zapewnia kompleksowe usługi firmom aktywnym w różnych sektorach rynku nieruchomości. Realizuje analizy i wyceny nieruchomości, służy doradztwem przy sprzedaży i transakcjach zakupu budynków biurowych, gruntów inwestycyjnych, hoteli oraz retail parków. Doradcy inwestycyjni pozyskują najemców, dzierżawców i operatorów do inwestycji realizowanych w poszczególnych segmentach. Dział rozwija również usługi doradcze w zakresie land development, wspierając klientów procesie zakupu i sprzedaży terenów inwestycyjnych.

Wśród ostatnio przeprowadzonych transakcji, w których doradzała Walter Herz była na przykład sprzedaż Hotelu Regent Warsaw, czy zakup gruntu o powierzchni 50 ha przeznaczonego pod inwestycję logistyczną.   

Piotr Szymoński, który w 2020 roku objął stanowisko Director Office Agency w Walter Herz,  wraz ze swoją grupą projektową był m.in. odpowiedzialny za komercjalizację inwestycji Okam City na warszawskim Żeraniu, w tym 180 tys. mkw. powierzchni magazynowej i 14 tys. mkw. biur.  Udziałem Walter Herz było zamknięcie bezprecedensowej w historii stołecznego rynku transakcji wynajmu 80 tys. mkw. powierzchni logistycznej i 2 tys. mkw. powierzchni biurowo-magazynowej z bocznicą kolejową na terenie tego obiektu przez firmę Loconi Intermodal SA.

Stabilny rozwój Walter Herz możliwy jest przede wszystkim dzięki zgranemu i doświadczonemu zespołowi. – Największą wartością firmy są ludzie. Stawiamy na budowanie długofalowych relacji w zespole. Tworzymy organizację oferującą ambitne możliwości rozwoju i jasne ścieżki awansu. Cały team ma czynny wpływ na rozwój firmy. Podstawą naszych zasad działania jest wzajemne poszanowanie i budowanie dobrej atmosfery pracy. Jesteśmy przekonani, że pracujący w pełnej harmonii zespół dostarcza klientom największą wartość i najwyższej jakości wiedzę – mówi Magdalena Zagrodnik, Partner, Head of HR and Marketing w Walter Herz.