Warszawski rynek biurowy zamknął kolejny...

W 2018 roku w Warszawie wynajęto trzykrotnie więcej powierzchni biurowych niż zostało oddanych. Popyt na biura był jeszcze wyższy niż w rekordowym 2017 roku

W ubiegłym roku zainteresowanie wynajmem powierzchni biurowych na warszawskim rynku było większe niż w rekordowym pod tym względem 2017 roku. Z danych Walter Herz wynika, że w 2018 roku do najemców trafiło ponad 850 tys. mkw. biur, o przeszło 50 tys. mkw. więcej niż w roku poprzednim. Podobnie, jak rok wcześniej najwięcej powierzchni zakontraktowane zostało w ostatnim kwartale roku. Spory wkład w uzyskany wynik mieli operatorzy przestrzeni elastycznych. Po raz pierwszy w historii ten szybko rozwijający się w ostatnim czasie sektor zapisał się na stołecznym rynku aż 14 proc. udziałem w wynajmie powierzchni biurowej.    

Rynek będzie rósł

Miniony rok przyniósł Warszawie ponad 230 tys. mkw. nowych biur, około 50 tys. mkw. mniej niż w roku 2017, kiedy oddane zostało 280 tys. mkw. powierzchni biurowych. W oddawanych, warszawskich biurowcach nie ma już zbyt wiele wolnej powierzchni, a niektóre budynki wchodzące na rynek skomercjalizowane są już w całości. Podaż jednak będzie rosła, bo skala realizacji nowych projektów nie jest mniejsza niż przed rokiem. W budowie, jak obliczają analitycy Walter Herz, jest w Warszawie imponująca ilość, prawie 750 tys. mkw. biur.   

Najwięcej inwestycji prowadzonych jest w centrum miasta i w obszarze bezpośrednio z nim sąsiadującym. Wśród powstających kompleksów są i takie, które oferują nawet ponad 100 tys. mkw. powierzchni. Największe obiekty zostaną oddane za rok albo dwa lata i wtedy być może warszawskiemu rynkowi biurowemu uda się pobić rekord podażowy odnotowany w segmencie biurowym w 2016 roku. Dziś Warszawa może się pochwalić zasobami przekraczającymi 5,6 mln mkw.

Brakuje wolnych biur

W zeszłym roku oddane zostały m.in. takie biurowce jak Koneser (21 tys. mkw.), Equator IV (24 tys. mkw.), Proximo II (20 tys. mkw.), Biura przy Bramie (15 tys. mkw.), czy Neopark B (11 tys. mkw.).

Utrzymujący się od dawna duży popyt na warszawskie biura powoduje, że w najbardziej popularnym wśród najemców, centralnym obszarze biurowym wolnych powierzchni jest zaledwie ponad 5 proc., o 4 proc. mniej niż pod koniec 2017 roku. Współczynnik pustostanów w całej Warszawie kształtuje się na średnim poziomie niespełna 9 proc., o 3 proc. niższym niż dwanaście miesięcy wcześniej. Wysokie zainteresowanie wynajmem powierzchni przy słabej dostępności oferty sprawia, że rosną stawki czynszowe. W przypadku najbardziej prestiżowych obiektów ceny sięgają 24 euro/mkw./m-c.

Stawki za wynajem rosną

Deficyt podażowy powoduje, że najemcy poszukujący większych powierzchni zmuszeni są do podpisywania umów przednajmu, by zagwarantować sobie najciekawsze lokalizacje. Zdaniem Bartłomieja Zagrodnika, Partnera Zarządzającego w Walter Herz, w obecnej sytuacji, żeby odpowiednio przeprowadzić proces najmu firmy powinny rozpoczynać go wcześniej niż dotychczas. Ekspert nie przewiduje jednak skokowego wzrostu stawek czynszowych. Niemniej, zwraca uwagę, że rosnące koszty realizacji inwestycji mogą zadecydować, że różnica między stawkami bazowymi a efektywnymi będzie się zmniejszać.

Trudno nie zauważyć, że Warszawa cieszy się coraz większym powodzeniem światowych inwestorów, także największych globalnych graczy, co ma swoje przełożenie na wolumen najmu. Wśród ubiegłorocznych transakcji było wiele takich, które dotyczyły wynajmu dużych powierzchni, nawet takich które przekraczały 20 tys. mkw. Największym powodzeniem najemców cieszyło się Śródmieście, Wola i Mokotów. 

Specjaliści Walter Herz prognozują, że w 2019 roku warszawski segment biurowy utrzyma dotychczasową dynamikę wzrostu. Nadal rosnąć będą stawki czynszowe za wynajem powierzchni w najlepszych biurowcach, które w ciągu ostatniego roku wzrosły o około 2 proc.

Autor: Walter Herz